Umowa deweloperska a użytkowanie wieczyste mieszkania

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Pewny Lokal - analiza ksiąg wieczystych | 797 014 014

Interesuje Cię temat kupna mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym? W takim razie powinien Cię zainteresować również temat dotyczący użytkowania wieczystego, zmian w prawie dotyczących użytkowania wieczystego oraz tego, jaki wpływ na nabywców mieszkań ma ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
  • Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Czym jest umowa deweloperska i jej przedmiot?

Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania od dewelopera, to konieczne staje się zawarcie umowy deweloperskiej. Oczywiście należy sporządzić ją w formie aktu notarialnego, jeśli ma rzeczywiście chronić interesy nabywcy. Umowa deweloperska jest umową przedwstępną, którą zawiera się z deweloperem, służy między innymi do zabezpieczenia transakcji. Nastąpi ona dopiero po wydaniu nieruchomości, przeniesieniu prawa własności na nabywcę. Będzie to podstawa, aby stać się prawnie nowym właścicielem zakupionego obiektu. Z umowy deweloperskiej jasno wynika, kto jest jej stronami i co stanowi jej przedmiot.  Dokument ten jest niezbędny do przeniesienia własności.  Stanowi zobowiązanie do podpisania umowy przez kupującego.  Zostaje on zobligowany do dokonania płatności opiewającej na kwotę ustaloną z deweloperem.

Warto wiedzieć, że umowa deweloperska, której przedmiotem jest konkretna nieruchomość, może mieć różną formę. W przypadku rynku pierwotnego stosuje się umowę rezerwacyjną, na podstawie której możliwe staje się zarezerwowanie mieszkania na 30 dni. Przy chęci przystąpienia do transakcji przez kupującego i sprzedającego podpisuje się umowę przedwstępną. Z kolei ostateczna jest umowa przyrzeczona, która już ustanawia odrębną własność lokalu, przenosi prawo do nieruchomości na nabywcę. Ustawa o ochronie praw kupujących zobowiązuje dewelopera do stosowania umowy deweloperskiej. Ma to również na celu uchronienie przed celowym ogłoszeniem bankructwa przez firmę deweloperską i utraceniem środków wpłaconych przez nabywcę. 

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

W umowie deweloperskiej musi znaleźć się szereg istotnych danych, jej strony, miejsca i data złożenia podpisów. Ustala się również cenę zakupu nieruchomości. Zawsze należy sprawdzić, czy w umowie pojawiły się szczegółowe informacje o jej przedmiocie, dotyczy to między innymi położenia i cech nieruchomości. Na podstawie umowy podpisanej z deweloperem można jest stwierdzić, jakie jest usytuowanie mieszkania w budynku, jego powierzchnia i rozkład poszczególnych pomieszczeń. Opisane muszą zostać także zakres i standard wykonanych prac wykończeniowych. Nie może zabraknąć terminu rozpoczęcia i zakończenia realizacji inwestycji oraz terminu dotyczącego przeniesienia na nabywcę prawa do mieszkania. 

W interesie inwestora będzie sprawdzenie, czy w umowie znajdują się warunki odstąpienia od niej. Ważne są również informacje dotyczące wysokości odsetek i kar umownych. W umowie deweloperskiej powinno ująć się informacje o wybranym sposobie zmierzenia powierzchni użytkowej mieszkania i sposobu zawiadomienia nabywcy o jej odbiorze. W dokumencie trzeba zawrzeć termin odbioru nieruchomości, informacje niezbędne do uzyskania wymaganych zgód instytucji bankowej. W umowie deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku.

Czym jest użytkowanie wieczyste i jakie ma znaczenie dla umów deweloperskich?

Prawo do użytkowania wieczystego to konstrukcja specyficzna dla polskiego prawa cywilnego. Od 2019 r. większość gruntów na użytkowaniu wieczystym została przekształcona we własność, co nie oznacza, że właściciele przekształconych gruntów nie muszą ponosić opłat za ich użytkowanie (najczęściej ciąży na nich obowiązek uiszczania tzw. opłaty przekształceniowej). Podpisując umowę deweloperską warto przeanalizować, co mówi ona o kwestii użytkowania wieczystego gruntu (warto np. sprawdzić, czy grunty zostały przekształcone oraz, czy przyszli właściciele mieszkań nie zostaną obciążeni opłatą przekształceniową). W kancelarii Pewny Lokal świadczymy usługę indywidualnej pomocy  przy podpisywaniu umowy deweloperskiej w całej Polsce - zachęcamy do kontaktu!

Wbrew nazwie, użytkowanie wieczyste nie pozwalało na nieograniczone w czasie korzystanie z nieruchomości, która nie należy do nas. Było to prawo do specyficznego długoterminowego wynajmu nieruchomości od jednostki publicznej (skarbu państwa, województwa, powiatu czy gminy). Ustanawiane było, na okres od 40 do 99 lat i podlegało corocznej opłacie z tytułu użytkowania wieczystego. Konstrukcja powstawała w czasach PRL, a po 1989 r. poddawano w wątpliwość sens jej istnienia twierdząc między innymi, że jest wzorowana na prawie sowieckim (mimo tego, że podobne formy pozwalające na korzystanie z nieruchomości państwowych występują z powodzeniem w innych systemach, np. w prawie niemieckim).

