Zamów pomoc prawną

Kiedy zniknie użytkowanie wieczyste?

Rząd chce znieść użytkowanie wieczyste. Wyjaśniamy czym jest te prawo i jak będzie likwidowane.
Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem lub przy sprawdzeniu wiarygodności i bezpieczeństwa inwestycji?
Poproś o kontakt

Dowiedz się, na co uważać podpisując umowę deweloperską

Zobacz wywiad Rzeczpospolitej z ekspertem Pewny Lokal, adwokatem dr Piotrem Semeniukiem

Spis treści

1. Czym jest użytkowanie wieczyste?
2. Jakie ryzyka się z nim wiążą?
3. Jak Rząd chce znieść użytkowanie wieczyste?

1. Czym jest użytkowanie wieczyste?

To konstrukcja prawna specyficzną dla polskiego prawa cywilnego. To prawo do specyficznego długoterminowego wynajmu nieruchomości od jednostki publicznej (skarbu państwa, województwa, powiatu czy gminy).. Ustanawiane jest,  na okres od 40 do 99 lat i podlega corocznej opłacie. Użytkownik wieczysty ma prawo zbliżone do własności. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób i może rozporządzać prawem, czyli sprzedać je, obciążać czy zapisać w testamencie. Szczegółowa treść tego prawa jest regulowana przez umowę ustanawiającą użytkowanie wieczyste. Umowa określa m.in. to, w jaki sposób użytkownik będzie korzystał z gruntu (np. podmiot „użytkujący wieczyście” grunt może zobowiązać się wobec gminy, która oddała działkę w użytkowanie do wybudowania osiedla mieszkaniowego). Do powstania użytkowania wieczystego  konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego i dokonanie wpisu do ksiąg wieczystych gruntu. W praktyce użytkowanie wieczyste dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

2. Jakie ryzyka się z nim wiążą?

Każdy kto kupił mieszkanie w budynku położonym „na” użytkowaniu wieczystym, poza własnością lokalu, posiada też udział w użytkowaniu wieczystym odpowiadający stosunkowi powierzchni lokalu do łącznej powierzchni mieszkań znajdujących się w budynku „na użytkowaniu”. Z posiadaniem mieszkania w budynku „na użytkowaniu” wiążą się dwie niedogodności. Pierwszym problemem jest  konieczność uiszczania rocznej opłaty w wysokości jednego procenta wartości nieruchomości (opłata ta ulega oczywiście proporcjonalnemu podziałowi pomiędzy właścicieli mieszkań w budynku, w praktyce roczna opłata za lokal wynosi ok. kilkuset złotych). Drugą niedogodnością jest teoretyczne ryzyko, że użytkowanie wygaśnie (w końcu, jest przecież ustanowione jedynie na kilkadziesiąt lat). W praktyce gminy prawie zawsze przedłużają okres użytkowania, jednak jeżeli gmina zdecydowałaby aby nie przedłużać tego okresu, mogłoby się to wiązać się z poważnymi konsekwencjami prawnymi (w teorii, nawet z utratą prawa do mieszkania).

3. Jak Rząd chce znieść użytkowanie wieczyste?

Niedawno Rząd zdecydował o zniesieniu prawa użytkowania wieczystego i zastąpienia go prawem własności. Zgodnie z projektem ustawy, właściciele mieszkań położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, staną się właścicielami gruntu, w związku z czym nie będą musieli uiszczać rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Przekształcenie będzie jednak odpłatne. Zamiast rocznych opłat za użytkowanie właściciele gruntów będą zobligowani uiścić tzw. opłatę przekształceniową. Ta rozłożona ma być na dwadzieścia rat płatnych w rocznych odstępach. Ich wysokość ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej od 1 stycznia 2017 r. Przykładowo, jeśli ktoś płaci obecnie roczną opłatę z tytułu użytkowania w wysokości 2 tys. zł., właśnie tyle samo wyniesie roczna opłata przekształceniowa. Raz na trzy lata, roczne opłaty przekształceniowe będą mogły być także waloryzowane przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości, które ogłasza Główny Urząd Statystyczny. W przypadku gruntów skarbu państwa, gdy właściciel mieszkania zdecyduje się zapłacić całą opłatę przekształceniową jednorazowo, dostanie 50 procent upustu. O wysokości ulgi dla gruntów należących do gmin, powiatów czy województw będą decydowały lokalne samorządy. W sytuacji kiedy właściciel lokalu zobowiązany do płacenia opłaty przekształceniowej sprzeda mieszkanie, zobowiązanie uiszczania opłat przekształceniowych przechodzi na nabywcę. Nowe przepisy zakończą też problem skokowych podwyżek opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego (szczególnie w Warszawie zdarzały się przypadki, że opłaty za użytkowanie podnoszono rocznie nawet o kilka tysięcy złotych). Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa planowało wprowadzić te zmiany pierwszego lipca bieżącego roku, jednak ze względu na rozmiar zmian i opór jednostek samorządu terytorialnego (nie chcą tracić dochodu z opłat za użytkowanie wieczyste) proces legislacyjny się przeciąga. Obecnie projekt ustawy jest rozpatrywany przez komitet stały Rady Ministrów. Najbardziej optymistycznym terminem, od kiedy nowe przepisy mogłyby zacząć obowiązywać jest pierwsza połowa 2018 roku.

Pewny Lokal to jedyna firma w Polsce zajmująca się analizami umów deweloperskich i odbiorami technicznymi mieszkań oraz domów od dewelopera.

Od niedawna Pewny Lokal oferuje także usługę sprawdzenia standardu technicznego, w którym deweloper zobowiązuje się oddać na rzecz nabywcy mieszkanie lub dom. Mieszkanie „w stanie deweloperskim” może bowiem oznaczać kompletnie odmienny stan wykończenia, a różnice w stopniu wykończenia mogą przekładać się na dodatkowe koszty, nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przykładowo „standard deweloperski” może oznaczać zarówno obecność parapetów wewnętrznych, tynków na sufitach, jak i brak tych elementów. Zachęcamy do kontaktu w sprawie inżynieryjnego audytu standardu wykończenia planowanego przez dewelopera dla danego mieszkania/domu/budynku. Analizujemy także standardy „pod klucz”. Zobacz więcej tutaj.

Zobacz, dlaczego warto zlecić analizę umowy deweloperskiej profesjonalistom.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Sprawdź wiarygodne opinie o deweloperach i inwestycjach!
- opinie naszych inżynierów o inwestycjach oraz deweloperach
- opinie na podstawie odbiorów technicznych
- zobacz jakie rodzaje usterek występują najczęsciej
SPRAWDŹ

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 12 opinii.

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka