Przed rozpoczęciem szukania mieszkania, musimy zastanowić się, czego dokładnie szukamy, ustalić budżet, metraż, lokalizację, tak aby zawęzić poszukiwania i ułatwić sobie pracę. Mieszkania możemy szukać samemu lub z pomocą agencji nieruchomości, która za nas przeszuka rynek i przedstawi nam propozycje najbardziej zbliżone do tego, czego oczekujemy. Jeżeli jednak decydujemy się na samotne poszukiwania, najlepszym rozwiązaniem będzie szukanie ofert w internecie, gdyż to właśnie tam, na wielu stronach internetowych, sprzedawcy ogłaszają swoje mieszkania na sprzedaż. Wybór jest bardzo duży, ale musimy mieć oczy dookoła głowy i uważać na pułapki, jakie czekają na nas na rynku wtórnym. Jeżeli znajdziemy ciekawe mieszkanie dla nas, warto dowiedzieć się, dlaczego ktoś je sprzedaje. Uważajmy także na niskie ceny, które mogą świadczyć o tym, że z mieszkaniem jest coś nie tak, albo to po prostu błąd w treści. Na rynku mamy także większą szansę na negocjacje ceny oraz na znalezienie mieszkania w lepszej lokalizacji.
Szukając mieszkania na rynku pierwotnym, podobnie będziemy szukać ogłoszeń deweloperów w internecie, którzy w dużej części posiadają swoje własne strony, na których zamieszczają informacje o inwestycjach. Przed szukaniem odpowiadającej nam inwestycji musimy zastanowić się również, jaka lokalizacja będzie nam odpowiadała, jak chcemy mieć wykończone mieszkanie, jaką ilość czasu będziemy mogli czekać na zakończenie budowy. Najlepszym rozwiązaniem będzie szukanie mieszkań od znanych deweloperów, którzy mają na swoim koncie wiele pozytywnie zakończonych inwestycji. W taki sposób będzie mniejsze ryzyko na niepowodzenie transakcji, czy upadłość dewelopera. Jeżeli mamy taką możliwość przejrzyjmy portfolio dewelopera, to na pewno dostarczy nam wiele informacji o nim i jego inwestycjach. Dowiedzmy się, co dokładnie znajduje się w ofercie dewelopera np. jaki standard wykończenia. Zapytajmy o to, jaki standard byłby dla nas najkorzystniejszy, gdyż np. deweloper najczęściej wykorzystuje jeden z kilku, przez co materiały byłyby tańsze.
Jeśli znaleźliśmy już odpowiadającą nam inwestycję, to teraz przed podpisaniem umowy z deweloperem, powinniśmy zweryfikować jego wiarygodność. Mamy na to kilka możliwości. Pierwsza najprostsza to sprawdzenie informacji o deweloperze w internecie, na forach, czy nie ma tam żadnych negatywnych opinii o nim i jego pracach. Pamiętajmy, jednak, aby takie opinie brać z przymrużeniem oka, gdyż mogą to być komentarze konkurencji. Drugą możliwością jest sprawdzenie dewelopera w KRS, czyli Krajowym Rejestrze Sądowym. Stamtąd dowiemy się większej ilości potrzebnych informacji tj. czy deweloper ma jakieś zaległości podatkowe, w jakiej formie prowadzi firmę, czy istnieje ryzyko ogłoszenia przez niego upadłości. Następnie z informacji, jakie podaje UOKiK, sprawdzamy, czy na deweloperze nie ciążą jakieś kary nałożone właśnie przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, czy nie stosował jakiś nielegalnych klauzul w swoich umowach z klientami.
