Operat szacunkowy to inaczej wycena nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, ile kosztuje pomoc rzeczoznawcy majątkowego, w jakim celu wykorzystujemy operat szacunkowy, jak wygląda operat szacunkowy oraz ile ważna jest wycena nieruchomości. Zapraszamy do lektury.
Operat szacunkowy to obszerny dokument, który ma na celu ustalenie prawdziwej, obiektywnej wartości danej nieruchomości. Rzeczoznawca, który ten operat wykona, dostarczy nam oficjalną, pisemną i bardzo szczegółowa kalkulację wraz ze zdjęciami, dotyczącą naszej nieruchomości i tego, ile rzeczywiście jest warta.
Operat szacunkowy najczęściej zamawia się, gdy chcemy nieruchomość wystawić na sprzedaż lub wziąć kredyt hipoteczny. Jako, że jest oficjalną wyceną wartości nieruchomości to może on posłużyć też w sprawach spadkowych w przypadku podziału majątku czy ustalania masy spadkowej, zabezpieczeniu kredytu hipotecznego, ale też chociażby ustaleniu aktualnych opłat za użytkowanie wieczyste, odszkodowanie od gminy czy egzekucji z nieruchomości. Operat szacunkowy jest ważny w przypadku brania kredytu hipotecznego w celu zabezpieczenia go i oszacowania. Kwestie kredytu hipotecznego wyjaśniamy szczegółowo w dziale “Operat szacunkowy do kredytu”.
Operat szacunkowy dostajemy w formie dość obszernego dokumentu. Rzeczoznawca opisuje tam szczegółowo nieruchomość, robi jej zdjęcia, niczym detektyw sprawdza księgi wieczyste i inne dokumenty związane z nieruchomością, bada okolicę i wartości sprzedażowe innych, podobnych nieruchomości. Na podstawie tego, jak i również analizy rynku mamy w tej “księdze” naszej nieruchomości, podane jak na tacy ile jest w danej chwili warta.
Operat szacunkowy wykonywany jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Osoba taka musi posiadać oficjalne uprawnienia zawodowe nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wpisana musi być również do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Ważnym jest aby zatrudniając taką osobę zwracać uwagę czy w tym rejestrze się znajduje.
Do zadań rzeczoznawcy majątkowego należy wykonywanie operatu szacunkowego dla nieruchomości gdzie określa jej wartości oraz maszyn i urządzeń z nią związanych. To jednak nie wszystkie zadania jakie może wykonywać rzeczoznawca majątkowy. Może on również sporządzać ekspertyzy związane z tematem nieruchomości takie jak doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, inwestowania w nie, doradztwo w przypadku bankowo- hipotecznej wartości nieruchomości. Może określać skutki finansowe uchwalania i zmiany planów miejscowych.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Za wykonanie operatu szacunkowego odpowiada rzeczoznawca majątkowy. Wiąże się to jednak z koniecznością skompletowania szeregu dokumentów. Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania i chce sfinalizować inwestycję za pomocą kredytu hipotecznego, to będzie potrzebować profesjonalnej wyceny.
Do załatwienia jest wiele formalności, trzeba odwiedzić liczne urzędy. Inne dokumenty są potrzebne w przypadku nieruchomości zabudowanej, budynku w trakcie budowy, nieruchomości lokalowej.
Jeśli operat szacunkowy ma dotyczyć lokalu mieszkalnego, to niezbędnym jest:
W przypadku nieruchomości lokalowej niezbędna staje się do przygotowania operatu:
W przypadku mieszkania w bloku do wyceny nieruchomości niezbędne są:
Do przygotowania operatu nieruchomości zabudowanej typu dom jednorodzinny lub kamienica, koniecznym jest przedłożenie:
Jeśli jest on dopiero w trakcie budowy, to do wyceny trzeba mieć zezwolenie na budowę, decyzję o warunkach zabudowy lub wypis z MPZP, projekt budowlany, dziennik budowy. Przy budynkach już odebranych wymagane są dodatkowo pozwolenie na użytkowanie i decyzja o nadaniu numeru.
