Artykuł odsłania kulisy rządowych planów: publiczny spis cen z ogłoszeń i ambitny, lecz odległy centralny rejestr transakcji. Dowiesz się, dlaczego eksperci ostrzegają przed mylącymi średnimi i jak już dziś zdobyć prawdziwe dane, by negocjować.
Rząd zapowiedział utworzenie ogólnodostępnych rejestrów cen nieruchomości – zarówno tych ofertowych, jak i transakcyjnych. Choć zapowiedzi te spotkały się z entuzjazmem części opinii publicznej, nie brakuje głosów krytycznych – zwłaszcza ze strony praktyków rynku nieruchomości. Ekspert Piotr Semeniuk (PewnyLokal.pl) w swoim komentarzu podczas audycji w Jedynka Polskie Radio, wyjaśnia, dlaczego nie wszystkie te plany są realnym krokiem w stronę większej przejrzystości. W tym artykule przybliżamy oba projekty rządowe, wyjaśniamy, czym obecnie jest Rejestr Cen Nieruchomości i doradzamy, jak dziś zdobyć wiarygodne dane o cenach transakcyjnych.
W kwietniu 2024 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało stworzenie publicznego rejestru cen ofertowych nieruchomości – ma to być element portalu DOM, który będzie agregować dane z ogłoszeń o sprzedaży mieszkań i domów.
Posłuchaj podcastu o wyciekach danych z ksiąg wieczystych i cenach transakcyjnych.
Według założeń, dane mają być prezentowane w sposób uśredniony i pogrupowany lokalizacyjnie.
Problem? Jak podkreśla Piotr Semeniuk – ceny ofertowe bardzo często nie odzwierciedlają realiów rynku. Sprzedający, w tym deweloperzy, celowo zawyżają ceny wyjściowe, które następnie i tak są przedmiotem negocjacji. Rejestr oparty na takich danych może więc wprowadzać w błąd, zwłaszcza mniej doświadczonych kupujących.
„Ceny ofertowe są tylko życzeniami sprzedających. Kupujący nie powinni na nich opierać swoich decyzji, a rejestr oparty na ofertach nic nie zmienia w praktyce.” – komentuje Semeniuk.
Odrębnie prowadzony jest projekt stworzenia publicznego rejestru cen transakcyjnych – czyli faktycznych kwot, za które nieruchomości zostały sprzedane. Taki rejestr mógłby rzeczywiście zwiększyć przejrzystość rynku.
Na ten moment nie ma jeszcze projektu ustawy, ale Ministerstwo Finansów i Ministerstwo Rozwoju rozważają stworzenie ogólnokrajowego, scentralizowanego narzędzia gromadzącego dane z Rejestrów Cen Nieruchomości (RCN), które dziś są rozproszone po całej Polsce.
Rejestr cen nieruchomościRejestr Cen Nieruchomości (RCN) to zbiór danych zawierający informacje z aktów notarialnych o zawartych transakcjach sprzedaży nieruchomości. Dane te gromadzone są lokalnie przez starostów powiatowych (czyli powiatowe ośrodki dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej).
Źródła danych: akty notarialne (dostarczane przez notariuszy) oraz operaty szacunkowe (od rzeczoznawców majątkowych).
Dostęp: wyłącznie lokalny – dane z jednej gminy lub powiatu można uzyskać tylko tam, często po złożeniu pisemnego wniosku i opłaceniu go.
Brak centralizacji: obecnie nie istnieje centralny, ogólnopolski rejestr cen transakcyjnych. Każdy powiat prowadzi swój własny rejestr.
To oznacza, że rzeczoznawcy majątkowi – tacy jak ci współpracujący z PewnyLokal.pl – muszą za każdym razem pozyskiwać dane osobno z każdej lokalizacji. Tylko dzięki swoim uprawnieniom mają oni dostęp do tych rejestrów w sposób profesjonalny i legalny.
Kluczowe różnice między planowanymi rejestrami a obecnym RCN
| Kryterium | Rejestr cen ofertowych (portal DOM, 2024 r.) | Rejestr cen transakcyjnych (plan 2025+) | Obecny RCN lokalny |
| Źródło danych | Ogłoszenia portali nieruchomości | Akty notarialne, zgłoszenia notariuszy | Akty notarialne, operaty szacunkowe |
| Zakres terytorialny | Cała Polska (agregacja on-line) | Cała Polska (po centralizacji) | Powiat/gmina (dostęp lokalny) |
| Dostępność dla publiczności | Bezpłatny, uśrednione stawki | Bezpłatny lub niewielka opłata (plan) | Wniosek + opłata wg starosty |
| Wartość analityczna | Niska – ceny wyjściowe (negocjuj!) | Wysoka – ceny finalne | Wysoka, ale rozproszona |
| Etap wdrożenia | Zapowiedziany, prace trwają | W fazie koncepcji legislacyjnej | Działa od 2011 r. (ustawa PGiK) |
Na razie brak szczegółowych projektów legislacyjnych. Pojawiają się jednak deklaracje, że dane z lokalnych RCN miałyby zostać ujednolicone i zintegrowane w ramach krajowego systemu, dostępnego online. Wprowadzenie takiego rozwiązania wymagałoby:
Według ekspertów, wdrożenie centralnego RCN to perspektywa nie krótsza niż 2–3 lata.
Powyższy słupkowy wykres wizualizuje przykładową średnią różnicę między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w pięciu największych miastach – pokazując, o ile procent sprzedający zawyżają ceny w ogłoszeniachNie musisz czekać na publiczne rejestry. Jeśli chcesz dowiedzieć się, za ile faktycznie sprzedawane są mieszkania lub domy w Twojej okolicy, skorzystaj z usługi listy cen transakcyjnych przygotowywanej przez PewnyLokal.pl.
Jako rzeczoznawcy majątkowi, mamy dostęp do lokalnych RCN-ów i przygotowujemy specjalne zestawienia prawdziwych cen transakcyjnych z danego rejonu. Dzięki temu możesz sprawdzić, czy cena oferowanego mieszkania nie jest zawyżona i negocjować na podstawie twardych danych.
Zamów swoją listę cen tutaj: https://pewnylokal.pl/sprawdz-ceny-transakcyjne-mieszkania-domu
Rejestr cen ofertowych to inicjatywa z 2024 r., która może być myląca i ma ograniczoną wartość praktyczną. Rejestr cen transakcyjnych istnieje lokalnie (RCN), ale jego centralizacja dopiero się planuje. PewnyLokal.pl już dziś umożliwia dostęp do rzeczywistych cen – dzięki profesjonalnym zestawieniom opartym na danych z lokalnych rejestrów. Jak mówi Piotr Semeniuk: „To ceny transakcyjne, a nie ofertowe, mówią prawdę o rynku. Jeśli chcesz wiedzieć, ile coś naprawdę jest warte, nie patrz w ogłoszenia – sięgnij po dane z operatów i aktów notarialnych.”
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Jeśli interesujesz się wyceną nieruchomości, skontaktuj się z nami!
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