Pierwsze i najważniejsze co musimy sprawdzić to księga wieczysta. W działach księgi znajdziemy informacje o nieruchomości, jej adresie, metrażu, kto jest właścicielem mieszkania, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką. Poprośmy sprzedawcę o wyciąg z opłat administracyjnych, które są przede wszystkim aktualne. Sprawdzimy dzięki temu, jak wysoki był czynsz na przestrzeni kilku miesięcy wraz z opłatami za prąd, wodę itd. Na rynku wtórnym sprzedawca powinien pokazać nam zaświadczenie o tym, że mieszkanie nie jest obciążone dożywociem. Oznacza to, że w mieszkaniu mógłby dożywotnio mieszkać np. właściciel. Natomiast od Dewelopera powinniśmy otrzymać prospekt informacyjny, który jest bardzo ważnym dokumentem. W nim znajdziemy szczegółowe informacje o nieruchomości, najbliższym otoczeniu, ale również to, w jaki sposób finansowana będzie inwestycja. Z prospektu również odczytamy, w jaki sposób kupujący będzie chroniony np. rachunek powierniczy oraz jaki standard wykończenia mieszkania będzie zastosowany.
Umowę rezerwacyjną podpisujemy z zamiarem zawarcia umowy sprzedaży, deweloperskiej. Na rynku pierwotnym podpisujemy ją gdy nieruchomość jest niewykończona lub niewybudowana, a na rynku wtórnym gdy mieszkanie może być użytkowane. Dzięki tej umowie tak jak jest w nazwie, rezerwujemy interesujący nas lokal podczas gdy my np. staramy się o kredyt. Umowa ta zwiększa nasze szanse na uzyskanie takowego kredytu. Umowę rezerwacyjną dzielimy na taką z elementami umowy przedwstępnej oraz bez elementów. Różnica między nimi jest taka, że w przypadku pierwszej opcji, jeżeli któraś ze stron nie wywiąże się z umowy, druga może dochodzić roszczeń. Natomiast w drugim przypadku, jeżeli osoba, która chce kupić mieszkanie, jednak zmienia decyzję, to nie ponosi żadnych konsekwencji oprócz np. wpłaconej zaliczki. Umowa rezerwacyjna jest dobrym rozwiązaniem, gdy nie chcemy utracić możliwości kupna wymarzonego mieszkania, a pojawia się mała przeszkoda, która nam ten proces kupna opóźnia.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Sposób, w jaki będziemy finansować zakup naszego mieszkania, będzie oczywiście zależał od tego, jaki budżet posiadamy i jaki sposób będzie dla nas wygodniejszy a być może konieczny. Zdecydowanie większa ilość osób decyduje się na kredyt hipoteczny, niż na płatność gotówką. Nie możemy zapominać, że oprócz zapłaty za kupno mieszkania będziemy musieli uiścić inne dodatkowe koszty tj. wykończenie mieszkania, remonty, podatki. Zarówno płatność gotówką, jak i kredyt posiadają swoje plusy i minusy.
Gotówka jest dobrym rozwiązaniem, jeśli nie mamy zdolności kredytowej oraz nie chcemy zaciągać kredytów i oczywiście jeśli posiadamy duży zasób pieniędzy. Minusem jest to, że wydajemy swoje oszczędności i często ludzie pozostają bez środków do życia, nie mówiąc o tym, że powinniśmy mieć zawsze odłożoną pewną sumę pieniędzy na niespodziewane koszty. Korzystając wyłącznie z gotówki, również nie budujemy swojej historii kredytowej, która w przyszłości może być nam niezwykle potrzebna.
W przypadku kredytu zaletą jest to, że nie mając wystarczającej kwoty na kupno mieszkania i tak możemy stać się jej posiadaczami. Jednakże, jeśli zdecydujemy się na dużą sumę zaciągniętego kredytu, będziemy spłacać ją zapewne latami lub pojawi się z naszej strony niemożność jego spłaty. Również samo otrzymanie kredytu nie należy do najłatwiejszych, gdyż musimy spełnić konkretne warunki, aby bank wydał taką zgodę. Jeżeli będziemy kredytować zakup, musimy pamiętać, że bez wkładu własnego w wysokości 20% nie możemy raczej liczyć na pozytywną decyzję kredytową. Część banków dopuszcza wkład własny w wysokości 10%, ale wówczas brakujące 10% objęte zostaje tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego, co znacząco wpływa na podwyższenie marży kredytu. Jeżeli zakładamy, że z wkładem własnym nie będziemy mieć problemu, dobrze jest odpowiednio wcześnie oszacować swoją zdolność kredytową, co pozwoli nam na określenie, na jakie mieszkanie będzie nas stać.
