Świadectwo energetyczne i audyt energetyczny 2023: zmiany w prawie

Świadectwo a audyt energetyczny domu i mieszkania — podstawowe różnice

Świadectwo energetyczne zgodnie z definicją zawartą w Ustawie o charakterystyce energetycznej budynków to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Czyli w celu ogrzania budynku, uzyskania ciepłej wody użytkowej, a także wentylacji i oświetlenia pomieszczeń.

Zatem świadectwo mówi o tym, jak jest teraz.

Natomiast audyt zawiera w sobie znacznie więcej informacji. Ocenia on aktualne zapotrzebowanie energetycznego budynku (podobnie jak świadectwo), ale jednocześnie wskazuje, jakich usprawnień można dokonać, aby ograniczyć koszty zużycia energii. Czyli aby budynek stał się energooszczędny.

Wylicza także koszt przedsięwzięcia modernizacyjnego, sposób, w jaki zostanie sfinansowanie i co najważniejsze — jakie oszczędności przyniesie. Czyli w przeciwieństwie do świadectwa, mówi nie tylko o tym, jak jest, ale także o tym, jak może być.

Kolejnymi różnicami między dokumentami, są częstotliwość ich przeprowadzenia oraz obligatoryjność. Audyt jest wykonywany jednorazowo przed przystąpieniem do przedsięwzięcia termomodernizacyjnego. O tym, kiedy zostanie przeprowadzony, decyduje właściciel.

Natomiast częstotliwość uzyskiwania świadectwa energetycznego jest narzucona przez prawo i wynosi 10 lat, bo taki jest okres jego ważności. Chyba że w budynku zostaną przeprowadzone prace termomodernizacyjne na przykład wymiana stolarki okiennej. Zmienia się wtedy zapotrzebowanie na energię, dlatego należy ponownie określić charakterystykę energetyczną budynku.

Podstawa prawna świadectwa energetycznego wskazuje także, że trzeba je sporządzić także wtedy, gdy budynek, część budynku lub lokal będzie:

• zbywany na podstawie umowy sprzedaży,
• zbywany na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub
• wynajęty.

Darmowy poradnik Jak kupić nieruchomość od dewelopera?

Darmowy poradnik Jak kupić nieruchomość od dewelopera? Podaj telefon, na który wyślemy link

Wyślij poradnik

Kliknij po więcej darmowych poradników

Ostatnią z różnic pomiędzy audytem a świadectwem energetycznym jest jego koszt. Cena audytu jest dwu, a nawet 3-krotnie większa niż cena certyfikatu.

Podstawa prawna świadectwa i audytu energetycznego — co się zmieni w 2023?

Podstawą prawną dla świadectwa charakterystyki energetycznej jest Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Wprowadza ona życie dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w tej samej sprawie.

Natomiast kwestie przeprowadzania audytów energetycznych reguluje Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków z późniejszymi zmianami, w przypadku budynków mieszkalnych.

A także Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 17 marca 2009 r. w sprawie szczegółowego zakresu i form audytu energetycznego oraz części audytu remontowego, wzorów kart audytów, a także algorytmu oceny opłacalności przedsięwzięcia termomodernizacyjnego.

Podstawą prawną dla audytów w przedsiębiorstwach jest Ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o efektywności energetycznej.

Nowelizacja Ustawy o charakterystyce energetycznej wprowadza obowiązek uzyskania świadectwa energetycznego nie tylko dla nowopowstałych budynków o powierzchni powyżej 50 m kw (wydruk lub kopia musi zostać dołączona do zgłoszenia o zakończeniu budowy, lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie), ale także starszych (wybudowanych przed 2009 r.), w których zostaną przeprowadzone prace budowlano-instalacyjne, przez które zmieni się zapotrzebowanie energetyczne budynku.

Nowe przepisy ułatwiają także zweryfikowanie, czy świadectwo dla budynku zostało już sporządzone. Będzie możliwy dostęp do wykazu świadectw charakterystyki energetycznej w zakresie:

• numeru świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku, 
• adresu budynku lub części budynku,
• daty wystawienia świadectwa,
• terminu ważności świadectwa,
• wskaźnika rocznego zapotrzebowania na energię: użytkową, końcową oraz na nieodnawialną energię pierwotną,
• udziału odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową, a także 
• jednostkowej wielkości emisji CO2.

Jednak aby otrzymać świadectwo, trzeba będzie skontaktować się z osobą, która je sporządziła.

Osoba, która ogłasza chęć sprzedaży lokalu lub jego wynajęci lokalu, dla którego zostało sporządzone świadectwo energetyczne, jest zobowiązana na mocy nowych przepisów do zawarcia w reklamie lub ogłoszeniu:

• wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową,
• energię końcową,
• nieodnawialną energię pierwotną,
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
• jednostkową wielkość emisji CO2.

Kary za brak świadectwa energetycznego domu lub mieszkania

W związku z tym, że właściciel lub zarządca budynku, lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, muszą przekazać odpowiednio nabywcy albo najemcy świadectwo energetyczne, jego kopię lub wydruk. W podstawie prawnej świadectwa energetycznego wprowadzono karę za niedopełnienie tego obowiązku.