Ceny operatów szacunkowych wahają się od 300-500zł, ale mogą też kosztować i kilka razy więcej. Wszystko bowiem zależy od wielkości nieruchomości.
Z jeszcze wyższymi kosztami liczyć się muszą inwestorzy jeszcze większych obiektów. Tu ceny ustalane są bardzo indywidualnie.
Tabela 3.1: Koszt Operatu Szacunkowego
| Rodzaj Nieruchomości | Cena |
| Mieszkanie | około 600 zł |
| Dom | około 900 zł |
| Kamienica | około 13 tys. zł |
Źródło: https://kb.pl/porady/cennik-wyceny-nieruchomosci-sprawdz-ceny-rzeczoznawcow-majatkowych/
Czas wykonania operatu szacunkowego zależy również od trudności jakie napotka rzeczoznawca na swojej drodze, które to oczywiście zależą od zgodności dokumentów, wielkości nieruchomości, jej sytuacji prawnej i innych czynników.
Jednak powinno ono trwać maksymalnie 10 dni roboczych lub krócej. Dwa tygodnie to maksimum jakiego powinniśmy się spodziewać.
Operat szacunkowy to długi dokument zawierający wszystko, co potrzebne do wyceny nieruchomości. Powinien, niezależnie od regionu w jakim jest wykonywany, posiadać jednolitą treść i zawierać jedynie niezbędne informacje ze wskazaniem podstaw prawnych, pokazaniem toku wyliczeń, uwarunkowań, które prowadzą do końcowej wyceny. Zawartość operatu szacunkowego można podzielić na następujące elementy:
Wszelkie regulacje prawne dotyczące operatu szacunkowego znajdują się w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca musi ściśle ich przestrzegać i kierować się nimi. Podejście porównawcze jest najbardziej popularne przy tworzeniu operatów szacunkowych. Zawierają się w niej następujące metody:
Najbardziej popularna to metoda porównywania parami. Polega ona na porównaniu danej nieruchomości kolejno z innymi, które były już na rynku sprzedażowym i są do niej podobne. Rzeczoznawca bierze kilka nieruchomości podobnych, najlepiej więcej niż 3. Musi znać ich cechy i ceny transakcyjne. Ustala, jaki cechy odróżniające mają owe nieruchomości i jak ważne są, po czym porównuję nieruchomość szacowaną z podobnymi. Rzeczoznawca ma dzięki temu dużo danych związanych z ostatecznymi cenami sprzedaży, jak i wcześniejszymi, ale również z warunkami transakcji sprzedażowych.
Metoda korygowania ceny średniej jest zupełnie inna od porównywania parami i również często stosowana. Rzeczoznawca, stosując ją przy sporządzaniu operatu szacunkowego, kieruje się porównaniem do nawet kilkunastu innych nieruchomości podobnych. Stosuje on wtedy korektę średniej ceny używając współczynników korygujących uwzględniających poszczególne między nimi różnice. Oczywiście jak w przypadku poprzedniej metody rzeczoznawca ma dużo danych takich jak ceny nieruchomości i ceny sprzedażowe, warunki transakcji itp.
Do Metoda analizy statystycznej rynku używa się metod stosowanych do analiz statystycznych. Zbiorem do tych analiz są ceny transakcyjne reprezentatywnych nieruchomości podobnych do tej wymienionej w operacie szacunkowym.
Metoda ta stosowana jest rzadko, jedynie, gdy na rynku jest bardzo liczna grupa podobnych nieruchomości. Zwykle chodzi o np. mieszkania komunalne na sprzedaż, masowe wyceny nieruchomości czy aktualizację opłaty użytkowania wieczystego dla gruntów.
