Mała ilość gruntów a ceny mieszkań

Sytuacja na rynku mieszkaniowym, pomimo pesymistycznych prognoz, jest bardzo dobra, a zainteresowanie zakupem nieruchomości często przewyższa podaż. Jednak już od dłuższego czasu mamy do czynienia z małą dostępnością atrakcyjnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Nie jest to problemem dla dużych graczy na rynku, którzy tworzą banki ziemi, pozwalające im zabezpieczyć swoją przyszłość na kilka najbliższych lat, uniezależniając się w ten sposób od dostępności (bądź braku) gruntów. Trudniej mają mniejsze firmy, które nie mogą pozwolić sobie na zakup gruntu, dla którego uzyskanie niezbędnych pozwoleń będzie długim procesem ze względu na złożone procedury administracyjne.

Większa popularność sporych działek

Na razie nie można jeszcze mówić o braku dużych działek pod inwestycje, ale powoli obserwujemy spadek ich dostępności, co jeszcze niedawno nie stanowiło najmniejszego problemu. Wynika to między innymi z faktu, iż gotówki na rynku jest sporo, a lokowanie kapitału na rynku nieruchomości postrzegane jest jako najbezpieczniejszy w obecnych czasach sposób inwestowania środków. Dlatego też jeżeli w sprzedaży pojawia się większa działka, to konkurencja jest spora, nawet pomimo znaczącego wzrostu cen gruntów, który w przypadku działek pod zabudowę mieszkaniową w latach 2015-2019 szacuje się na 70%. Warto przy tym pamiętać, że wspomniany wzrost cen działek swoje przełożenie na wyższe ceny mieszkań znajdzie dopiero po około 3 latach (dotychczas ceny mieszkań wzrosły o około 18% we wspomnianym okresie), co może oznaczać, że powinniśmy liczyć się w najbliższych latach ze znacznie wyższymi cenami za metr kwadratowy mieszkania. Są to jednak oczywiście tylko prognozy, a rynek bywa nieprzewidywalny, zwłaszcza w obecnych czasach.

Rozwiązania systemowe a dostępność gruntów

Na mniejszą dostępność gruntów, obok wspomnianych wyżej czynników, znacząco wpłynęło także ograniczenie obrotu działkami rolnymi oraz zabezpieczenie działek pod realizację programu Mieszkanie+. Z drugiej strony ustawa Lokal za grunt, która w styczniu br. została podpisana przez prezydenta, a której celem jest uwolnienie terenów, będących w posiadaniu gmin, tak, aby umożliwić inwestorom realizację na nich inwestycji mieszkaniowych w zamian za przekazanie gminie określonej ilości mieszkań, może przyczynić się do zwiększenia ilości dostępnych gruntów. Zgodnie z danymi GUS z 2019 roku w posiadaniu gmin znajdowało się 28 tys. ha pod zabudowę mieszkaniową.

Na razie nie obserwujemy łącznego spadku w ilości udzielanych deweloperom pozwoleń na budowę, widoczne są jedynie zmiany strukturalne - spadki obserwujemy w dużych miastach (Warszawa plasuje się dopiero na szóstej pozycji), a z kolei wzrost ilości wydawanych decyzji widoczny jest w średnich i małych miejscowościach.