W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest patodeweloperka.
Z określeniem „patodeweloperka” dość często możemy spotkać się w mediach przy okazji publikacji, dotyczących realizacji deweloperskich. Co dokładnie oznacza ten termin? Zapraszamy do lektury.
Po raz pierwszy określenie „patodeweloperka” zostało użyte przez miejskiego działacza społecznego, Jana Śpiewaka, którego nazwisko najczęściej kojarzone jest z procesem reprywatyzacji w Warszawie. Termin ten rozprzestrzenił się szybko po polskim internecie, obnażając bezlitośnie wszelkie patologiczne zachowania deweloperów, którzy próbują zbudować nieruchomości, jak najmniejszym kosztem zarabiając przy tym jak najwięcej. Mianem patodeweloperki określił on projekt kawalerki w Poznaniu, połowę powierzchni której zgodnie z projektem zajmować miał korytarz i którą deweloper, odpowiedzialny za realizację projektu, wycenił na 405 tysięcy złotych. Przyczyniło się to do nagłośnienia dość powszechnego problemu, jakim jest jakość projektów, realizowanych przez deweloperów i stosowane przez nich niepraktyczne rozwiązania, a wszystko to w celu zmaksymalizowania zysku. W efekcie wspomniany lokal został przeprojektowany, ale od tego momentu coraz częściej nagłaśniane są tego typu realizacje. W poniższym artykule przedstawiamy typowe aspekty patodeweloperki wraz z przykładami.
Przykładów takich realizacji jest wiele, tym bardziej że popyt na mieszkania ciągle rośnie, podobnie jak ich ceny, dlatego też deweloperzy są przekonani, że prawie na każde mieszkanie znajdą nabywcę.
Dużym problemem jest ustawność mieszkań. Zdarzają się mieszkania, w których mamy na przykład jedynie dwa kąty proste - w takim przypadku przyszły użytkownik lokalu będzie miał spory problem z aranżacją powierzchni. Ponieważ kawalerki cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem, deweloperzy w swojej ofercie mają mieszkania, które w praktyce mogą nie nadawać się do zamieszkania, na przykład o powierzchni 10 m kw, jak miało to miejsce w przypadku mieszkania oferowanego jakiś czas temu przez dewelopera z Krakowa.
Zdarza się, że na rzucie oferowanego lokalu wrysowywane są meble o mniejszych od standardowych gabarytach, co stwarza wrażenie ustawności lokalu, w którym w rzeczywistości mebli w formatach ogólnie dostępnych nabywca nie będzie w stanie zmieścić.
Dodatkowo często spotkać się można z ogródkami o skali mikro, o powierzchni mniejszej od balkonu, a także z kilkumetrowymi placami zabaw dla dzieci. Takie rozwiązania na papierze mogą sprawiać wrażenie atrakcyjnych, zwłaszcza jeżeli zaufamy dobrej woli dewelopera.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Inne kwestie, na które warto zwrócić uwagę, przeglądając oferty z rynku pierwotnego, to chociażby odległości pomiędzy budynkami oraz dostęp do światła dziennego.
Innym aspektem patodeweloperki jest usterkowość oddawanych przez deweloperów lokali oraz stosunek do klienta, dochodzącego swoich praw.
Nowy trend mikro apartamentów, powstał na wzór mieszkań chińskich mających pomieścić jak najwięcej osób w jak najmniejszej przestrzeni. Mimo że prawo w Polsce zabrania sprzedaży mieszkań poniżej 24m2 jako lokale mieszkalne, to patodeweloperzy próbują obchodzić ten przepis, sprzedając mieszkania jako lokal użytkowy. Najbardziej popularny proceder to kupienie jednego dużego mieszkania i zrobieniu z niego kilku mniejszych o wielkości 10-20m2. Jako że Polska nie ma prawie w ogóle mieszkań socjalnych i polityki socjalnej w tym zakresie, to wolny rynek dyktuje wszelkie możliwości i patologie tego typu, gdzie za nawet 20 tysięcy za metr kwadratowy nabyć możemy mikro apartament w stolicy. Oczywiście mieszkania te, a raczej lokale użytkowe, reklamowane są jako idealne dla zapracowanych singli.
Oto przykład mieszkania pokazanego na profilu instagramowym - Patodeweloperka. Mamy tu mieszkanie mniejsze niż taras, przy okazji mamy zakłamanie rysunku przez dewelopera w celu powiększenia wizualnie mieszkania i zmniejszenia.