Tabela 1. Metody tworzenia operatu szacunkowego — różnice
| Metoda porównywania parami | Metoda korygowania | Metoda analizy statystycznej rynku |
| Porównanie więcej niż 3 nieruchomości | Porównanie kilkunastu nieruchomości | Analiza cen transakcyjnych |
| Stosowanie średniej ceny z porównania | Stosowanie współczynnika korygującego | Stosowanie analizy statystycznej |
| Najpopularniejsza metoda stosowana ogólnie | Stosowana przy różnych nieruchomościach | Stosowania przy podobnych nieruchomościach np. mieszkania komunalne |
Operat szacunkowy przy kredycie nieruchomości to jeden z najważniejszych dokumentów dla banku i nie można bagatelizować jego znaczenia. Bank interesuje ocena osoby biorącej kredyt, czy finansowo jest ona stabilna na tyle, by móc go spłacić. Drugą najważniejszą dla banku sprawą podczas udzielania kredytu hipotecznego jest ocena nieruchomości, wszak bank bierze udział w jej kupnie. Obydwie kwestie regulują odpowiednie dokumenty, przy czym drugą z nich reguluje właśnie operat szacunkowy i jego wycena danej nieruchomości.
Przede wszystkim bank potrzebuje operatu szacunkowego by zabezpieczyć spłatę zadłużenia, a bez niej może dojść do szeregu oszustw. Bank nie chce dopuścić do sytuacji gdzie kwota kredytu znacznie przewyższy realną wartość nieruchomości i tu zabezpiecza ich w tym operat szacunkowy do kredytu hipotecznego.
Bank przyznając kredyt chce uniknąć sytuacji gdy wartość nieruchomości będzie dużo niższa od ceny transakcyjnej. Może nie tylko obniżyć warunki na bardziej niedogodne dla klienta, ale nawet odmówić udzielenia kredytu. Tu dochodzimy do dwóch ważnych wskaźników, które warto znać, a którymi kierują się banki.
Pierwszym z nich jest LTV czyli Loan to Value. Pokazuje stosunek wielkości kredytu do wartości rynkowej nieruchomości. Im jest niższy, tym korzystniej dla banku, ponieważ wnioskowana w stosunku do wyceny nieruchomości kwota jest niższa.
Wskaźnik LTC czyli Loan to Cost, mówi nam o stosunku wysokości kredytu do ceny transakcyjnej. Cena transakcyjna natomiast może zawierać w sobie również koszty np. remontu. Im wskaźnik jest niższy tym lepiej dla banku.
Jak widzimy więc operat szacunkowy i wartość nieruchomości jaka będzie w nim oszacowana gra ważną rolę w przypadku kredytu hipotecznego i warunków jakie bank zaoferuje kredytobiorcy.
Operat szacunkowy dla banku wykonuje zwykle zatrudniony przez nich rzeczoznawca. Jednak to również kredytobiorca może wybrać rzeczoznawcę i dostarczyć bankowi operat szacunkowy. Zwykle jednak bank woli mieć swoją osobę, gdyż gwarantuje im to przeprowadzenie wyceny zgodnie z ich metodologią i standardami. Ma to także swoje minusy. Gdy chcemy próbować ubiegać się o kredyt w wielu bankach, a każdy z nich będzie musiał osobno zatrudniać rzeczoznawcę, znacznie wydłuży to czas oczekiwania.
Klient nie będzie miał również wglądu do owych operatów szacunkowych do kredytu hipotecznego. Gdy kredytobiorca może sam zatrudnić rzeczoznawcę, aby ten stworzył na daną nieruchomość operat szacunkowy, ułatwi i przyśpieszy to cały proces, gdyż klient może sam zawieźć dokumenty do kilku banków i to nawet jednego dnia. Dodatkowo sam będzie miał do niego wgląd.
 "Nieznajomość przepisów szkodzi. W tym wypadku możemy stracić pieniądze, które wydamy niepotrzebnie na rzeczoznawcę banku.")
Nieznajomość przepisów szkodzi. W tym wypadku możemy stracić pieniądze, które wydamy niepotrzebnie na rzeczoznawcę banku.
Pamiętajmy, że UOKiK zakazuje bankom akceptować wyłącznie operaty od współpracujących z bankami rzeczoznawców. Możemy więc sami zlecić rzeczoznawcy wykonanie operatu szacunkowego i dostarczyć go do różnych banków, w których ubiegamy się o kredyt.