Jeżeli jesteśmy już zdecydowani na konkretne mieszkanie, warto porozmawiać z deweloperem o możliwościach negocjacji ceny, a po dojściu do porozumienia - ustalić szczegóły odnośnie podpisania umowy deweloperskiej. Zgodnie z ustawą deweloperską, umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, jej koszty ponoszą po równo deweloper i kupujący.
Bardzo ważny moment w całym procesie kupna mieszkania jest podpisanie umowy deweloperskiej w przypadku rynku pierwotnego lub umowy sprzedaży mówiąc o rynku wtórnym. Umowa deweloperska musi zostać spisana w formie aktu notarialnego. Umowa ta musi zostać przez nas dokładnie sprawdzona, a najlepiej, jeśli zająłby się tym prawnik, który zweryfikowałby ją pod względem zgodności z prawem, niekorzystnych klauzul. Umowy te często są napisane w sposób skomplikowany, dlatego, jeśli chcemy uniknąć nieporozumień, warto skorzystać z takiej pomocy. W umowie tej skupmy się na tym jak deweloper zabezpiecza transakcję, czyli jaki rachunek powierniczy wykorzystuje, sprawdźmy cenę oraz to jak opisany jest harmonogram płatności i zakończenia budowy.
Umowa sprzedaży, regulowana przez Kodeks cywilny zobowiązuje sprzedawcę do przeniesienia na kupującego mieszkania własności, który zobowiązuje się do przejęcia mieszkania i zapłacenia odpowiedniej ceny. Umowa ta musi zawierać przede wszystkim takie informacje jak przedmiot umowy wraz z adresem, cena transakcji, data i dane sprzedawcy oraz kupującego.
Po podpisaniu umowy, jeżeli przy zakupie korzystamy z kredytu hipotecznego, z podpisanym aktem oraz kompletem wymaganych przez bank dokumentów, zgłaszamy się właśnie do banku w celu rozpoczęcia procedury kredytowej i, jeżeli wszystko pójdzie po naszej myśli, uzyskania kredytu, który będzie wypłacany w transzach dopasowanych do tych zapisanych w naszej umowie.
Po zakończeniu inwestycji i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, deweloper zaprosi nas (z dwutygodniowym wyprzedzeniem) na odbiór lokalu Jeżeli zaproponowany termin jest dla nas nieodpowiedni, należy poinformować o tym dewelopera i ustalić taki, który będzie dogodny dla obydwu stron. Odbiór mieszkania to praktycznie końcowy moment podczas kupna mieszkania. W tym momencie sprawdzamy, najlepiej wraz z inżynierem według norm, czy zgodnie z planem wykonano mieszkanie. Analizujemy krok po kroku każdy element lokalu, czy nie występują usterki i wady, które musiałby usunąć deweloper. Sprawdzenie mieszkania na rynku wtórnym odbywa się przed podpisaniem umowy kupna. W tym przypadku podobnie sprawdzamy stan techniczny mieszkania i samego budynku. Podczas oględzin wstępnie weryfikujemy, czy mieszkanie wymaga remontu i jak dużego. Niektóre wady mogą nie być bardzo poważne i nie muszą zmuszać nas do rezygnacji z mieszkania, ale warto wówczas negocjować cenę, gdyż pojawiają się koszty naprawy.
Podkreślić należy, że odbiór mieszkania nie musi oznaczać przekazania kluczy. Jeżeli w naszej umowie nie mamy zapisów regulujących tą kwestię, oznacza to, że klucze otrzymamy już po podpisaniu umowy przyrzeczonej. Po odbiorze mieszkania kolejnym krokiem jest już podpisanie umowy przenoszącej na kupującego własność lokalu. W ten oto sposób stajemy się pełnoprawnymi właścicielami naszego mieszkania.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
