Czy inwestycja na cudzym gruncie jest bezpieczna dla dewelopera i nabywcy?

W branży deweloperskiej najczęstszy scenariusz to taki, w którym inwestor najpierw kupuje działkę, a dopiero potem zaczyna budowę. Ale nie zawsze tak to wygląda. Czasem deweloper decyduje się zrealizować projekt na gruncie, który do niego nie należy. Czy to w ogóle legalne? I co z bezpieczeństwem – zarówno po stronie dewelopera, jak i klientów?

Deweloper nie musi być właścicielem działki

Zgodnie z obowiązującymi przepisami deweloper nie musi być właścicielem gruntu, by rozpocząć inwestycję. Prawo wyraźnie przewiduje sytuację, w której deweloper buduje na cudzym terenie – pod warunkiem, że ma zgodę właściciela lub użytkownika wieczystego. I nie chodzi tylko o samą zgodę na budowę, ale także o możliwość wpisania roszczeń nabywców do księgi wieczystej. To właśnie bank, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy, ma obowiązek sprawdzić, czy taka zgoda została wydana. Brak tej zgody oznacza, że inwestycja nie ruszy albo że bank nie otworzy rachunku. 

Inwestycja deweloperska na cudzym gruncie

Prawo do gruntu to nie tylko własność – ale coś więcej

Jeśli deweloper nie jest właścicielem działki, a chce uzyskać pozwolenie na budowę, musi złożyć oświadczenie, że ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Brzmi formalnie, ale w praktyce oznacza, że potrzebna jest zgoda właściciela terenu – np. na podstawie umowy dzierżawy, najmu albo innego porozumienia.

Wszystko musi być spójne z dokumentami, które deweloper przedstawia klientom. Jeżeli w prospekcie informacyjnym pojawi się informacja, że inwestycja posiada pozwolenie na budowę, to taki dokument powinien być dostępny do wglądu. W przeciwnym razie klient może odstąpić od umowy.

Czy to bezpieczne dla klienta? 

Dla osoby, która kupuje mieszkanie w inwestycji prowadzonej na cudzym gruncie najważniejsze jest, by jej roszczenie zostało wpisane do księgi wieczystej. Taki wpis daje realną ochronę – pozwala zabezpieczyć interes kupującego w razie jakichkolwiek problemów.

Druga sprawa to to, czy właściciel gruntu zobowiązał się do przeniesienia własności działki na dewelopera. Gdzie to wszystko sprawdzić?

Najlepiej zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości. Numer księgi zwykle można znaleźć w prospekcie informacyjnym albo w umowie rezerwacyjnej. Po jego wpisaniu w wyszukiwarce Ministerstwa Sprawiedliwości można zobaczyć, kto jest właścicielem gruntu i czy roszczenia nabywców zostały już wpisane.

Kluczowe warunki bezpiecznej inwestycji na cudzym gruncie

Czy taka inwestycja może być bezpieczna?

Inwestycja na cudzym gruncie wymaga więcej dokumentów, więcej formalności i więcej ostrożności. Musi być dobrze przygotowana pod względem prawnym. Umowy między deweloperem a właścicielem działki muszą być jasne, konkretne i zabezpieczać interesy obu stron.

Z punktu widzenia kupującego – liczy się przejrzystość. Deweloper powinien jasno informować, że nie jest właścicielem działki, ale ma wszystkie potrzebne zgody i zabezpieczenia. Klient musi mieć możliwość sprawdzenia dokumentów, zanim zdecyduje się na zakup mieszkania. To także zabezpieczenie dla samego dewelopera. 

Potrzebna kompleksowa obsługa dla inwestycji deweloperskiej?

Skontaktuj się z nami i przekonaj się że:

• Nasza firma przygotuje prospekt informacyjny i zapewni obsługę prawną.
• Pewny Lokal szybko dostarczy świadectwa energetyczne dla wybranej inwestycji.
• Sprawdzenie lokali po generalnym wykonawcy oraz outsourcing inżynierów — w tym również pomożemy!

Gwarancja wyłapania niedociągnięć
Doświadczeni audytorzy i prawnicy
Duża dyspozycyjność

Zamów kontakt

Potrzebujesz obsługi prawnej lub technicznej dla swojej inwestycji?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Lukasz Stachurski

Dziennikarz, copywriter i specjalista do spraw marketingu. Specjalizuje się w pisaniu o biznesie, księgowości i prawie. Prywatnie pasjonat kina i nowych technologii.