Jeśli jednak wolimy zdać się na bank, nic nie stoi na przeszkodzie. W przypadku składania wniosku kredytowego do jednego lub niewielu banków jest to udogodnienie i zdjęcie z głowy kredytobiorcy dodatkowej pracy.
Zdarzają się sytuację, gdy dwie osoby, na przykład członkowie rodziny lub sprzedający i kupujący zlecają operaty szacunkowe dwóm różnym rzeczoznawcom, żeby mieć "swój" dokument i móc się nim podpierać np. przy negocjacji ceny czy podziału majątku. Może w takich sytuacjach dochodzić do nadużyć i ostateczna cena nieruchomości na tych dwóch różnych operatach będzie się znacząco różniła, czasem nawet o kilkanaście tysięcy złotych.
Drobne różnicę w tworzeniu wyceny przez różnych rzeczoznawców są rzeczą normalną. Opierają się oni bowiem na wielu zmiennych, które warunkowane są przez różne okoliczności jak chociażby czas, status społeczny danej lokalizacji, lokalne inwestycje itp. Ceny nieruchomości dynamicznie się zmieniają. Jednak gdy dochodzi do aż tak różnych wyników sprawą może zająć się wyższa instancja organizacji zawodowej rzeczoznawców. Powołuje się zespół co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych. Nie mogą oni być w takim wypadku związani w jakikolwiek sposób majątkowo i interesami z daną nieruchomością i prawo reguluje te zasady bardzo dokładnie. Krótko mówiąc, osoby takie muszą być kompletnie bezstronne.
Oceniają oni czy operat jest zgodny z przepisami i standardami zawodu rzeczoznawcy, czy jest kompletny, czy jest przydatny tzn. czy spełnia cel, do jakiego został wykorzystany. Operat szacunkowy, który oceniany jest negatywnie traci moc prawną, czyli charakter opinii o wartości nieruchomości i przez 12 miesięcy od momentu wydania decyzji jest ona opublikowania na stronie zawodowej rzeczoznawców.
Jak widzimy, operat szacunkowy może przysporzyć bólu głowy, jednak zwykle jego zlecenie i sporządzenie jest łatwe i zlecający są zadowoleni z decyzji.
Tabela: Cechy operatu szacunkowego
| Stałe cechy operatu szacunkowego | Zmienne cechy operatu szacunkowego |
| Publikacja przez 12 miesięcy | W razie spornej zamawiane są dwie ekspertyzy. |
| Bezstronność | Mogą różnić się metodami (patrz akapit 7.) |
| Wykonywane przez rzeczoznawcę, który ma państwowe uprawnienia. | W przypadku stwierdzenia nieprawdziwości operatu traci on moc prawną. |
Koszty wykonania operatu szacunkowego zależne są od rodzaju nieruchomości. Przykładowo operat szacunkowy domu będzie droższy niż operat szacunkowy mieszkania. Wynika to oczywiście z tego, że opracowanie audytu domu jest bardziej czasochłonne oraz wymaga zwrócenia uwagi na większą liczbę elementów.
Koszty wykonania operatu szacunkowego zależne są m.in. od miasta w którym operat ma zostać wykonany. Przeciętny koszt wykonania operatu szacunkowego mieszkania waha się w granicy 400 – 650 zł. Operat szacunkowy domu to koszt zbliżony do 1000 zł. Oczywiście są to ceny orientacyjne, a szczegółowa wycena zależna jest od wielu czynników.
Przepisy prawa nie określają maksymalnej stawki jak np. w przypadku czynności notarialnych za wykonanie operatu szacunkowego. Wobec tego warto rozeznań się na rynku, aby mieć przegląd stawek u kilku rzeczoznawców. Oczywiście stawka nie powinna być jednym kryterium jakim powinniśmy kierować się przy wyborze dobrego rzeczoznawcy majątkowego.
