W poniższym artykule wyjaśniamy, czy deweloper może wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania, powierzchnię pod ściankami działowymi. Posłużymy się case study wyroku z 2022 roku z Katowic, gdzie klient wygrał z deweloperem. Oprócz tego mówimy o innych wyrokach. Przede wszystkim jednak wyjaśniamy kwestię sporną. Zapraszamy do lektury!
W ostatnich latach spór o to, czy powierzchnia zajmowana przez ścianki działowe powinna być wliczana do metrażu, za który płaci nabywca, nabrał ogromnej dynamiki. Przełomowy w tej kwestii okazał się wyrok sądu w Katowicach z 2022 roku, który uznał taką praktykę deweloperów za niedopuszczalną. Choć orzeczenie to było wówczas nieprawomocne, odbiło się szerokim echem w branży, dając nadzieję tysiącom osób na odzyskanie nadpłaconych środków. Kolejny istotny sygnał dla rynku popłynął z Warszawy w 2024 roku, gdzie sąd ponownie przyznał rację kupującemu w analogicznej sprawie. W tym przypadku gra toczyła się o wysoką stawkę – zwrot równowartości aż 5% ceny mieszkania wraz z należnymi odsetkami, co w obliczu planowanych pozwów zbiorowych (m.in. przeciwko deweloperowi Spravia) zwiastuje poważne zmiany w standardach rozliczeń na rynku pierwotnym.
Należy jednak zachować ostrożność, gdyż orzecznictwo w Polsce nie jest w tej materii jednolite. Równolegle do wyroków korzystnych dla konsumentów, w 2023 roku zapadały również rozstrzygnięcia oddalające powództwa nabywców w całości już w pierwszej instancji. Sądy w tych przypadkach kwestionowały argumentację klientów, opierając się na specyficznych zapisach konkretnych umów deweloperskich. Ta rozbieżność pokazuje, jak skomplikowana prawnie jest to materia i jak wielkie znaczenie ma precyzyjne sformułowanie zapisów o metrażu w akcie notarialnym. Aby lepiej przybliżyć istotę tego sporu, w dalszej części artykułu szczegółowo analizujemy wspomnianą sprawę z Katowic, która stała się fundamentem dla obecnej dyskusji o prawach nabywców mieszkań.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Kupując mieszkanie na etapie budowy, musisz liczyć się z tym, że finalna inwentaryzacja powykonawcza może przynieść niespodzianki w postaci metrażu większego lub mniejszego, niż zakładano w projekcie. Choć kwestie te powinny być precyzyjnie uregulowane w umowie deweloperskiej, to właśnie sposób wyliczania powierzchni użytkowej staje się najczęstszym zarzewiem konfliktów. Deweloperzy nierzadko wliczają do metrażu powierzchnię znajdującą się pod ściankami działowymi, co dla nabywcy oznacza w praktyce mniejszą przestrzeń do życia przy jednoczesnym wzroście ceny za każdy metr kwadratowy „papierowej” powierzchni. Warto przy tym pamiętać, że zgodnie z dominującą obecnie normą PN-ISO 9836:1997, pomiaru należy dokonywać w pomieszczeniach już wykończonych, na poziomie podłogi, a powierzchnia pod ścianami działowymi nie powinna powiększać metrażu użytkowego lokalu.
Doskonałym przykładem tego sporu jest sprawa Pana Łukasza (imię zmienione), który w 2019 roku nabył nieruchomość w katowickiej inwestycji Nowe Ptasie. Kością niezgody stał się tam sposób wyliczenia powierzchni użytkowej: deweloper zadeklarował metraż na poziomie 73,3 m², podczas gdy niezależny geodeta, wynajęty przez kupującego, wykazał jedynie 70,09 m². Ta znacząca różnica wynikała właśnie z faktu, że deweloper doliczył do metrażu powierzchnię pod murowanymi ścianami działowymi. Kluczowa w tej sprawie okazała się opinia Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, wydana na wniosek nabywcy. Potwierdziła ona, że ściany murowane należy zaliczać do powierzchni konstrukcji, a nie użytkowej, co odróżnia je od lekkich ścianek działowych, których demontaż nie wymaga prowadzenia zaawansowanych robót budowlanych.
Spór Pana Łukasza z deweloperem Nowe Ptasie wszedł w fazę formalną już w momencie sporządzania protokołu odbioru, kiedy to kupujący oficjalnie zakwestionował wykazany metraż. Deweloper jednak stanowczo odrzucił te uwagi jako bezpodstawne, argumentując swoje stanowisko specyficzną definicją ścian działowych. Według inwestora każda ściana wewnątrz lokalu, która nadaje się do wyburzenia lub demontażu – niezależnie od materiału, z którego została wykonana – powinna być traktowana jako element niekonstrukcyjny, a co za tym idzie, powierzchnia pod nią musi zostać wliczona do metrażu użytkowego. Takie podejście dewelopera stoi w bezpośredniej kontrze do interpretacji nabywcy, który słusznie zauważył, że ściany murowane mają inny charakter niż lekkie konstrukcje demontowalne.
Brak jakiejkolwiek woli ugodowego rozwiązania sporu zmusił Pana Łukasza do podjęcia kroków prawnych już po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Sprawa trafiła do Sądu Rejonowego w Siemianowicach Śląskich, gdzie nabywca złożył pozew przeciwko spółce. W swoim roszczeniu domaga się on zwrotu ponad 22 tysięcy złotych za brakujące 3 metry kwadratowe powierzchni, które realnie nie istnieją, oraz dodatkowych 2,2 tysiąca złotych kary umownej za opóźnienie w przekazaniu lokalu. Ta sprawa jest jaskrawym przykładem na to, że determinacja i wsparcie merytoryczne (takie jak profesjonalne pomiary geodezyjne czy opinie eksperckie) są kluczowe, by skutecznie dochodzić swoich racji w starciu z dużym graczem na rynku nieruchomości.
Batalia sądowa Pana Łukasza znalazła swój finał w pierwszej instancji zaledwie kilkanaście dni temu, przynosząc rozstrzygnięcie, które może zrewolucjonizować relacje na linii klient–deweloper. Jak poinformowała mecenas Janina Dudek, pełnomocniczka powoda, sąd w całości przychylił się do przedstawionej argumentacji. Wyrok nakłada na dewelopera obowiązek zwrotu pieniędzy za sporne 3 metry kwadratowe powierzchni oraz zapłatę kary umownej za opóźnienie w oddaniu lokalu. Choć orzeczenie jest nieprawomocne, a spółka Nowe Ptasie już zapowiedziała apelację, sam fakt takiego rozstrzygnięcia ma ogromne znaczenie symboliczne i prawne. Dla rzeszy kupujących, którzy znaleźli się w podobnej sytuacji, ten wyrok to prawdziwe „światełko w tunelu”. Do tej pory nabywcy często stali na straconej pozycji, zniechęceni brakiem jasnego orzecznictwa i obawą przed kosztownym, wieloletnim procesem z dużym inwestorem. Sukces Pana Łukasza pokazuje jednak, że rzetelne przygotowanie merytoryczne – oparte na opiniach biegłych i precyzyjnych pomiarach – pozwala skutecznie walczyć o swoje prawa nawet w starciu z gigantami rynku pierwotnego. To jasny sygnał dla deweloperów, że kreatywne definiowanie powierzchni użytkowej może zostać zakwestionowane przed sądem, co w przyszłości powinno wymusić większą transparentność i uczciwość w rozliczeniach z klientami.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
797 014 014
Rezerwuj usługę
