Dowiedz się, jak czynsz udziałowy wpływa na wartość galerii handlowych i jakie błędy pojawiają się w wycenie.
Rynek nieruchomości komercyjnych, w tym wielkopowierzchniowych lokali handlowych, wymaga precyzyjnego i wysoce wyspecjalizowanego podejścia do szacowania wartości. Wartość rynkowa jest określana wyłącznie dla tych nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem swobodnego obrotu. W przypadku przestrzeni handlowych, generujących określone profity z wynajmu, absolutną podstawą analityczną jest podejście dochodowe. Specyficznym i niezwykle popularnym rozwiązaniem stosowanym w nowoczesnych umowach najmu jest czynsz udziałowy. Prawidłowe ujęcie tego mechanizmu w procesie szacowania wymaga dogłębnej analizy uwarunkowań rynkowych oraz rygorystycznego doboru metodologii, co pozwala uniknąć kosztownych pułapek i rzetelnie odzwierciedlić potencjał ekonomiczny obiektu.
Zastosowanie podejścia dochodowego obliguje do szczegółowego rozpoznania dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z danej nieruchomości. W lokalach handlowych obok stałych, bazowych stawek bardzo często pojawia się czynsz udziałowy. Jest on definiowany i ustalany jako procentowy udział w dochodach samego użytkownika, czyli podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w danym lokalu. Czynsz ten bezpośrednio wiąże wysokość zobowiązań najemcy z jego faktycznymi wynikami finansowymi, co powoduje dużą zmienność strumieni pieniężnych. Dodatkowo przepisy dopuszczają, aby czynsz był oznaczony nie tylko w pieniądzach, ale również w świadczeniach innego rodzaju.
Czynsz udziałowy w wycenie rynkowej galeriiObejrzyj nasz film.
Całkowity dochód z nieruchomości komercyjnej rzadko ogranicza się jedynie do standardowych opłat z tytułu najmu czy dzierżawy. Obejmuje on również szereg wpływów pozaczynszowych, które znacząco budują ostateczną wartość obiektu. Należą do nich dochody z udostępniania przestrzeni pod plansze reklamowe, instalacje anten telefonii komórkowych, bankomaty, a także regularne dochody z zarządzania parkingami.
Obecność zmiennych stawek w umowach wymusza zastosowanie odpowiedniego narzędzia analitycznego. W przypadku wyceny lokalu handlowego podejściem dochodowym, dla którego ustalony został czynsz udziałowy, absolutnie preferowaną i najwłaściwszą metodą wyceny jest metoda inwestycyjna. Stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód, którego rynkową wysokość można obiektywnie ustalić na podstawie wnikliwej analizy kształtowania się stawek na podobnych rynkach.
Niezwykle istotną pułapką w procesie wyceny jest właściwe potraktowanie umów zawartych na czas oznaczony. Czynsz umowny przyjmowany jest jako miarodajny dochód tylko dla tych nieruchomości i na ten okres, na który formalnie obowiązuje wiążąca umowa. Po wygaśnięciu takiego kontraktu, dochód w prognozach musi być bezwzględnie wyrażany na poziomie rynkowego czynszu. Wiarygodne informacje o tych stawkach pozyskuje się poprzez analizę podobnych umów oraz z danych od certyfikowanych zarządców nieruchomości i pośredników.
Fundamentem prawidłowej wyceny obiektu handlowego jest precyzyjne ustalenie dochodu operacyjnego netto (DON). Jest to efektywny dochód brutto pomniejszony o wydatki operacyjne niezbędne do utrzymania nieruchomości. Sam efektywny dochód brutto to nic innego jak potencjalny dochód zoptymalizowany o przewidywane straty wynikające z pustostanów oraz ewentualnych zaległości czynszowych.
Wycena lokalu handlowego - od dochodu potencjalnego do DONW tym miejscu należy kierować się żelazną zasadą rynkową: analizując wielkość strat, należy opierać się na danych typowych dla otoczenia, a nie tylko na historycznych danych samego obiektu. Jeśli w momencie sporządzania wyceny pustostany w badanej nieruchomości wynoszą 14%, lecz na lokalnym rynku dla tego typu obiektów wskaźnik pustostanów kształtuje się na poziomie 16%, do obliczeń należy bezpiecznie przyjąć rynkową wartość wynoszącą 16%.
Z kolei wydatki operacyjne szacuje się ściśle w oparciu o zasadę kasową (rejestrującą rzeczywiste wpływy i wydatki), a nie o memoriałowe zasady rachunkowości. Rygorystycznie oddziela się koszty księgowe od wydatków utrzymaniowych.
Kategoria przepływów Składowe uwzględniane w procedurze wyceny Składowe bezwzględnie wyłączone z wyceny Efektywny dochód brutto Potencjalne wpływy czynszowe i pozaczynszowe po pomniejszeniu o rynkowe straty (pustostany, zaległości). Przychody podmiotu z odrębnej działalności inwestycyjnej oraz aktywności finansowej. Wydatki operacyjne Bieżące koszty utrzymania obiektu, opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, powtarzająca się wymiana elementów stałego wyposażenia. Odpisy amortyzacyjne, podatek dochodowy, spłata rat kapitałowych i odsetek bankowych, niestandardowe remonty modernizacyjne.
W przypadku umów opartych na czynszu udziałowym, analitycy często mierzą się z silną zmiennością dochodów w okresie prognozy, wynikającą wprost z zawartych kontraktów, a nie z ogólnych zjawisk makroekonomicznych. Wymaga to nierzadko zastosowania techniki dyskontowania strumieni dochodów zamiast prostej kapitalizacji. Wartość nieruchomości jest wówczas sumą zdyskontowanych, zmiennych dochodów z przyszłości oraz zdyskontowanej wartości rezydualnej, odzwierciedlającej potencjał obiektu na koniec okresu objętego prognozą. Stopa kapitalizacji i stopa dyskontowa muszą w takich modelach bezwzględnie odzwierciedlać stopień ryzyka inwestowania – im wyższe rynkowe ryzyko związane ze zmiennością obrotów najemców, tym niższa staje się ostateczna, rynkowa wartość nieruchomości handlowej.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
