Jak sprawdzić plan zagospodarowania, czyli MPZP dla działki?

Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Jak sprawdzić MPZP dla działki | MPZP legenda

Weryfikacja zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), obejmującego interesującą nas działkę, powinna być jednym z pierwszych kroków, które podejmiemy przed finalną decyzją o zakupie działki. Przeczytaj artykuł i dowiedz się więcej o sprawdzeniu działki przed jej kupnem.

Potrzebujesz pomocy w sprawdzeniu kupowanej działki?

Zamów pomoc Pewny Lokal!

  • Audyt działki wymaga wiedzy prawnej, technicznej oraz urbanistycznej.
  • Powiemy, co można wybudować na działce i jakie budynki powstaną w pobliżu. Sprawdzimy też umowę kupna działki.
  • Sprawdzimy stan prawny działki i to, czy nie jest położona w niebezpiecznej strefie (np. zalewowej, oddziaływania cmentarza itp.).

Analiza już do 299 zł.
Gwarancja wyłapania wad prawnych.
Audyty działki nawet w 24 h.

Rezerwuj audyt

Weryfikacja zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), obejmującego interesującą nas działkę, powinna być jednym z pierwszych kroków, które podejmiemy przed finalną decyzją o zakupie działki.

Podpowiadamy jakie dokładnie kroki trzeba wykonać i co może nas czeka na drodze sprawdzania MPZP działki.

Plan zagospodarowania przestrzennego dla konkretnej działki

W planie zagospodarowania przestrzennego, jeżeli nasza działka jest nim objęta, znajdują się najważniejsze informacje dotyczące możliwości zagospodarowania interesującego nas obszaru. Warunki ujęte w planie, muszą zostać spełnione po to, aby możliwe było uzyskanie pozwolenia na budowę dla naszej inwestycji.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części. Pierwsza z nich to część tekstowa (treść uchwały rady gminy), która dokładnie opisuje plan zagospodarowania przestrzennego, określając przeznaczenie terenu, warunki zagospodarowania, jaki występuje rodzaj zabudowy i jakie jest tzw. rozmieszczenie inwestycji celu publicznego.

Druga część to element graficzny (zawiera oznaczenie graficzne wraz z legendą), która jest załącznikiem do uchwały. Jest on dokładnym odzwierciedleniem zabudowy i planów zabudowy ulic, ich układu w formie kartograficznej, a symbole i kolory są poparte czytelna legendą.

W Miejscowym Planie zagospodarowania przestrzennego znajdziemy najważniejsze uregulowania dotyczącego objętego nim terenu, takie jak:

  • Przeznaczenie terenu,
  • Zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu,
  • Maksymalną i minimalną intensywność zabudowy,
  • Maksymalną dozwoloną wysokość zabudowy,
  • Ilość miejsc parkingowych,
  • Minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej.

Zapoznać się z nim można na kilka sposobów.

Warunki ujęte w planie muszą zostać spełnione po to, aby możliwe było uzyskanie pozwolenia na budowę.

Jak pozyskać wypis i wyrys z MPZP?

Podstawowym sposobem jest złożenie wniosku o wydanie wypisu i wyrysu z MPZP w odpowiednim dla położenia działki urzędzie gminy. Składa się go na druku dostępnym stacjonarnie w urzędzie lub też na stronie internetowej gminy.

Należy pamiętać, że jego złożenie wiąże się z koniecznością wniesienia opłaty skarbowej 30 zł za wypis (do 5 stron, powyżej 50 zł) i 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą część wyrysu w formacie zbliżonym do A4 (nie więcej niż 200 zł).

Plan miejscowy można też sprawdzić w Internecie, na stronach urzędów. Plany najczęściej można znaleźć w biuletynach informacji publicznej (bip). Najłatwiej jest odszukać interesujący nas akt jeżeli znamy nazwę uchwały, wówczas wystarczy skorzystać z wyszukiwarki na stronie urzędu. W innym przypadku czeka nas przeglądanie planów i ich graficznych załączników w poszukiwaniu takiego, którego zapisy obejmą naszą działkę, co może zająć bardzo dużo czasu.

Warto też skorzystać ze strony geoportal.gov.pl, gdzie w zakładce „Plany zagospodarowania przestrzennego” znajdziemy najważniejsze informacje odnośnie przeznaczenia działki, jeżeli dla terenu, na którym jest położona, sporządzony został plan.