Innym przejawem patodeweloperki tylko w większym wydaniu są niektóre nowe osiedla domów jednorodzinnych. Zdarzyć się może, że deweloper miał wielką fantazję upodobnić inwestycje do gry SIMS i wybudował wielkie osiedle identycznych domów stojących płot w płot, w szczerym polu. Często inwestycję taką otaczają bowiem właśnie pola kukurydzy a mieszkańców zbudzić może w sezonie zastęp traktorów pracujący nad uprawą. Inną cechą takich osiedli jest kompletny brak czegokolwiek naokoło, nie tylko terenów spacerowych. Nie ma tam sklepów, usług publicznych, przedszkoli czy szkół w promieniu często kilkunastu kilometrów a do tego, jako że osiedle znajduje się daleko od przedmieść miasta, cierpi na wykluczenie komunikacyjne tak samo jak małe wsie gdzie autobus pojawia się raz na kilka godzin. Aby dojść do tego autobusu, trzeba pokonać często i 2-3 km piechotą w błocie, bo nie ma tam dobrych dróg dojazdowych.
Są to domy jedynie dla osób z samochodami potęgujące jeszcze bardziej wszechobecną "samochodozę" (co też jest osobnym terminem na patologie samochodowe, który powstał w internecie). Jakość wykonania takich domów i estetyka takiego obozu mieszkaniowego pozostawia wiele do życzenia, ale deweloper kusi ludzi obietnicami o własnym kawałku ogródka i prawdziwym domu jednorodzinnym na przedmieściach.
Patodeweloperzy nie troszczą się o potrzeby mieszkańców, ma wystarczyć im dach nad głową. Dzieci natomiast to najwyraźniej dla patodeweloperów jedynie problem, bo wielu postanowiło wybudować place zabaw tak małe, że nawet więzień na spacerniaku ma większe możliwości ruchu. Te place zabaw to po prostu klatki dla kur.
Każdy mieszczuch marzy o własnym ogródku, a mieszkania na parterze z ogródkami mają szczególne wzięcie. W ogródku możemy posiedzieć w weekend ze znajomymi, zrelaksować się na swoim własnym kawałku trawy, co prawda z widokiem na patio osiedla lub ulicę, ale lepszy rydz niż nic. Niestety patodeweloperzy tak bardzo chcą sprzedać nam byle co za duże pieniądze, że chyba zapomnieli jaką powierzchnię powinien mieć ogródek, żeby człowiek mógł czuć się w nim dobrze. To, co budują patodeweloperzy to bardziej loggie, mikro ogródki za stalowymi kratami.
Patodeweloperzy tak bardzo chcą zaoferować swojemu klientowi coś, co będzie mógł mieć na własność (ale zwykle na kredyt), że aby jeszcze bardziej podkreślić ogrom tej własności, postanowili dać złudne poczucie bezpieczeństwa, oddzielając mieszkańców od gorszego sortu ludzi z zewnątrz, ograniczając wstęp na luksusowe osiedle. W internecie żartobliwie nazywa się to zjawisko polskimi obozami mieszkaniowymi i ilustruje je bezlitośnie fanpage na Facebooku o tym samym tytule.
Kreatywność deweloperów nie ogranicza się tylko do zmniejszania powierzchni mieszkań. Jej przykłady możemy także zaobserwować na parkingach wokół bloków. W końcu kolejny blok, to kolejne mieszkania na sprzedaż i zysk dla dewelopera. Jak więc „upchać” kolejny budynek na działce? Najlepiej zmniejszyć odległości między nimi. Prawdopodobnie, gdyby tylko przepisy na to pozwalały, to bloki stałyby jeden koło drugiego.
Jednak pojawia się problem. Współcześnie, nie wyobrażamy sobie nie mieć samochodów. Zatem do każdego mieszkania powinno być zagwarantowane przynajmniej jedno miejsce parkingowe. Jak to zrobić, żeby jak najwięcej miejsc zmieścić na placu i nie „marnować” przestrzeni? Pomalować miejsca parkingowe na niebiesko i voilà!
Miejsca parkingowe dla niepełnosprawnych podlegają znacznie łagodniejszym ograniczeniom. Ich odległość od budynków może być mniejsza niż standardowego miejsca parkingowego. Zatem mieszkańcy mogą sobie stawać na tych miejscach. A mandaty? Kto by się przejmował, w końcu to zamknięte osiedle.
