ZPI to rewolucja w planowaniu inwestycji – mniej biurokracji, więcej współpracy i cyfrowe podejście do przestrzeni. Sprawdź, jak nowe przepisy zmieniają relacje między gminami a inwestorami.
Wraz z reformą planowania przestrzennego w Polsce pojawiło się zupełnie nowe narzędzie – Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Ma on stanowić pomost pomiędzy planem ogólnym gminy a indywidualnymi decyzjami o warunkach zabudowy (WZ). W założeniu ma uprościć proces inwestycyjny, umożliwić współpracę inwestorów z samorządami i zastąpić doraźne, często chaotyczne zmiany planów miejscowych.
W podcaście Pewny Lokal eksperci zwracają uwagę, że ZPI to nie tylko kolejny dokument planistyczny, lecz przede wszystkim nowy model współdziałania administracji z sektorem prywatnym. Jak dokładnie działa ZPI, czym różni się od dotychczasowych instrumentów i co zmienia dla inwestorów oraz gmin?
Zapraszamy do posłuchania rozmowy Piotra Semeniuka z Michałem Klisiem - specjalistą od geodanych.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny to nowa forma planu miejscowego, która powstaje na wniosek inwestora w porozumieniu z gminą. ZPI ma charakter aktu prawa miejscowego, ale jego sporządzenie jest uzależnione od zawarcia umowy urbanistycznej między gminą a inwestorem. Celem tego rozwiązania jest umożliwienie realizacji dużych lub strategicznych inwestycji w sposób zrównoważony i zgodny z polityką przestrzenną. W odróżnieniu od tradycyjnego planu miejscowego, ZPI powstaje nie z inicjatywy urzędu, ale przy współudziale podmiotu prywatnego – dewelopera, spółki komunalnej, czy inwestora instytucjonalnego. ZPI może obejmować zarówno tereny zabudowy mieszkaniowej, usługowej, przemysłowej, jak i infrastruktury technicznej czy transportowej. W praktyce ma umożliwiać realizację złożonych projektów inwestycyjnych tam, gdzie dotychczasowy system planistyczny był zbyt sztywny.
Zintegrowany plan inwestycyjny - czym jest?Kluczowym elementem każdego Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego jest umowa urbanistyczna, określona w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym po nowelizacji z 2023 r.
To dokument zawierany między gminą a inwestorem, który reguluje m.in.:
Eksperci podkreślają, że ZPI nie ma być furtką dla dowolnego budowania, ale narzędziem partnerskiego planowania. Dzięki umowie urbanistycznej gmina zyskuje środki lub infrastrukturę, a inwestor – stabilność planistyczną i gwarancję możliwości realizacji projektu.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny wpisuje się w nową strukturę dokumentów planistycznych. Zastępuje on miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) na wybranym obszarze, ale musi być zgodny z planem ogólnym gminy.
Najważniejsze różnice są następujące:
Procedura sporządzenia ZPI jest zbliżona do planu miejscowego, ale z istotnymi uproszczeniami i skróconym czasem trwania.
Etapy:
W praktyce ZPI może skrócić czas przygotowania inwestycji nawet o kilkanaście miesięcy. Dodatkowo gmina nie ponosi kosztów sporządzenia planu – pokrywa je inwestor w ramach umowy urbanistycznej.
ZPI wprowadza szereg potencjalnych korzyści:
Jednocześnie pojawiają się obawy dotyczące:
Eksperci zwracają uwagę, że transparentność procesu i dostęp do danych przestrzennych (geoportal, rejestr urbanistyczny, standard APP) będą kluczowe dla zaufania do nowego systemu.
Wdrożenie ZPI zbiega się w czasie z cyfryzacją planowania przestrzennego – w szczególności z wdrażaniem standardu danych planistycznych APP, rejestru urbanistycznego i integracją z geoportalem krajowym.
Dzięki temu wszystkie dokumenty – od planu ogólnego, przez ZPI, po rejestry decyzji – będą dostępne w jednolitym formacie GIS, zgodnym z zasadami INSPIRE i WMS/WFS.
To oznacza, że ZPI nie będzie tylko uchwałą rady gminy w PDF, ale pełnoprawnym zestawem danych przestrzennych możliwych do analizy i weryfikacji przez mieszkańców, rzeczoznawców i urbanistów.
Porównanie szczegółowości i elastyczności narzędzi planistycznychNa początku 2025 r. pierwsze gminy rozpoczęły pilotażowe wdrażanie ZPI, głównie w obszarach metropolitalnych (Warszawa, Wrocław, Poznań). W mniejszych miejscowościach zainteresowanie jest na razie ograniczone, głównie z powodu braku kadry i doświadczenia. ZPI wymaga bowiem zaawansowanej wiedzy planistycznej, prawnej i technicznej, a także umiejętności negocjacyjnych. Samorządy, które będą potrafiły sprawnie łączyć te kompetencje, mogą zyskać realne narzędzie do planowania rozwoju w sposób partnerski i zrównoważony.
Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) stanowią jeden z najważniejszych elementów reformy planowania przestrzennego w Polsce. Wprowadzają nową jakość w relacjach między gminami a inwestorami – opartą na współpracy, przejrzystości i wspólnym interesie rozwoju przestrzeni. Ich powodzenie zależy jednak od praktycznej realizacji – jakości umów urbanistycznych, kompetencji urzędów i wykorzystania cyfrowych narzędzi planowania. Szczegółowe omówienie ZPI oraz procesów cyfryzacji planowania przestrzennego znajduje się w podcaście Pewnego Lokalu: https://youtu.be/cwEuGL2OZeY
Zapraszamy do obejrzenia filmu, z którego dowiecie się, na co zwrócić uwagę przy kupnie działki budowlanej.
Z filmu dowiecie się Państwo m.in., jak bezpiecznie dokonać zakupu działki
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