Dobry fachowiec oczywiście posiada uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego (bez nich nie może oferować usługi wykonania operatu szacunkowego mającego moc prawną), ale oprócz uprawnień warto zwrócić uwagę na ukończone kursy, posiadane certyfikaty. Dzięki temu będziemy mieć pewność, że rzeczoznawca majątkowy, którego wybraliśmy jest na bieżąco z wiedzą. Należy zdawać sobie sprawę, że normy oraz materiały budowlane używane podczas budowy zmieniają się i wiedza musi być stale uaktualniana.
Dodatkowo podczas zamawiania usługi wyceny nieruchomości upewnijmy się, że rzeczoznawca posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Dzięki temu w przypadku powstania szkody, zabezpieczymy się na taką okoliczność.
Warto pamiętać, że banki dysponują listą rzeczoznawców majątkowych, których operaty nie są wiarygodne. Nie są to oficjalne dane do których może dotrzeć klient, ale warto mieć świadomość, że niestety posiadane uprawnienia nie zawsze są gwarancją fachowości wykonanej usługi wyceny. Operat szacunkowy może wykonać rzeczoznawca z danego banku, gdzie staramy się o kredyt. Mamy wtedy pewność, że operat nie zostanie zakwestionowany.
Należy jednak pamiętać, że operat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego z banku może posłużyć tylko do celów kredytowych w tym konkretnym banku. Jeżeli składamy wnioski do kilku instytucji finansowych dużo lepszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z usług niezależnego rzeczoznawcy, którego operaty będą akceptowalne w wielu miejscach. Zaoszczędzimy tym samym czas i pieniądze.
Rzeczoznawca majątkowy nie ma odgórnie narzuconego cenniak za swoje usługi. Koszt wyceny nieruchomości zależy od kilku czynników, m.in. od lokalizacji nieruchomości, jej wielkości i rodzaju. Musimy brać pod uwagę, że oszacowanie wartości nieruchomości w przypadku domu, czy całego bloku będzie trudniejsze, bardziej pracochłonne i droższe, niż w przypadku małego mieszkania. Na jakie kwoty musimy być przygotowani?
W przypadku:
Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest ważny przez 12 miesięcy. Należy jednak pamiętać, że jeżeli zajdą okoliczności, które wypłyną na wycenę to ważność operatu ulegnie skróceniu. Jeżeli potrzebujemy, aby operat szacunkowy był ważny przez więcej niż 12 miesięcy możemy wydłużyć go o kolejny rok. Wydłużenia ważności operatu szacunkowego może dokonać tylko rzeczoznawca, który wykonywał pierwotny operat.
Decydując się na zakup nieruchomości finansowej poprzez kredy hipoteczny musimy pamiętać, że koszty operatu szacunkowego to nie jedyne opłaty jakie będziemy zmuszeni ponieść. Do inny opłat należy doliczyć także taksę notarialną, za przeniesienie praw własności. Kolejnym kosztem będzie także podatek od czynności cywilnoprawnych (na rynku wtórnym). Stawka tego obciążenia wynosi dwa procent.
Operat szacunkowy najczęściej traktowany jest jako konieczność np. celem uzyskania kredytu hipotecznego. Należy jednak pamiętać, że operaty wykonuje się także w wielu innych przypadkach. Operatu szacunkowego będziemy potrzebować także przy sprawach związanych z podziałem majątku, przekazania działki lub jej części na cele publicznej jak np. budowa drogi, windykacji należności, wyceny strat dla ubezpieczyciela np. w przypadku powodzi lub pożaru.
Jak widać operat szacunkowy może posłużyć nam przy wielu sprawach. Dzięki wiedzy eksperta zyskamy nie tylko potrzebny urzędowy dokument, ale także poznamy realną wartość nieruchomości. Zachęcamy do kontaktu z Pewny Lokal, celem umówienia się na przeprowadzenie profesjonalnej wyceny nieruchomości. W przypadku pytań prosimy o kontakt pod numerem telefonu – 797 014 014. Chętnie pomożemy!
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
