To konstrukcja prawna specyficzną dla polskiego prawa cywilnego. To prawo do specyficznego długoterminowego wynajmu nieruchomości od jednostki publicznej (skarbu państwa, województwa, powiatu czy gminy).. Ustanawiane jest, na okres od 40 do 99 lat i podlega corocznej opłacie. Użytkownik wieczysty ma prawo zbliżone do własności. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób i może rozporządzać prawem, czyli sprzedać je, obciążać czy zapisać w testamencie. Szczegółowa treść tego prawa jest regulowana przez umowę ustanawiającą użytkowanie wieczyste. Umowa określa m.in. to, w jaki sposób użytkownik będzie korzystał z gruntu (np. podmiot „użytkujący wieczyście” grunt może zobowiązać się wobec gminy, która oddała działkę w użytkowanie do wybudowania osiedla mieszkaniowego). Do powstania użytkowania wieczystego konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego i dokonanie wpisu do ksiąg wieczystych gruntu. W praktyce użytkowanie wieczyste dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.
Każdy kto kupił mieszkanie w budynku położonym „na” użytkowaniu wieczystym, poza własnością lokalu, posiada też udział w użytkowaniu wieczystym odpowiadający stosunkowi powierzchni lokalu do łącznej powierzchni mieszkań znajdujących się w budynku „na użytkowaniu”. Z posiadaniem mieszkania w budynku „na użytkowaniu” wiążą się dwie niedogodności. Pierwszym problemem jest konieczność uiszczania rocznej opłaty w wysokości jednego procenta wartości nieruchomości (opłata ta ulega oczywiście proporcjonalnemu podziałowi pomiędzy właścicieli mieszkań w budynku, w praktyce roczna opłata za lokal wynosi ok. kilkuset złotych). Drugą niedogodnością jest teoretyczne ryzyko, że użytkowanie wygaśnie (w końcu, jest przecież ustanowione jedynie na kilkadziesiąt lat). W praktyce gminy prawie zawsze przedłużają okres użytkowania, jednak jeżeli gmina zdecydowałaby aby nie przedłużać tego okresu, mogłoby się to wiązać się z poważnymi konsekwencjami prawnymi (w teorii, nawet z utratą prawa do mieszkania).
Niedawno Rząd zdecydował o zniesieniu prawa użytkowania wieczystego i zastąpienia go prawem własności. Zgodnie z projektem ustawy, właściciele mieszkań położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, staną się właścicielami gruntu, w związku z czym nie będą musieli uiszczać rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Przekształcenie będzie jednak odpłatne. Zamiast rocznych opłat za użytkowanie właściciele gruntów będą zobligowani uiścić tzw. opłatę przekształceniową. Ta rozłożona ma być na dwadzieścia rat płatnych w rocznych odstępach. Ich wysokość ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej od 1 stycznia 2017 r. Przykładowo, jeśli ktoś płaci obecnie roczną opłatę z tytułu użytkowania w wysokości 2 tys. zł., właśnie tyle samo wyniesie roczna opłata przekształceniowa. Raz na trzy lata, roczne opłaty przekształceniowe będą mogły być także waloryzowane przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości, które ogłasza Główny Urząd Statystyczny. W przypadku gruntów skarbu państwa, gdy właściciel mieszkania zdecyduje się zapłacić całą opłatę przekształceniową jednorazowo, dostanie 50 procent upustu.
O wysokości ulgi dla gruntów należących do gmin, powiatów czy województw będą decydowały lokalne samorządy. W sytuacji kiedy właściciel lokalu zobowiązany do płacenia opłaty przekształceniowej sprzeda mieszkanie, zobowiązanie uiszczania opłat przekształceniowych przechodzi na nabywcę. Nowe przepisy zakończą też problem skokowych podwyżek opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego (szczególnie w Warszawie zdarzały się przypadki, że opłaty za użytkowanie podnoszono rocznie nawet o kilka tysięcy złotych). Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa planowało wprowadzić te zmiany pierwszego lipca bieżącego roku, jednak ze względu na rozmiar zmian i opór jednostek samorządu terytorialnego (nie chcą tracić dochodu z opłat za użytkowanie wieczyste) proces legislacyjny się przeciąga. Obecnie projekt ustawy jest rozpatrywany przez komitet stały Rady Ministrów. Najbardziej optymistycznym terminem, od kiedy nowe przepisy mogłyby zacząć obowiązywać jest pierwsza połowa 2018 roku.
Pewny Lokal to jedyna firma w Polsce zajmująca się analizami umów deweloperskich i odbiorami technicznymi mieszkań oraz domów od dewelopera.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
797 014 014
Rezerwuj usługę