Budowa miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to dokument, który reguluje warunki zabudowy oraz przeznaczenie gruntów znajdujących się na danym obszarze. Aby móc wybudować dom, konieczne jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Nieruchomość, która ma zostać postawiona na wybranej działce musi spełniać wymagania stawiane przez prawo budowlane oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jakie parametry mogą być określone przez MPZP? Przede wszystkim są to:

  • minimalne wymiary lub minimalna powierzchnia pojedynczej działki,
  • maksymalny % powierzchni działki, która może zostać zabudowana,
  • minimalny % powierzchni działki, który musi być biologicznie czynny,
  • minimalna liczba miejsc postojowych dla samochodów na działce,
  • kształt dachu oraz jego kąt nachylenia,
  • kolory dachówek i/lub elewacji.

W niektórych miejscach MPZP może być jeszcze bardziej szczegółowy.

W jakich sytuacjach niezbędny jest wypis i wyrys z MPZP?

Wypis i wyrys z MPZP jest niezbędny, jeśli:

  • planujemy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy,
  • planujemy wystąpić o uzyskanie pozwolenia na budowę,
  • planujemy dokonać podziału działki,
  • planujemy zamienić działkę,
  • planujemy nabyć działkę w celu postawienia na niej budynku.

Jeśli chodzi o MPZP - może być on udostępniony na stronie internetowej gminy. Ważne jest by pamiętać, że gminy nie mają obowiązku umieszczania swojego MPZP na stronie internetowej.

Co robić kiedy nie ma planu zagospodarowania dla działki?

Jeżeli nasza działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, oznacza to, że konieczne będzie wystąpienie do urzędu gminy lub miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Znajdziemy w niej warunki, według których możliwe będzie zabudowanie naszej działki.

Co zawiera plan zagospodarowania przestrzennego działki?

Dzięki sprawdzeniu regulacji miejscowego planu będziemy w stanie potwierdzić wiele ważnych kwestii jak np. przeznaczenie działki, co będzie kluczową informacją gdy planujemy na niej postawić dom.

Jeżeli wybrana działka zgodnie z zapisami planu jest działką budowlaną, wówczas sytuacja jest stosunkowo prosta. Gdyby jednak okazało się, że mamy do czynienia z działką rolną, może to oznaczać spore komplikacje, zwłaszcza jeżeli nie planujemy zakupu, będąc rolnikiem.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w dużym uproszczeniu określa, co możemy na danym terenie wybudować a jeżeli dopuszczalna jest zabudowa mieszkaniowa, wówczas w planie znajdziemy regulacje dotyczące między innymi intensywności i wysokości zabudowy, ilości miejsc parkingowych i minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Oto jakie informacje możemy znaleźć w planie zagospodarowania przestrzennego:

  • Przeznaczenie terenów;
  • Zasady gospodarowania na danym obszarze;
  • Zasady ochrony: ładu przestrzennego, przyrody, dziedzictwa kulturowego, dóbr kultury. Chodzi dokładniej o ochronę środowiska i zabytków takich jak pomniki, miejsca pamięci itp.;
  • Sposób zagospodarowania terenów, które podlegają ochronie szczególnej czyli np. terenów zagrożonych usunięciem czy powodzią;
  • Jak kształtować można zabudowę na danym terenie czyli np. wielkość i wysokość budynków, ich bliskość od siebie, ich ilość na danym obszarze, jak można łączyć nieruchomości i je dzielić, a gdzie jest kompletny zakaz zabudowy lub ograniczenia;
  • Jak konkretny teren może być użytkowany;
  • Wszelkie informacje dotyczące modernizacji czy rozbudowy infrastruktury technicznej i komunikacji publicznej np. nowe drogi, trasy i inwestycje takie jak oczyszczalnia ścieków, które mogą skutecznie utrudnić życie mieszkańcom w sąsiedztwie;
  • Wszystko o opłatach za wzrost wartości nieruchomości, który miał miejsce dzięki planowi zagospodarowani przestrzennego;
  • Wszelkie granice np. obiektów handlowych, obszarów pod budowę, rekreacyjnych, imprez masowych itp.;
  • Zasady kształtowania przestrzeni publicznej, tak by mieszkańcy mogli nawiązywać kontakty społeczne i integrować się.

Z miejscowym planem zagospodarowania możemy zapoznać się na stronach urzędów gmin, gdzie znajdziemy ich rejestry. Dużym ułatwieniem jest znajomość nazwy uchwały miejscowego planu, wówczas nie powinniśmy mieć problemu z jego znalezieniem na stronie urzędu. Część urzędów udostępnia także możliwość wyszukania planu w oparciu o lokalizację działki poprzez wykorzystanie portali mapowych. Warto pamiętać o tym, że część uchwał miejscowego planu może okazać się nieaktualna, więc jeżeli nie mamy pewności odnośnie ostateczności danej uchwały, warto zadzwonić do urzędu w celu jej potwierdzenia.

