Skomplikowanie i długi okres realizacji procesu budowlanego sprawia, że wiele rzeczy może pójść nie tak, jak powinno. Na każdym etapie możemy spotkać problemy z generalnym wykonawcą i podwykonawcą, który nie wywiązuje się należycie ze swojej pracy lub powoduje szkody, które mają wpływ na cały proces budowlany. Kto wtedy odpowiada za niewłaściwe działania? Czy generalny wykonawca odpowiada za podwykonawcę? Na te pytanie odpowiemy w dzisiejszym artykule.
Temat solidarnej odpowiedzialności inwestora i generalnego wykonawcy za wypłatę wynagrodzenia podwykonawcy jest bardzo często poruszany na forach internetowych.
Podwykonawca może domagać się zapłaty należnego mu wynagrodzenia zarówno od generalnego wykonawcy, jak i od inwestora. Jako najsłabsza strona projektu, jest najmocniej chroniony przepisami.
Czyli to inwestor narażony jest na największe ryzyko, bo w niektórych sytuacjach (gdy zostaną spełnione określone przesłanki) może się zdarzyć, że będzie musiał zapłacić dwukrotnie za to samo — generalnemu wykonawcy oraz podwykonawcy, który nie otrzymał swojego wynagrodzenia.
Znacznie rzadziej analizowana jest odwrotna sytuacja. Czy generalny wykonawca odpowiada za błędy i niedopatrzenia zakontraktowanego przez siebie podwykonawcy?
W Kodeksie cywilnym znajdziemy przepis (art. 474), który wskazuje, że dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza.
Przenosząc ten zapis na grunt inwestycji deweloperskiej, zapis brzmiałby — generalny wykonawca ponosi wobec inwestora odpowiedzialność jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z pomocą których wykonuje swoje zobowiązania lub którym ich wykonanie powierza (podwykonawców).
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Takie powiązanie odpowiedzialności wynika z faktu, że to generalny wykonawca znajduje, sprawdza i kontraktuje podwykonawców. Oczywiście inwestor może zastrzec sobie prawo do uczestnictwa w ich wyborze. W praktyce jednak nie po to zatrudnia się generalnego wykonawcy, aby samodzielnie zajmować się podwykonawcami. Dla nas jako inwestora tylko generalny wykonawca jest partnerem w umowie. I to on ponosi odpowiedzialność za realizacje i terminowość projektu.
Nie oznacza to jednak, że w trakcie procesu nie będziemy wiedzieć, jakie firmy działają na budowie. Generalny wykonawca powinien zgłosić nam na piśmie, jakiego podwykonawcę zamierza zakontraktować. Możemy wtedy zgłosić swój sprzeciw.
Zatem w przypadku szkód wyrządzonych przez podwykonawcę lub opóźnień, swoje roszczenia musimy kierować do generalnego wykonawcy, a nie do podwykonawcy, bo to z nim jesteśmy związany z umową. Nie mogą one też przekraczać wskazanego w umowie zakresu odpowiedzialności. Czyli generalny wykonawca odpowiada tylko w tym zakresie, w jakim zostało to określone w umowie.
Generalny wykonawca powinien zaspokoić nasze roszczenia z tytułu nienależytego wykonania umowy i jednocześnie może domagać się od podwykonawcy zaspokojenia jego roszczenia o nienależyte wykonanie robót na mocy wiążącej ich umowy.
W takiej sytuacji generalny wykonawca jest dłużnikiem inwestora i jednocześnie wierzycielem względem zakontraktowanego przez siebie podwykonawcy. Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, gdy podwykonawca dopuszcza się przestępstwa na rzecz inwestora, na przykład kradzieży. W takiej sytuacji to nie do generalnego wykonawcy będziemy kierować roszczenia, lecz do podwykonawcy.
Zobacz, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej.
Każda nieruchomość na sprzedaż powinna takie mieć! Obejrzyj, aby się dowiedzieć.
Warto obejrzeć i dowiedzieć się, dlaczego współpraca z Pewny Lokal to dobra inwestycja.
797 014 014
Rezerwuj online