O wysokości grzywny będzie decydować sąd, stosując przepisy o wykroczeniu. Dlatego można się spodziewać, że wysokość tych kar może wynosić od 20 do 5 000 zł. 

Dodatkowo karze będzie podlegać audytor, który wystawi świadectwo poza centralnym systemem lub niezgodne ze stanem rzeczywistym.

Od roku 2023 świadectwo energetyczne jest obowiązkowe. Oprócz tego jest wymagane przy transakcjach notarialnych

Umowa najmu, akt notarialny — wymóg świadectwa przy transakcjach

Dotychczasowa podstawa prawna świadectwa energetycznego (z 2015 r.) narzucała obowiązek sporządzenia świadectwa w celu przekazania go najemcy bądź kupującemu. 

Do tej mogli oni wzywać sprzedającego lub wynajmującego do dostarczenia świadectwa, lub w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy w przypadku umowy najmu oraz 12 miesięcy w przypadku umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, licząc od dnia zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy albo wynajmującego. Nowe przepisy uchylają jednak te zapisy.

Wynajmujący musi od razu przekazać kopię świadectwa lokatorowi, natomiast sprzedający nabywcy w chwili podpisania aktu notarialnego. I ten fakt zostanie odnotowany przez notariusza w dokumencie. Za niedopełnienie tego obowiązku jak już wcześniej wspomniano, przewidziano karę grzywny.

Kto powinien mieć świadectwo energetyczne?

Wiesz już, dla kogo świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe (zbycie, wynajem, termomodernizacja, odbiór inwestycji) i jaka jest podstawa prawna świadectwa energetycznego. Jednak kto jeszcze powinien mieć świadectwo energetyczne?

Certyfikat energetyczny warto uzyskać, jeśli chce się mieć pełną wiedzę na temat zużycia energii w swoim domu lub mieszkaniu. Można potraktować go jako uzupełnienie okresowego przeglądu technicznego budynku. Certyfikat pozwala także na porównanie energooszczędności budynku z najnowszymi wymaganiami techniczno-budowlanymi i określenie, czy jest konieczne przeprowadzenie termomodernizacji.

O świadectwo dla budynku powinni postarać się także zarządcy wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Dlatego, że na wniosek właściciela części budynku lub osoby, która posiada spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania, są zobowiązani do nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Termin na jego przekazanie wynosi maksymalnie 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku.

Natomiast dokument ten nie może być przekazany przy zbyciu prawa własności do danego lokalu, bo dotyczy on całości budynku. W przypadku sprzedaży lub najmu to na osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spoczywa obowiązek zapewnienia sporządzenia świadectwa. 

Czy decydować się na audyt energetyczny?

Audyt energetyczny jest znacznie bardziej szczegółową i rozbudowaną niż świadectwo energetyczne analizą zapotrzebowania energetycznego domu. Ze względu na dość wysoką cenę wykonania takiego audytu możesz zastanawiać się, kiedy zdecydować się na jego wykonanie?

Pierwszym sygnałem, że powinieneś zlecić wykonanie audytu, jest nie najlepszy wynik na świadectwie energetycznym. Jeśli zauważysz, że wskaźnik zapotrzebowania na energię nieodnawialną pierwotną EP znacznie odbiega od norm techniczno-budowlanych dla nowopowstałych budynków to jest to pierwszy sygnał, że wymagana on szczegółowej analizy i znalezienia przyczyny takiego stanu oraz sposobu na jego poprawę.

Na audyt energetyczny będziesz musiał zdecydować się także wtedy, kiedy zamierzasz skorzystać z dofinansowania termomodernizacji lub gdy zamierzasz ubiegać się o premię termomodernizacyjną. W takich sytuacjach jest on warunkiem otrzymania środków.

Na audyt możesz zdecydować się również, jeśli planujesz sprzedaż budynku. Może on wtedy (oprócz przeglądu technicznego) stanowić podstawę do wyliczenia realnej ceny uzyskanej podczas sprzedaży.

Podsumowanie

Podstawy prawne świadectwa charakterystyki energetycznej i audytu są różne, bo są to dwa oddzielne dokumenty, które będą przydatne na różnym etapie życia. Świadectwo będziesz musiał uzyskać, jeśli zamierzasz odebrać budowę, zbyć lub wynająć nieruchomość, lub gdy przeprowadzisz termomodernizację. Określisz nim poziom energooszczędności. Natomiast audyt będzie Ci potrzebny, aby ustalić zasadność i zaplanować prace termomodernizacyjne, które pozwolą ograniczyć koszty związane z użytkowaniem budynku.

Na koniec warto podkreślić, że wraz ze wzrostem liczby wydanych certyfikatów, a także świadomości Polaków, certyfikaty mogą w przyszłości stać się (oprócz metrażu i ceny), głównym kryterium decydującym o zakupie mieszkania lub domu. Czyli niejako zmuszą dotychczasowych właścicieli mieszkań i domów do monitorowania ich stanu i regularnej modernizacji. Dlatego warto mieć, chociaż podstawową wiedzę na ich temat.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

Autor
Anna Partyka

Wirtualna asystentka, copywriter i mama. Od 9 lat jej życie związane jest z branżą budowlaną. Dlatego chętnie pisze na tematy z nią związane.