Plan zagospodarowania terenu

Wiele terenów nie jest objętych planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak jest w przypadku interesującego nas gruntu, wówczas konieczne będzie wystąpienie do odpowiedniego urzędu z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Taki wniosek możemy złożyć, nawet nie będąc właścicielem gruntu, przy czym wiąże się to z koniecznością wniesienia opłaty skarbowej w wysokości 598 zł. Mimo wszystko zakup działki bez sprawdzenia wcześniej jej przeznaczenia byłby bardzo ryzykowny.

MPZP i zmiana ceny nieruchomości

Często, dzięki planowi zagospodarowania przestrzennego zmienia się cena nieruchomości.  Czasem w plan zostają wpisane obiekty, które podnoszą wartość działki np. rozbudowanie sieci komunikacji miejskiej, obiektów usługowych czy obiektów użyteczności publicznej albo rozbudowanie dróg dojazdowych i np. budowa autostrady w promieniu kilku kilometrów. Zdarzyć się też może, że plan zagospodarowania zmienia przeznaczenie danego obszaru lub gdy użytkowanie w dotychczasowy sposób nieruchomości jest niemożliwe.

W pierwszym przypadku gdy właściciel zarabia na sprzedaży działki dzięki zmianom w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego musi on odprowadzić podatek z tego tytułu do gminy. Opłata nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jeśli dodatkowo wzrost ten miał miejsce przez np. remont wykonany przez właściciela wtedy od tej opłaty odliczamy wartość nakładów.

W przypadku gdy właściciel traci na sprzedaży działki przez plan zagospodarowania przestrzennego może wystąpić do gminy o odszkodowanie lub o wykup nieruchomości przez gminę. Jeśli zdecyduje się sprzedać nieruchomość na rynku może wnosić do gminy o odszkodowanie wynoszące równowartość kwoty o jaką obniżyła się kwota nieruchomości. Na złożenie takich wniosków mamy 5 lat od momentu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowana przestrzennego

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowana przestrzennego może niektórym mylić się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bo istotnie wydają się być do siebie podobne.

Studium określa plany przestrzenne gminy, w tym jej politykę i lokalne zasady gospodarowania terenami i nie jest ono aktem prawa miejscowego. Na podstawie studium uwarunkowań nie mogą być wydawane decyzje administracyjne, czyli zupełnie inaczej niż w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to tu leży główna różnica między nimi.

Sporządza je prezydent miasta, burmistrz lub wójt a uchwala rada gminy. Można powiedzieć, że jest wstępem do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak studium przestrzenne może przydać się przy budowie domu lub prowadzeniu działalności gospodarczej?

Wystarczy, że w danym miejscu nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, jest jedynie studium a wtedy można, tak jak i w MPZP, sprawdzić podobne informacje jak np. czy blisko naszego domu nie powstanie niedługo droga szybkiego ruchu i inne zakłócające spokój inwestycje, dla prowadzenia niektórych typów działalności gospodarczej mogą na danym terenie być wprowadzone ograniczenia.

Ponadto w studium uwarunkowań możemy znaleźć w nim informacje na tematy takie jak:

  • Zmiany w przeznaczeniu terenu;
  • Tereny przeznaczone pod inwestycje publiczne czy tereny, którym potrzeba rekultywacji;
  • Przekształcenia układu przestrzennego gminy;
  • Plany dla obszarów przeznaczonych na infrastrukturę techniczną i komunikację, czyli dokładnie to czy wokół naszego domu nie postanie np. oczyszczalnia ścieków lub autostrada;
  • Obszary objęte ochroną przyrody, dziedzictwa kulturowego, zabytków, krajobrazu;
  • Tereny z niebezpieczeństwem występowania katastrof takich jak powódź czy osuwanie ziemi.

Mam plan zagospodarowania przestrzennego, co dalej?

Jeśli udało się kupić działkę na terenie objętym MPZP, trzeba dokładnie sprawdzić, na co on pozwala. Dopiero po zapoznaniu się z warunkami w MPZP powinno się szukać domu, który spełni nasze oczekiwania. Jeśli zrobiliśmy w drugą stronę, czyli najpierw wybraliśmy projekt, przed zakupem działki należy sprawdzić, czy MPZP pozwala na wybudowanie domu zgodnie z naszym projektem. Jeśli nie - w projekcie trzeba nanieść zmiany. Jeśli się tego nie zrobi, niestety projekt nie zostanie zaakceptowany, a pozwolenie na budowę nie zostanie wydane.