Można także jak deweloper z Krakowa stworzyć miejsca rodzinne. Wymaga to oczywiście pewnego zorganizowania ze strony małżonków w myśl zasady LIFO. Czyli wymieniamy się z partnerem kluczykami i jeździmy ostatnio używanym samochodem. Miejsca są bowiem ustawione jeden po drugim.
Według wyliczeń Polskiego Instytutu Ekonomicznego całkowite, roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce to 84,3 mld zł. Zatem każdego z nas, kosztuje on co roku aż 2,2 tys. zł. Dlatego Ministerstwo Rozwoju i Technologii postanowiło walczyć z omijaniem zasad budowy budynków wielorodzinnych. I zamierza wprowadzić zmiany w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz wprowadzić dodatkowe przepisy w prawie budowlanym, które ukrócą tego typu działania.
Będą one dotyczyły przede wszystkim zwiększenia odległości między blokami. Minimalna odległość budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki będzie wynosić 6 m.
Kolejne rozwiązanie będzie dotyczyło balkonów. Między balkonami na odrębnej płycie balkonowej będzie musiało być minimum 4 m, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie, konieczne będzie stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości. Dzięki temu balkony będą zapewniać większą prywatność ich właścicielom.
Zmiana ma także dotyczyć wielkości powierzchni lokali użytkowych. Do tej pory deweloperzy sprzedawali mini mieszkania jako lokale inwestycyjne. Problem ma rozwiązań wprowadzenie minimalnej powierzchni dla lokali użytkowych. Będzie ona wynosić 25 m kw, czyli tyle ile minimalna powierzchnia mieszkania.
Zmienią się także wymagania co do poziomu nasłonecznienia pokoi mieszkalnych. Do tej pory minimalny czas nasłonecznienia dla pokoi wynosił 3 H, według nowych przepisów będzie to 3,5 H. Uszczegółowieniu ulegną także wymagania co do wyglądu, powierzchni i wyposażenia placów zabaw dla dzieci.
Nowe przepisy mają także walczyć z tzw. „betonozą” i wymuszać, aby na placach i skwerach publicznych co najmniej 20% terenu pozostało terenem zielonym / naturalnym.
Wreszcie nowe regulacje mają odnosić się także do nadmiernego grodzenia budynków i osiedli znajdujących się blisko siebie.
Według specjalistów, na co dzień zajmujących się odbiorami mieszkań, dobrzy deweloperzy, a więc tacy, którzy oferują produkty wysokiej jakości, a w przypadku stwierdzenia usterek nie kwestionują racji nabywcy, stanowią obecnie mniejszość na rynku. Dla kupujących często oznacza to spore problemy w dochodzeniu swoich praw w sytuacji, gdy mieszkanie jest usterkowe, a deweloper nie uznaje zasadności wad. Nie wszyscy wiedzą o istnieniu rękojmi, na podstawie której można domagać się od dewelopera naprawienia usterek w lokalu w ciągu 5 lat od jego wydania (2 lata w przypadku elementów ruchomych). Zdarza się, że deweloperzy starają się odsuwać naprawę wady w czasie tak długo, jak jest to możliwe i w rezultacie okazuje się, że rękojmia na lokal już wygasła. Dlatego tak ważne jest, aby znać swoje prawa oraz zachować asertywność w relacjach z deweloperem. Pomimo iż ustawa deweloperska przyniosła sporo zmian na lepsze z perspektywy kupującego, to nadal pozostaje on na nieco słabszej od dewelopera pozycji.
Dlatego też należy przede wszystkim przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania w danej inwestycji dokładnie sprawdzić drugą stronę transakcji - dowiedzieć się więcej na temat doświadczenia dewelopera, jego sytuacji finansowej oraz prawej, a także poszukać opinii o zrealizowanych już inwestycjach. Z pomocą przychodzi tu Pewny Lokal, którego prawnicy mogą ocenić zarówno bezpieczeństwo inwestycji, jak i wiarygodność dewelopera.
Równie ważne będzie szczegółowe sprawdzenie zapisów umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem, a na etapie odbioru lokalu od dewelopera - weryfikacja zrealizowanych praz pod kątem zgodności z dokumentacją umowną oraz obowiązującymi regulacjami prawa budowlanego i normami. Dobrze jest w tym zakresie skorzystać z profesjonalnej pomocy, dzięki czemu skuteczność w dochodzeniu od dewelopera naprawienia usterek może okazać się znacznie większa.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Przekonaj się i sprawdź rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zachęcamy do obejrzenia.
797 014 014
Rezerwuj online
