Nowelizacja planowania przestrzennego przewiduje, że wyłącznie decyzje WZ prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. (termin ma zostać wydłużony do 1 lipca) zachowają bezterminowość, natomiast te wydane później będą obowiązywać 5 lat i muszą mieścić się w strefach nowego planu ogólnego gminy. Inwestorzy powinni więc przyspieszyć wnioski lub monitorować prace nad planami, aby nie utracić możliwości zabudowy.
Już w 2026 roku wejdą w życie przepisy, które w istotny sposób zmienią procedury planowania przestrzennego w Polsce. Szczególnie mocno odczują je inwestorzy działający na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dotychczas decyzja o warunkach zabudowy była dla wielu z nich podstawą rozpoczęcia inwestycji. Teraz jej znaczenie, forma oraz zasady wydawania zostaną gruntownie przekształcone. Co dokładnie się zmieni?
Decyzja o warunkach zabudowy (tzw. WZ) określa możliwości inwestycyjne na działkach pozbawionych planu miejscowego. To dokument, który wskazuje dopuszczalne parametry zabudowy – jej wysokość, intensywność, funkcję terenu oraz dostęp do infrastruktury. W praktyce umożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę, o ile inwestycja spełnia warunki wynikające z przepisów i otoczenia.
Zapraszamy do posłuchania rozmowy Piotra Semeniuka z Michałem Klisiem - specjalistą od geodanych.
Obecny system opiera się na zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa – nowa zabudowa musi odpowiadać charakterowi istniejących już obiektów. Konieczne jest także zapewnienie dostępu do drogi publicznej oraz podstawowych mediów. Decyzję wydaje organ administracji lokalnej, najczęściej wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Choć mechanizm sprawdzał się przez lata, brak ram czasowych, złożoność procedury oraz duża uznaniowość w ocenie wniosków rodziły problemy praktyczne. Często inwestycje były realizowane wiele lat po wydaniu decyzji – w zupełnie zmienionym kontekście urbanistycznym.
Zmiany w decyzjach warunków zabudowy w 2026 r.Największą zmianą będzie wprowadzenie tzw. planów ogólnych, które mają objąć całą gminę. Zastąpią one obowiązujące dziś decyzje WZ w nowej procedurze planistycznej.
Celem tej zmiany jest ujednolicenie zasad zagospodarowania i wyeliminowanie sytuacji, w której inwestycje lokalizowane są w sposób przypadkowy i niespójny z otoczeniem.
Plan ogólny będzie stanowił pomost między dokumentem studialnym a planem miejscowym. Jego zapisy będą decydowały o tym, czy na danym terenie można zrealizować określony typ inwestycji. Oznacza to koniec indywidualnego rozpatrywania każdej działki bez odniesienia do szerszej strategii rozwoju przestrzennego.
Drugą zmianą jest ograniczenie ważności decyzji WZ wydanych przed reformą – zachowają one moc prawną jedynie przez pięć lat od dnia wejścia w życie nowych przepisów. Po tym czasie, jeśli inwestycja nie zostanie rozpoczęta, konieczne będzie dostosowanie planów do nowych dokumentów planistycznych.
Najważniejsze zmiany w decyzjach WZ od 2026 r.
| Element | Stan obecny | Po reformie |
| Dokument dominujący | Indywidualna decyzja o warunkach zabudowy | Nowy plan ogólny gminy |
| Czas obowiązywania WZ | Bezterminowo | 5 lat od wydania lub od wejścia reformy |
| Kryterium lokalizacji | „Dobre sąsiedztwo” + dostęp do drogi i mediów | Zgodność z podstrefą funkcjonalną planu ogólnego |
| Procedura dla domów jednorodzinnych | Pełna ścieżka WZ → pozwolenie | Uproszczony tryb, jeśli projekt zgodny z planem ogólnym |
| Ryzyko dla inwestora | Można „przetrzymać” decyzję i budować po latach | Trzeba rozpocząć inwestycję w 5 lat lub uzgodnić projekt na nowo |
Reforma uwzględnia także potrzeby inwestorów indywidualnych, w szczególności osób planujących budowę domów jednorodzinnych. Jeżeli projekt będzie zgodny z planem ogólnym, przewidziano uproszczony tryb realizacji. Dzięki temu proces uzyskiwania zgody budowlanej będzie krótszy i mniej sformalizowany.
Takie podejście ma promować zrównoważone budownictwo – energooszczędne, ekologiczne, dostosowane do potrzeb mieszkańców. Przyspieszenie procedur ma też ograniczyć zjawisko samowoli.
Zapraszamy do obejrzenia filmu, z którego dowiecie się, na co zwrócić uwagę przy kupnie działki budowlanej.
Z filmu dowiecie się Państwo m.in., jak bezpiecznie dokonać zakupu działki
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