Użytkownik wieczysty ma prawo zbliżone do własności. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób i może rozporządzać prawem - sprzedać, obciążać, zapisać w testamencie. Szczegółowa treść prawa jest regulowana przez umowę ustanawiającą użytkowanie wieczyste. Umowa określa m.in. to, w jaki sposób użytkownik będzie korzystał z gruntu (np. podmiot „użytkujący wieczyście” grunt może zobowiązać się wobec gminy, która oddała działkę w użytkowanie do wybudowania osiedla mieszkaniowego). W praktyce użytkowanie wieczyste dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Zmiany w prawie do użytkowania wieczystego

Zmiany w formie prawa do użytkowania wieczystego wprowadziła ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Ustawa dotyczy jedynie gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe (jedno i wielorodzinnych). Poza zakresem regulacji pozostają grunty przeznaczone na cele przemysłowe i użytkowe. Na marginesie warto zaznaczyć, że wbrew obiegowym opiniom przed wprowadzeniem ustawy można było dokonać zmiany użytkowania wieczystego we własność. Możliwość była jednak obarczona obowiązkiem złożenia stosownego wniosku, a przy budynkach wielorodzinnych wymagana była jednomyślna zgoda mieszkańców na taki zabieg. Głównym celem nowego prawa jest wsparcie mieszkańców w uzyskaniu tytułu własności do gruntów, na których są położone ich nieruchomości oraz likwidacja corocznych opłat, które często podlegały podwyżkom.

Pamiętaj, aby umieścić wszystkie najważniejsze informacje dotyczące mieszkania w umowie deweloperskiej.

Właściciele gruntów wieczystych

Z dniem 1 stycznia 2019 r. z mocy ustawy użytkownicy wieczyści gruntów stali się automatycznie ich właścicielami. Własność gruntów w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków będzie ustalana na podstawie zaświadczenia wydanego przez organy reprezentujące dotychczasowych właścicieli gruntów, tj. Skarb Państwa oraz gminy np. przez starostę, wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (wpisy mają być wolne od opłat sądowych). Jeżeli na gruncie jest położony budynek wielorodzinny, to dotychczasowi współużytkownicy wieczyści staną się z mocy prawa współwłaścicielami przekształconego gruntu proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej. Dużą zaletą jest to, że zamiana we własność nastąpi z mocy prawa. Posiadacze lokali nie muszą składać wniosków ani nie jest wymagana żadna inna aktywność ze strony nabywających własność.

Mimo że przerodzisz się we właściciela, nie będzie to oznaczać, że staniesz się posiadaczem gruntu “za darmo”. Opłata za użytkowanie wieczyste zostanie zamieniona w tzw. opłatę przekształceniową, którą z mocy ustawy każdy nowy właściciel będzie musiał ponosić przez okres 20 lat. Wysokość opłaty będzie równa stawkom za użytkowanie wieczyste obowiązującym w dniu przekształcenia. W przypadku gruntów Skarbu Państwa przewidziano bonifikatę. Rabat wyniesie nawet 60 proc., jeśli właściciel domu lub mieszkania ureguluje należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim – 40. W każdym kolejnym “zniżka” zmniejszy się o 10 proc. Samorządy same podejmą decyzję w zakresie wysokości bonifikaty. Prawdopodobnie bonifikata nie będzie “gorsza” od tej gwarantowanej ustawowo.

Rynek wtórny i rynek pierwotny

Kupując nieruchomość na rynku wtórnym zawsze będziesz wiedział, czy grunt był kiedyś w użytkowaniu wieczystym. Roszczenie o zapłatę opłaty przekształceniowej będzie ujawniane w księgach wieczystych nieruchomości w dziale III.

W razie sprzedaży nieruchomości obowiązek uiszczania opłat będzie przechodził na nabywcę nieruchomości. Dla osób podpisujących umowę deweloperską nie zmieni się dużo. Osoby, które już podpisały umowę deweloperską nie muszą aneksować takich umów. Po oddaniu lokalu w posiadanie zostaniesz współwłaścicielem gruntu pod budynkiem wielorodzinnym. Tak jak istniał obowiązek ponoszenia rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, tak będziesz musiał płacić roczną opłatę przekształceniową.

Likwidacja użytkowania wieczystego przyniesie sporo zmian. Zaletą nowego rozwiązania będzie stałość opłaty przekształceniowej. Drastyczne podwyżki nie będą już występować, a z pewnością nie będzie się to działo często (podwyżki będą jednak możliwe, ale jedynie poprzez waloryzację opłat zgodnie ze wskaźnikiem zmian cen nieruchomości określonym przez Główny Urząd Statystyczny). Faktyczną ulgę dla portfela odczujesz jednak dopiero po zapłacie całej opłaty przekształceniowej, czyli nawet za 20 lat.

Pewny Lokal jest największą ogólnopolską firmą pomagającą klientom w analizie umów deweloperskich oraz podczas odbiorów technicznych mieszkań i domów.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Dowiedz się, jak sprawdzić przynależności przy zakupie mieszkania.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak podpisuje się umowę sprzedaży nieruchomości u notariusza.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

pobierz poradnik pewny lokal

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Kary umowne w umowach nieruchomościowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Rękojmia
nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Badanie
termowizyjne info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Sprawdzenie
prac wykończeniowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Audyt działki info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik poodbiorowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Operat szacunkowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 283 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie na rynku pierwotnym oraz wtórnym

Zobacz, dlaczego przegląd techniczny mieszkania ma sens.

Obejrzyj rozmowę prawnika z inżynierem.