MPZP może ograniczyć możliwość budowy garażu, tarasu czy rozbudowy domu. Dowiedz się, jak uniknąć rozczarowania, sprawdzając przepisy przed zakupem nieruchomości.
Wielu kupujących domy lub działki zakłada, że budowa garażu, tarasu albo dobudówki to formalność. W praktyce jednak takie plany często kończą się na etapie projektów, bo okazuje się, że przepisy lokalne — a zwłaszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) — całkowicie wykluczają jakiekolwiek zmiany.
Dlatego jeśli rozbudowa, dobudowa lub budowa wolnostojącego garażu są częścią Twojej inwestycji, konieczne jest dokładne sprawdzenie przepisów planistycznych przed zakupem nieruchomości.
Zapraszamy do posłuchania rozmowy Piotra Semeniuka z Michałem Klisiem - specjalistą od geodanych.
MPZP, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to uchwała rady gminy, która określa, jak można zagospodarować dany teren.
Plan wskazuje m.in.:
Jeśli kupujesz nieruchomość objętą MPZP, musisz dostosować swoje plany budowlane do jego zapisów — nie odwrotnie. Plan ma moc aktu prawa miejscowego i nie można go ignorować.
Garaż czy rozbudowa?Osoby kupujące domy lub działki często nie zdają sobie sprawy, że MPZP może całkowicie zablokować ich zamierzenia. Oto najczęstsze ograniczenia:
1. Zakaz zabudowy dodatkowej
MPZP może przewidywać maksymalną powierzchnię zabudowy lub określać wskaźnik intensywności zabudowy. Jeśli obecna zabudowa już wyczerpuje te parametry, budowa garażu, wiaty czy rozbudowa budynku będzie niemożliwa.
2. Wymogi odległościowe
Plan może nakazywać zachowanie konkretnych odległości od granic działki, ulicy, sąsiednich budynków. Niewielkie działki mogą przez to być niezabudowywane dodatkowymi obiektami.
3. Obowiązek zachowania formy architektonicznej
W niektórych lokalizacjach obowiązują przepisy dotyczące rodzaju dachu (np. spadzisty o określonym kącie nachylenia), wysokości budynku, materiałów elewacyjnych — co może ograniczyć możliwość rozbudowy lub nadbudowy domu.
4. Brak możliwości zmiany funkcji
MPZP może wykluczać np. lokalizację garażu wolnostojącego na działkach przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, albo zakazywać budowy obiektów pomocniczych w tylnej części działki.
5. Obowiązek zachowania zieleni
Niektóre plany nakazują pozostawienie określonego procentu powierzchni biologicznie czynnej, co automatycznie ogranicza możliwości zabudowy działki dodatkowymi elementami.
Najczęstsze blokady inwestycji wynikające z MPZPEksperci Pewnego Lokalu podkreślają, że każdy planowany zakup nieruchomości — szczególnie domu lub działki — powinien być poprzedzony audytem urbanistyczno-prawnym, który obejmuje:
1. Weryfikację MPZP
Czy plan istnieje? Czy pozwala na rozbudowę, garaż, nadbudowę? Jaki jest maksymalny wskaźnik zabudowy?
2. Sprawdzenie obowiązujących warunków zabudowy (jeśli brak MPZP)
Jeśli dany teren nie jest objęty planem, potrzebna będzie decyzja o warunkach zabudowy (tzw. WZ-ka). Audyt pozwala ocenić, czy uzyskanie jej jest realne.
3. Analizę stanu technicznego budynku
Czy konstrukcja budynku pozwala na rozbudowę? Czy dach można podnieść lub rozbudować bez naruszania nośności? To element analizy technicznej wykonywanej przez specjalistów Pewnego Lokalu.
4. Sprawdzenie odległości i wymiarów działki
Czy działka spełnia warunki minimalne do realizacji planowanej zabudowy? Czy istnieją kolizje z sieciami uzbrojenia?
5. Weryfikację wpisów w księdze wieczystej
Czy są ograniczenia służebności? Czy działka nie jest objęta ochroną konserwatorską, która wyklucza rozbudowę?
Najczęstsze ograniczenia wynikające z MPZP
| Rodzaj ograniczenia MPZP | Opis | Skutek dla inwestora |
| Zakaz zabudowy dodatkowej | MPZP ogranicza powierzchnię zabudowy - brak miejsca na garaż lub dobudówkę. | Brak możliwości rozbudowy lub budowy garażu. |
| Wymogi odległościowe | Wymagane minimalne odległości od granic działki, ulicy, sąsiadów. | Fizyczne ograniczenie możliwości budowy na działce. |
| Forma architektoniczna | Nakaz określonej formy dachu, wysokości budynku, materiałów elewacyjnych. | Konieczność dopasowania się do rygorystycznych wytycznych. |
| Zakaz zmiany funkcji | Zakaz budowy obiektów pomocniczych lub zmiany przeznaczenia działki. | Brak zgody na inwestycję mimo fizycznej możliwości budowy. |
| Obowiązek zachowania zieleni | Wymóg pozostawienia określonej powierzchni biologicznie czynnej. | Ograniczenie dostępnej powierzchni do zabudowy. |
Kupujący zazwyczaj skupiają się na stanie technicznym budynku lub wnętrz. Tymczasem praktyczne ograniczenia wynikające z planu miejscowego są równie istotne i często trudne do samodzielnego odczytania.
Eksperci Pewnego Lokalu analizują:
W efekcie kupujący wie, co realnie może zbudować, a z czego będzie musiał zrezygnować. Plany rozbudowy domu, nadbudowy poddasza czy budowy garażu trzeba konfrontować nie z wyobraźnią, a z zapisami prawa miejscowego.
Zakup nieruchomości bez analizy MPZP to ryzyko inwestycji, która okaże się niemożliwa do realizacji. Dlatego przed podpisaniem umowy warto zlecić kompleksowy audyt urbanistyczno-prawny. Eksperci Pewnego Lokalu pomogą zrozumieć, co można realnie zbudować, a co pozostanie tylko w planach.
Zapraszamy do obejrzenia filmu, z którego dowiecie się, na co zwrócić uwagę przy kupnie działki budowlanej.
Z filmu dowiecie się Państwo m.in., jak bezpiecznie dokonać zakupu działki
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
