Najszybciej zarezerwujesz nasze usługi online - tak jak 4 z 5 naszych klientów Rezerwuj online
797 014 014

Umowa deweloperska a użytkowanie wieczyste mieszkania

Jak ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego wpłynie na nabywców mieszkań?
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

navigate_before dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

inżynier pewnego lokalu
strzałka kontaktu pewny lokal

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

aktualizacja 13 października 2020 r.

Czym jest użytkowanie wieczyste i jakie ma znaczenie dla umów deweloperskich?

Prawo do użytkowania wieczystego to konstrukcja specyficzna dla polskiego prawa cywilnego. Od 2019 r. większość gruntów na użytkowaniu wieczystym została przekształcona we własność, co nie oznacza, że właściciele przekształconych gruntów nie muszą ponosić opłat za ich użytkowanie (najczęściej ciąży na nich obowiązek uiszczania tzw. opłaty przekształceniowej). Podpisując umowę deweloperską warto przeanalizować, co mówi ona o kwestii użytkowania wieczystego gruntu (warto np. sprawdzić, czy grunty zostały przekształcone oraz, czy przyszli właściciele mieszkań nie zostaną obciążeni opłatą przekształceniową). W kancelarii Pewny Lokal świadczymy usługę indywidualnej pomocy  przy podpisywaniu umowy deweloperskiej w całej Polsce - zachęcamy do kontaktu!

Wbrew nazwie, użytkowanie wieczyste nie pozwalało na nieograniczone w czasie korzystanie z nieruchomości, która nie należy do nas. Było to prawo do specyficznego długoterminowego wynajmu nieruchomości od jednostki publicznej (skarbu państwa, województwa, powiatu czy gminy). Ustanawiane było, na okres od 40 do 99 lat i podlegało corocznej opłacie z tytułu użytkowania wieczystego. Konstrukcja powstawała w czasach PRL, a po 1989 r. poddawano w wątpliwość sens jej istnienia twierdząc między innymi, że jest wzorowana na prawie sowieckim (mimo tego, że podobne formy pozwalające na korzystanie z nieruchomości państwowych występują z powodzeniem w innych systemach, np. w prawie niemieckim).

Użytkownik wieczysty ma prawo zbliżone do własności. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób i może rozporządzać prawem - sprzedać, obciążać, zapisać w testamencie. Szczegółowa treść prawa jest regulowana przez umowę ustanawiającą użytkowanie wieczyste. Umowa określa m.in. to, w jaki sposób użytkownik będzie korzystał z gruntu (np. podmiot „użytkujący wieczyście” grunt może zobowiązać się wobec gminy, która oddała działkę w użytkowanie do wybudowania osiedla mieszkaniowego). W praktyce użytkowanie wieczyste dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Zmianach w prawie do użytkowania wieczystego

Zmiany w formie prawa do użytkowania wieczystego wprowadziła ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Jak kupić mieszkanie od dewelopera?

Obejrzyj nasz film.

Ustawa dotyczy jedynie gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe (jedno i wielorodzinnych). Poza zakresem regulacji pozostają grunty przeznaczone na cele przemysłowe i użytkowe. Na marginesie warto zaznaczyć, że wbrew obiegowym opiniom przed wprowadzeniem ustawy można było dokonać zmiany użytkowania wieczystego we własność. Możliwość była jednak obarczona obowiązkiem złożenia stosownego wniosku, a przy budynkach wielorodzinnych wymagana była jednomyślna zgoda mieszkańców na taki zabieg. Głównym celem nowego prawa jest wsparcie mieszkańców w uzyskaniu tytułu własności do gruntów, na których są położone ich nieruchomości oraz likwidacja corocznych opłat, które często podlegały podwyżkom.

Właścicielach gruntów wieczystych

Z dniem 1 stycznia 2019 r. z mocy ustawy użytkownicy wieczyści gruntów stali się automatycznie ich właścicielami. Własność gruntów w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków będzie ustalana na podstawie zaświadczenia wydanego przez organy reprezentujące dotychczasowych właścicieli gruntów, tj. Skarb Państwa oraz gminy np. przez starostę, wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (wpisy mają być wolne od opłat sądowych). Jeżeli na gruncie jest położony budynek wielorodzinny, to dotychczasowi współużytkownicy wieczyści staną się z mocy prawa współwłaścicielami przekształconego gruntu proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej. Dużą zaletą jest to, że zamiana we własność nastąpi z mocy prawa. Posiadacze lokali nie muszą składać wniosków ani nie jest wymagana żadna inna aktywność ze strony nabywających własność.

Mimo że przerodzisz się we właściciela, nie będzie to oznaczać, że staniesz się posiadaczem gruntu “za darmo”. Opłata za użytkowanie wieczyste zostanie zamieniona w tzw. opłatę przekształceniową, którą z mocy ustawy każdy nowy właściciel będzie musiał ponosić przez okres 20 lat. Wysokość opłaty będzie równa stawkom za użytkowanie wieczyste obowiązującym w dniu przekształcenia. W przypadku gruntów Skarbu Państwa przewidziano bonifikatę. Rabat wyniesie nawet 60 proc., jeśli właściciel domu lub mieszkania ureguluje należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim – 40. W każdym kolejnym “zniżka” zmniejszy się o 10 proc. Samorządy same podejmą decyzję w zakresie wysokości bonifikaty. Prawdopodobnie bonifikata nie będzie “gorsza” od tej gwarantowanej ustawowo.


Umowa, użytkowanie i domek.Na podstawie umowy deweloperskiej można kupić zarówno gruntu na pełnej własności jak i przekształconym użytkowaniu wieczystym.

Rynku wtórnym i rynku pierwotnym

Kupując nieruchomość na rynku wtórnym zawsze będziesz wiedział, czy grunt był kiedyś w użytkowaniu wieczystym. Roszczenie o zapłatę opłaty przekształceniowej będzie ujawniane w księgach wieczystych nieruchomości w dziale III.

W razie sprzedaży nieruchomości obowiązek uiszczania opłat będzie przechodził na nabywcę nieruchomości. Dla osób podpisujących umowę deweloperską nie zmieni się dużo. Osoby, które już podpisały umowę deweloperską nie muszą aneksować takich umów. Po oddaniu lokalu w posiadanie zostaniesz współwłaścicielem gruntu pod budynkiem wielorodzinnym. Tak jak istniał obowiązek ponoszenia rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, tak będziesz musiał płacić roczną opłatę przekształceniową.

Likwidacja użytkowania wieczystego przyniesie sporo zmian. Zaletą nowego rozwiązania będzie stałość opłaty przekształceniowej. Drastyczne podwyżki nie będą już występować, a z pewnością nie będzie się to działo często (podwyżki będą jednak możliwe, ale jedynie poprzez waloryzację opłat zgodnie ze wskaźnikiem zmian cen nieruchomości określonym przez Główny Urząd Statystyczny). Faktyczną ulgę dla portfela odczujesz jednak dopiero po zapłacie całej opłaty przekształceniowej, czyli nawet za 20 lat.

Pewny Lokal jest największą ogólnopolską firmą pomagającą klientom w analizie umów deweloperskich oraz podczas odbiorów technicznych mieszkań i domów.

Dowiedz się, jak sprawdzić przynależności przy zakupie mieszkania.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak podpisuje się umowę sprzedaży nieruchomości u notariusza.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 130 opinii.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie na rynku pierwotnym oraz wtórnym

Zobacz, dlaczego przegląd techniczny mieszkania ma sens.

Obejrzyj rozmowę prawnika z inżynierem.