MPZP – oznaczenia

  • Aby rozszyfrować MPZP trzeba posługiwać się skrótami, które są tam używane. Najważniejsze oznaczenia dotyczą przede wszystkim typu działek. Są to:
  • B - tereny mieszkaniowe,
  • Ba - tereny przemysłowe,
  • Bi - inne tereny zabudowane,
  • Bp - tereny przeznaczone pod zabudowę (niezabudowane),
  • Bz - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe,
  • Ls - lasy,
  • Ł - łąki,
  • R - grunty orne,
  • S-R, S-Ł, S-Ps - sady,
  • Ps - pastwiska,
  • W - rowy,
  • Lz, Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps - grunty zadrzewione i zakrzewione,
  • N - nieużytki,
  • dr - drogi.

Oprócz takich oznaczeń, na gminnych planach występują też oznaczenia charakteryzujące rodzaje zabudowy. Są to przede wszystkim:

  • MN - oznaczają tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (zaznaczone są na planie kolorem jasnobrązowym),
  • MW - to tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, blokowej (kolor ciemnobrązowy),
  • U - tereny zabudowy usługowej (kolor czerwony),
  • US - tereny sportu, rekreacji (kreskowanie zielono-czerwone),
  • UC - tereny, na których będą centra handlowe (kreskowanie czerwono-ciemnoszare),
  • 6R, RU, RM - to obszary rolnicze, obsługi gospodarstw rolnych, hodowlanych, ogrodniczych, leśnych, rybackich, tereny zabudowy zagrodowej (kolor żółty, kreskowanie żółto-czerwone, kreskowanie żółto-jasnobrązowe),
  • 7P, PG - tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, tereny górnicze (kolor fioletowy),
  • ZN, ZL - tereny zieleni objęte ochroną, lasy (kolor ciemnozielony),
  • ZP, ZD, ZC - parki, ogrody, zieleń towarzysząca obiektom budowlanym, ogrody działkowe, cmentarze (kolor zielony),
  • ZZ - obszary zagrożone powodzią (kreskowanie jasnozielone na tle w kolorze odpowiednim do przeznaczenia danego terenu),
  • WM, WS - wody morskie, wody śródlądowe: rzeki, jeziora, stawy, kanały (kolor jasnoniebieski),
  • KD - drogi publiczne (kolor biały),
  • KDW - drogi wewnętrzne, osiedlowe (kolor jasnoszary),
  • KW - szlaki wodne, komunikacja wodna (kolor ciemnoniebieski),
  • E, G, W, K, T, O, C - to symbole infrastruktury technicznej: elektroenergetyki, gazownictwa, wodociągów, kanalizacji, telekomunikacji, gospodarowania odpadami, ciepłownictwa (kolor ciemnoszary).

Rozszyfrowanie oznaczeń gwarantuje nam poprawne zrozumienie MPZP.

Jak sprawdzić MPZP z Ongeo?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego możesz sprawdzić m.in. na portalu OnGeo.pl w usłudze "Raporty o terenie":

  • wejdź na stronę https://ongeo.pl/raporty/tematy/mpzp,
  • wyszukaj interesującą Cię działkę i kliknij w nią na mapie,
  • następnie wybierz z listy interesujące Cię tematy, które mają znaleźć się w analizie działki,
  • opłać Raport, który wygeneruje się automatycznie po 5 minutach w formacie .PDF.

Audyt działki z Pewny Lokal

W ramach usługi audytu działki Pewny Lokal zapewnia między innymi szczegółowe sprawdzenie zapisów miejscowego planu, a także księgi wieczystej gruntu, bliskości chronionych obszarów przyrody, linii średniego napięcia, terenów zalewowych, jakości powietrza oraz potencjalnie niepokojących pozwoleń na budowę, wydanych dla okolicznych działek. Dzięki temu decyzję o zakupie działki możemy podjąć w oparciu o kompleksową wiedzę na jej temat.

ongeo baner

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

czy odbiór kluczy jest tożsamy z odbiorem mieszkania?

Zachęcamy do obejrzenia materiału.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

pobierz poradnik pewny lokal

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Kary umowne w umowach nieruchomościowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Rękojmia
nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Badanie
termowizyjne info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Sprawdzenie
prac wykończeniowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Audyt działki info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik poodbiorowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Operat szacunkowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1342 opinii.

Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?

Sprawdź działkę z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt działki w dowolnym terminie.

Kompleksowa analiza

Kompleksowa analiza

Sprawdzimy nie tylko księgi wieczyste, ale też kwestie budowlane i inne ryzyka.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie

jakie kruczki deweloperzy stosują w umowach deweloperskich?

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka