W latach 90. przyszła do Polski moda na budowanie zamkniętych siedli mieszkaniowych. Miały one poprawić bezpieczeństwo jego mieszkańców i stanowić synonim luksusu. Przeglądając oferty deweloperów, możesz jednak zauważyć, że coraz mniej takich osiedli powstaje. A nowe inwestycje mają w większości charakter otwarty. W tym artykule poznasz odpowiedź na pytanie, dlaczego tak się stało? A także, co jest lepsze, osiedla zamknięte czy otwarte?
Zamknięte osiedla stanowią wyzwanie pod względem prawnym. Zwykle na takim osiedlu stawia się kilka bloków, do których dojazd odbywa się przez część wspólną. I właśnie utrzymanie tych elementów stanowi dla mieszkańców największy problem.
Dzieje się tak w sytuacji, kiedy dla każdego z bloków tworzy się odrębną wspólnotę mieszkaniową, zamiast jednej dla wszystkich.
Pojedyncza wspólnota jest decyzyjna w kwestii utrzymania danego bloku. Nie ma jednak prawa do decydowania o części wspólnej dla wszystkich np. wspomnianej drogi dojazdowej, bramie, alejkach i innej infrastrukturze znajdującej się wewnątrz osiedla.
W świetle prawa każdemu mieszkańcowi przysługuje ułamek własności części wspólnej.
Oznacza to, że aby móc podjąć jakąkolwiek decyzję w ich sprawie, zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.
Czyli każda decyzja wymaga zgody wszystkich. W praktyce funkcjonuje układzie mieszkańców. Wspólnoty ustalają między sobą decyzje, koszty działań i dopóki nikt z mieszkańców nie zgłosi weto, działają. Jednak na wniosek jednego mieszkańca, każda uchwała wspólnoty np. dotycząca wpłaty zaliczki na poczet remontu bramy, może zostać uchylona przez sąd.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
W przypadku domków jednorodzinnych osiedle składa się z przyległych do siebie działek, o odrębnej własności, przez które biegnie droga lub grodzenie. Jeśli deweloper nie wydzieli części wspólnej dla mieszkańców, nie jest możliwe ustanowienie zarządu, który zajmowałby się decydowaniem o częściach wspólnych i pobierał opłaty z ich utrzymanie. Każdy z mieszkańców powinien we własnym zakresie ponosić opłaty i utrzymywać swój „kawałek” części wspólnej.
Zwykle w takiej sytuacji mieszkańcy tworzą stowarzyszenie, którego członkami są wszyscy mieszkańcy. Następnie wybiera się osoby, które zarządzają częściami wspólnymi i pobierają na ten poczet opłaty od mieszkańców. Na powstanie takiego stowarzyszenia, muszą jednak wyrazić zgodę wszyscy. Brak zgody jednego z mieszkańców lub wystąpienie przez niego ze stowarzyszenia pozbawia stowarzyszenie decyzyjności.
Trzeba pamiętać, że wśród zalet zakupu domu na osiedlu zamkniętym można wymienić bezpieczeństwo takiej nieruchomości. Jednak nie zapomnij, że osiedle zamknięte to ciągłe uczucie bycia obserwowanym.Wśród zalet zakupu mieszkania na osiedlu zamkniętym wymienia się przede wszystkim bezpieczeństwo.
Monitoring czy ochrona mają na celu dać poczucie bezpieczeństwa. Nikt niepowołany nie może wejść na teren osiedla. Ogrodzenie to także większe bezpieczeństwo dla dzieci. Brama i mur skutecznie chronią je od ruchliwej drogi.
Nowsze osiedla są także samowystarczalne. Projektując osiedla, deweloperzy zwykle przewidują powstanie w nich przedszkoli, sklepów, zakładów usługowych czy przychodni zdrowia. Dzięki temu mieszkańcy nie muszą opuszczać osiedla, aby zaspokoić większość swoich potrzeb.
Odpoczynkowi i relaksowi mają służyć place zabaw, alejki czy miejsca na grilla. Wpływają one także na estetykę całego osiedla. Osiedla zamknięte, są też mniej narażone na dewastację ze strony wandali.
Przewagą między osiedlem zamkniętym a otwartym jest także, mniejszy hałas wewnątrz osiedla. Mieszkańcy mogą się cieszyć ciszą i spokojem.
Aby świadomie podjąć decyzję, czy kupić mieszkanie na osiedlu zamkniętym, czy otwartym, warto poznać także wady osiedli zamkniętych.
Obecność kamer i ochrony na wejściu, która stale widzi, kiedy wchodzimy / wychodzimy z mieszkania lub konieczność tłumaczenia się z każdorazowej wizyty gości może wywoływać uczucie inwigilacji.
Kamery mogą także dawać złudne uczucie bezpieczeństwa. Porzucenie czujności może doprowadzić do przykrych sytuacji. Napady czy kradzieże zdarzają się także na osiedlach zamkniętych.
W przypadku wspomnianych wizyt gości pojawia się także problem z miejscem parkingowym. Zwykle na osiedlu miejsca dla gości nie są przewidziane. W takiej sytuacji goście są zmuszeni parkować poza terenem osiedla lub na chodniku. Zajęcie miejsca należącego do sąsiada może skutkować nieprzyjemnościami.
Nieuregulowane zarządzanie częściami wspólnymi lub brak zgody mieszkańców na działania związane z naprawami i ponoszenie przez nich kosztów może doprowadzić do sytuacji, w której osiedle zacznie niszczeć. A z pięknej enklawy stanie się mało przyjemną fortecą.
Różnicą między osiedlem zamkniętym a otwartym, jest także konieczność nadkładania drogi (w przypadku tego pierwszego). Nie tylko dla mieszkańców miasta, ale i często dla samych właścicieli mieszkań.
Wybierając między osiedlem otwartym a zamkniętym, powinieneś także wiedzieć o zjawisku nazywanym przez psychologów gettoizacją przestrzeni miejskiej.
Gettoizacja to nasilające się zjawisko, powstawania zamkniętych, strzeżonych osiedli mieszkaniowych, które zagrażają spójności społecznej miast. Dlatego coraz częściej wprowadza się zakazy budowania takich osiedli.
Gettoizacja wpływa na podział w umyśle mieszkańców na „my” mieszkańcy oraz „wy”, a więc Ci poza bramą. Skutkuje to izolacją najpierw od reszty miasta, a później izolowania się sąsiadów od siebie. Następuje rozluźnienie, a w konsekwencji zerwanie więzi społecznych.
Wpływa także na fragmentaryzację infrastruktury miasta, wymuszając zamknięcie niektórych dróg, które mają prowadzić do osiedla, zaburzając komunikację. Osiedla wybijają się także pod względem architektonicznym od reszty miasta i nie tworzą z nim jedności.
Wiesz już, na co zwrócić uwagę wybierając między osiedlem otwartym lub zamkniętym. Jesteś świadomy problemów, jakie może przysporzyć brak odpowiedniej regulacji na osiedlach zamkniętych. Dlatego, jeśli planujesz zakup mieszkania na takim osiedlu, to warto przeprowadzić audyt prawny mieszkania. Prawnicy Pewnego Lokalu, mogą dla Ciebie przeprowadzić audyt formalno-prawny, dzięki którym upewnisz się, że wszystkie problematyczne kwestie są uregulowane. Prawnicy sprawdzą także księgi wieczyste mieszkania pod kątem ewentualnych obciążeń nieruchomości i praw osób trzecich.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
