W poniższym artykule wyjaśniamy, czy deweloper może wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania, powierzchnię pod ściankami działowymi. Posłużymy się case study wyroku z 2022 roku z Katowic, gdzie klient wygrał z deweloperem. Oprócz tego mówimy o innych wyrokach. Przede wszystkim jednak wyjaśniamy kwestię sporną. Zapraszamy do lektury!
Sąd w Katowicach w 2022 roku uznał za niedopuszczalną praktykę wliczenie przez dewelopera do powierzchni użytkowej sprzedanego mieszkania powierzchni pod ściankami działowymi. Jest to bezprecedensowy, przy czym na razie jeszcze nieprawomocny, wyrok, który w przyszłości może umożliwić dochodzenie swoich praw nabywcom mieszkań i domów, pochodzących z rynku pierwotnego.
Oprócz tego w 2024 roku sąd w Warszawie również w podobnej sprawie przyznał rację kupującemu. Tam z kolei chodziło nawet o 5% wartości mieszkania plus odsetki. Szykuje się pozew zbiorowy dla dewelopera Spravia.
Są też wyroki sądu, które kwestionują pogląd klientów deweloperów. Takie wyroki zapadały w 2023 roku, gdzie sąd oddalił w całości powództwo w pierwszej instancji.
Żeby przybliżyć kwestię sporną, opisujemy w tym artykule sprawę z Katowic w 2022 roku.
Kupując mieszkanie od dewelopera, należy liczyć się z faktem, że zakupiony lokal, jeżeli nabywamy go na etapie budowy, po przeprowadzeniu inwentaryzacji powykonawczej może okazać się większy lub mniejszy niż zakładała to umowa deweloperska, co zresztą zawsze powinno być uregulowane w umowie. Kwestią sporną pomiędzy kupującymi a deweloperami często jest wliczanie przez tych ostatnich powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu mieszkania, co dla kupującego oznacza mniejszy rzeczywisty metraż lokalu, a z drugiej strony — wyższą cenę mieszkania. Według obowiązującej obecnie normy pomiaru powierzchni PN-ISO 9836:1997 do powierzchni użytkowej nie powinna być wliczana powierzchnia pod ściankami działowymi, a pomiaru należy dokonać w pomieszczeniach wykończonych, na poziomie podłogi.
Spór Pana Łukasza (imię zmienione) z katowickim deweloperem Nowe Ptasie, realizującym w atrakcyjnej lokalizacji w Katowicach inwestycję o tej samej nazwie, dotyczy właśnie błędnego według kupującego sposobu wyliczenia powierzchni użytkowej zakupionego przez niego w 2019 roku mieszkania, którego metraż według dewelopera wynosi 73,3 metra kwadratowego, a według geodety, dokonującego pomiaru na zlecenie kupującego — jedynie 70,09 metra kwadratowego. Różnica w powierzchni wynika właśnie z uwzględnienia w metrażu powierzchni pod ściankami działowymi, które w tym przypadku, jako ściany murowane, zgodnie z wydaną na wniosek Pana Łukasza opinią Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, zaliczyć należy do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej, jak mogłoby to mieć miejsce w przypadku ścianek działowych, których demontaż nie wiązałby się z koniecznością prowadzenia robót budowlanych.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Pan Łukasz już w protokole odbioru mieszkania zakwestionował powierzchnię mieszkania, do czego deweloper odniósł się w oficjalnym piśmie, odrzucając uwagi kupującego jako bezpodstawne. W dokumencie napisano między innymi: „Zgłaszana przez Nabywcę różnica w powierzchni użytkowej lokalu wynika z odmiennego definiowania przez strony pojęcia »ścian działowych« (wewnątrzlokalowych). Według Nabywcy powierzchnia pod znajdującymi się wewnątrz lokalu ścianami działowymi nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej.
Natomiast Deweloper jako ściany działowe traktuje ściany wewnątrz lokalu, które są możliwe do wyburzenia lub demontażu (niezależnie od materiału, z którego takie ściany działowe zostały wykonane), w konsekwencji czego powierzchnia pod ścianami działowymi lokalu jest wliczana do powierzchni użytkowej lokalu". W związku z powyższym już po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność Pan Łukasz, ze względu na brak możliwości ugodowego rozwiązania sporu z deweloperem, złożył w Sądzie Rejonowym w Siemianowicach pozew przeciwko spółce Nowe Ptasie, domagając się od dewelopera zwrotu nadpłaconych za 3 metry kwadratowe 22 tysięcy złotych, oraz 2,2 tysiąca złotych kary ze względu na opóźnienie w przekazaniu mieszkania przez dewelopera.
Proces zakończył się kilkanaście dni temu. Według mecenas Janiny Dudek, pełnomocniczki Pana Łukasza, sąd przychylił się do jego wniosku, nakazując deweloperowi zwrot pieniędzy za 3 metry mieszkania oraz uiszczenie kary z tytułu spóźnienia w oddaniu mieszkania. Wyrok jest nieprawomocny, a spółka Nowe Ptasie zapowiada apelację. Mimo to nawet nieprawomocny na razie wyrok może oznaczać światełko w tunelu dla licznej rzeszy kupujących, znajdujących się w podobnej jak Pan Łukasz sytuacji, którzy do tej pory stali na przegranej względem deweloperów pozycji, między innymi ze względu na brak stosownego orzecznictwa sądowego, które mogłoby stanowić wsparcie w batalii sądowej z deweloperem, na którą zresztą decydują się nieliczni kupujący.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
797 014 014
Rezerwuj usługę
