Masz lokatora, który nie chce się wyprowadzić i nie wiesz, co z nim zrobić? Chciałbyś dowiedzieć się, czy oprócz nakazu eksmisji możesz dochodzić jakiegoś odszkodowania? Czym jest bezumowne korzystanie z mieszkania i w jakich jeszcze innych sytuacjach możesz mieć z nim do czynienia? W tym artykule znajdziesz najważniejsze informacje na temat tego zagadnienia.
Bezumowne korzystanie z mieszkania, to sytuacja, w której ktoś korzysta z mieszkania, zajmuje je, ale nie ma do niego prawa (akt własności, użytkowanie wieczyste) czy podstawy prawnej, np. umowa najmu, dzierżawy. Taka osoba, nazywana jest posiadaczem samoistnym.
Zgodnie z kodeksem cywilnym, posiadaczem samoistnym, można być w dobrej lub złej wierze. Posiadanie samoistne w dobrej wierze to sytuacja, gdy użytkownik mieszkania był przekonany, że ma prawo do jego użytkowania, np. nie został poinformowany, że właściciel mieszkania rozwiódł się, a w wyniku podziału majątku mieszkanie przypadło jego byłej żonie.
Natomiast posiadanie w złej wierze, ma miejsce, gdy lokator wiedział, że nie ma praw do lokalu, ale mimo to świadomie go zajmował. Zła wiara to również brak wiedzy lokatora wynikający z zaniedbania.
Za bezumowne korzystanie z mieszkania w złej wierze, przysługuje właścicielowi odszkodowanie. Ma ono zrekompensować mu straty za okres, w którym nie mógł swobodnie dysponować swoim majątkiem.
Aby otrzymać rekompensatę, należy porozumieć się z posiadaczem samoistnym. Jeśli nie zgadza się on na zapłatę i opuszczenie mieszkania, to właścicielowi pozostaje wniesienie sprawy do sądu.
Sytuacje bezumownego korzystania z mieszkania zdarzają się bardzo często. Zwykle jako przykład podaje się najemcę, który nie wyprowadza się z mieszkania, pomimo wygaśnięcie / rozwiązanie umowy najmu.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Na gruncie rodzinnym, posiadaczem samoistnym można stać się w momencie, gdy korzystamy z lokalu w przeświadczeniu, że jesteśmy spadkobiercami. Nie sprawdziliśmy jednak woli Zmarłego. Jeśli testament istnieje i nie jest w nim uznana nasza własność, to jesteśmy posiadaczami w złej wierze. Zaniedbaliśmy kwestie formalne i nie upewniliśmy się co do słuszności naszych przekonań. Spadkobierca może domagać się od nas zwrotu mieszkania i odszkodowania.
Kolejnym przykładem takiego stanu, jest sytuacja, w której małżeństwo decyduje się na rozwód. Sąd wydając wyrok, określa prawo drugiego małżonka (tego nieposiadającego tytułu do mieszkania) do korzystania i zajmowania wydzielonej części mieszkania, którą do tej pory razem zajmowali. Podział ten ma charakter tymczasowy i trwa do momentu, kiedy były małżonek nie wyprowadzi się lub dopóki nie otrzyma wezwania do opuszczenia mieszkania.
Zgodnie z orzeczeniami sądów, przydzielenie rozwiedzionemu małżonkowi prawa do korzystania wyodrębnionej części wspólnie zajmowanego mieszkania, jeżeli nie posiada on żadnego prawa do tego lokalu, nie ogranicza prawa właściciela do dochodzenia odszkodowania za ograniczenie jego prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością.
Czyli w praktyce, po dacie uprawomocnienia się wyroku sądu rozwodowego, właściciel ma prawo do dochodzenia odszkodowania od byłego małżonka, za bezumowne korzystanie z lokalu lub żądać jego eksmisji.
Ogólne zagadnienia związane z uzyskaniem odszkodowania za bezumowne korzystanie z mieszkania reguluje artykuł 18 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Odszkodowania można domagać się od posiadacza w złej wierze lub od posiadacza w dobrej wierze, ale dopiero od momentu, w którym faktyczny właściciel poinformuje go o braku podstawy do zajmowania lokalu.
Warto pamiętać, że roszczenie o odszkodowanie może ulec przedawnieniu po 6 latach, lub po roku od dnia zwrotu nieruchomości. Jeśli lokal wykorzystywany jest do prowadzenia działalności, przyjmuje się 3-letni okres przedawnienia.
Istnieją dwa sposoby wyliczania wysokości odszkodowania w zależności od sytuacji prawnej lokatora.
Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest zobowiązana do zapłaty co miesiąc odszkodowania właścicielowi, aż do momentu, w którym opuści lokal. Wysokość tego odszkodowania powinna odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel potencjalnie otrzymałby, gdyby wynajął mieszkanie komuś innemu.
W sytuacji, gdy sąd orzekł o wstrzymaniu eksmisji lokatora do czasu, aż otrzyma on mieszkanie zamienne, wypłaca się odszkodowania w wysokości czynszu, jaki lokator płaciliby, gdyby umowa nie wygasła. Jeśli gmina nie dostarczy na czas lokalu zamiennego, można dochodzić od niej odszkodowania.
Co ważne, nie można domagać się zapłaty odszkodowania na przyszłość.
Bezumowne korzystanie z mieszkania jest sytuacją trudną dla jego faktycznego właściciela. Najczęściej kończy się złożeniem wniosku do sądu o zwrot nieruchomości, przywrócenie stanu zgodnego z prawem i wypłatę odszkodowania od posiadacza samoistnego. Rozprawy mogą się ciągnąć bardzo długo, dlatego warto od razu reagować, gdy zaistnieje taka sytuacja. W przypadku wątpliwości najlepiej udać się po poradę prawną do specjalisty. Zwłaszcza jeśli sytuacja łączy się ze sprawami spadkowymi
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
