Wśród opinii publicznej panuje przekonanie, że deweloperka to bardzo intratne zajęcie. Deweloperzy są tymi „złymi”, którzy bez opamiętania windują ceny, żeby jak najwięcej zarobić na swoich inwestycjach. Oczywiście wszystko to kosztem klienta. Czy tak rzeczywiście jest? Czym jest marża deweloperska brutto? Ile wynosi? I czy faktycznie deweloperzy zarabiają aż tak duże pieniądze na rynku nieruchomości, jak wszyscy myślą? Na te pytania postaramy się odpowiedzieć w dzisiejszym artykule.
Zacznijmy jednak od podstaw i wyjaśnijmy, czym jest marża deweloperska? I jak wpływa na finalną cenę mieszkania?
Marża jest jedną z kilku składowych ceny nieruchomości, którą widzimy jako klienci. Rozróżniamy jej dwa rodzaje:
Wszelkie analizy i artykuły, w których przedstawia się marżę deweloperską, najczęściej odnoszą się, do marzy brutto, dlatego, że jest ją łatwiej ustalić. Czym ona jest?
Marża deweloperska brutto stanowi stosunek zysku brutto ze sprzedaży (przychodów pomniejszonych o koszty własne sprzedaży) do przychodów.
Natomiast przez koszty własne sprzedaży rozumiemy wszystkie wydatki, jakie deweloper poniósł, aby inwestycja powstała. Czyli upraszczając, są to koszty budowy: wynagrodzenia wykonawców i podwykonawców, wszystkie wydatki na materiały budowlane, a także zakup gruntów pod budowę.
Upraszczając, jeżeli odejmiemy, to ile klienci zapłacili od tego, ile wyniosła dewelopera budowa, to otrzymamy marże brutto. Zwykle podaje się, że wynosi ona od 20-30%.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Marża deweloperska brutto, wbrew powszechnej opinii nie jest jednak zyskiem dewelopera. Dlaczego?
Najprościej będzie wyjaśnić to poprzez analogię. Marża dewelopera brutto jest jak nasze wynagrodzenie brutto? Czy więc co miesiąc otrzymujemy wynagrodzenie, które widnieje na umowie o pracę? Oczywiście, że nie.
Z naszego wynagrodzenia potrącane są jeszcze składki ZUS i odprowadzana jest zaliczka do Urzędu Skarbowego. Zatem wynagrodzenie brutto i netto różnią się istotnie.
Dokładnie tak samo jest z wynagrodzeniem dewelopera. Marża brutto nie jest jeszcze jego zarobkiem. Od tej kwoty musi jeszcze opłacić tzw. koszty miękkie. Czyli koszty operacyjne, administracyjne, podatki, prowizje czy koszty marketingowe. Dopiero po ich opłaceniu możemy ustalić, ile rzeczywiście zarobił deweloper — marża deweloperska netto. I owszem, jest to zysk dewelopera, ale uwaga — są to zyski za cały okres inwestycji. Czyli najczęściej od 3 do 5 lat. Zatem w ujęciu rocznym marże deweloperów nie wyglądają już tak szokująco, bo nie przekraczają 10%.
Dodatkowo wysokość marży obarczona jest dużym ryzykiem. Inwestycja trwa kilka lat, w międzyczasie mogą zmieniać się przepisy i sytuacja społeczno-gospodarcza. Zatem deweloper nie jest w stanie na początku inwestycji dokładnie określić, jakie będą jego koszty. O ile zwykle działka jest już zakupiona, to ceny materiałów i robocizny stale rosną. Deweloper nie może również przecież podnieść cen mieszkań, jeśli podpisał już umowy z klientami, tak aby uzyskać określoną wysokość marży.
Końcem 2023 r. Internet zalały artykuły, w których podkreślano rekordowe zyski deweloperów. I rzeczywiście, rok 2023 był rekordowy pod względem zysku deweloperów. Jak ogłosili analitycy Biura Maklerskiego Pekao, marża brutto na sprzedaży mieszkań deweloperów notowanych na giełdzie po 3 kwartale 2023 r. wyniosła 31,4%. Była więc to najwyższa marża od ponad 10 lat.
Grafika 1: Rekordowa marża deweloperska w 2023 r.
Źródło: X, Analuzy Biuro Marklerskie PKO
Żebyśmy jednak mogli ocenić, czy rzeczywiście deweloperka to tak intratne zajęcie, to warto wyniki te ocenić z uwzględnieniem sytuacji gospodarczej i określonej grupy deweloperów. Powinniśmy mieć świadomość, że analiza została przygotowana na podstawie raportów finansowych deweloperów, których akcje są notowane na GPW. Czyli są to dane pochodzące od największych graczy na rynku, a nie wszystkich, którzy działają w tej branży. Nie możemy wiec zakładać, że Ci mniejsi deweloperzy również odnotowali tak duże zyski. Oczywiście, wyniki odnoszą się do marży brutto, a więc nie uwzględniają one wymienionych wcześniej kosztów miękkich.
Co więcej, na tak wysoki poziom marzy, wpłynęło przede wszystkim uruchomienie Rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% oraz obniżenie rekomendacji S przez Komisję Nadzoru Finansowego. W efekcie tej bardzo korzystnej formy dopłat znacznie więcej inwestorów mogło sobie pozwolić na zakup własnej nieruchomości. A na rynku nieruchomości zapanowało ożywienie. Po wstrzymaniu programu od stycznia 2024 r. na rynku nieruchomości znowu jest „spokojniej”.
Zdaniem ekspertów, uruchomienie programu, który z założenia miał trwać przez ograniczony czas i mieć do dyspozycji ograniczoną pulę spowodowało kumulację popytu na nieruchomości. Na mieszkania zdecydowali się również niezdecydowani. Obawiali się, że pula środków na program zostanie wyczerpana i nie uda im się z niego skorzystać. Zatem kupowali mieszkania w obawie przed stratą okazji. Jeżeli połączymy to z po covidową, niedostateczną ilością mieszkań na rynku, to ceny mieszkań, a więc i marża deweloperów musiały iść w gore.
Od kilku lat różni eksperci przewidują, że bańka ciągłego wzrostu cen mieszkań i domów w końcu pęknie, a nieruchomości potanieją. Na razie jednak ceny cały czas wzrastają a wraz z nimi marże deweloperów.
Nic dziwnego, Polacy zarabiają coraz więcej, a liczba mieszkań dostępnych na rynku jest ograniczona. Nie jest w stanie zaspokoić popytu. Zatem w perspektywie kilku najbliższych lat, sytuacja na rynku nie ulegnie znaczącej zmianie.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w prognozach długoterminowych. Według prognoz GUS, w 2060 roku liczba Polaków zmniejszy się do niespełna 31 mln (w wariancie zachowawczym) lub niespełna 27 mln w wariancie pesymistycznym. Tak drastyczny spadek ludności przełoży się na znaczne ograniczenie zapotrzebowania na nowe nieruchomości. A w konsekwencji ich cen w długiej perspektywie i zmniejszenie zysków deweloperów (marży deweloperskiej).
Zobacz, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej.
Każda nieruchomość na sprzedaż powinna takie mieć! Obejrzyj, aby się dowiedzieć.
Warto obejrzeć i dowiedzieć się, dlaczego współpraca z Pewny Lokal to dobra inwestycja.
797 014 014
Zarezerwuj online
