Jak uniknąć płacenia podatku od kupna domu - podpowiedzi

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Kupując nowy dom, musisz liczyć się z wieloma różnymi opłatami dodatkowymi. Czy można uniknąć jakiegoś podatku?

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
  • Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Kupując nowy dom, musisz liczyć się z wieloma różnymi opłatami dodatkowymi. Czy można uniknąć jakiegoś podatku?

Czy każdy musi płacić podatki w związku z nieruchomościami?

Podatki związane ze sprzedażą, kupnem lub darowizną mieszkania to bardzo szeroki temat, który wielu osobom spędza sen z powiek. Nic dziwnego, niezapłacenie ich może sprawić, że długi będą rosły, a Urząd Skarbowy będzie próbował wyegzekwować swoją należność w każdy możliwy sposób. Pocieszający z pewnością jest fakt, że istnieją sytuacje, w których zgodnie z prawem można nie zapłacić podatków.

Jak poznać swoją sytuację podatkową?

Skąd wiedzieć, czy w Twojej sytuacji zapłacenie PCC jest niezbędne? Należy złożyć wniosek do naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego, w którym zawrzesz prośbę o udostępnienie konkretnych informacji, a mianowicie o pisemną interpretację, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w Twojej indywidualnej sytuacji. Warto poprzeć swoją prośbę zapisem prawnym, a dokładniej art. 14a ustawy z 29 sierpnia 1997 r. (ordynacja podatkowa). Po złożeniu takiego wniosku Urząd Skarbowy ma 3 miesiące na udzielenie odpowiedzi, chyba że sprawa jest złożona. Wtedy termin może zostać przesunięty o miesiąc, ale wnioskodawca otrzyma informację na ten temat.

Co to jest PCC?

Jednym z najbardziej znanych podatków jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek PCC wymagany jest przy niektórych transakcjach, nie tylko tych związanych z nieruchomościami. Warto o tym pamiętać i zorientować się, jakie domy wymagają jego opłacenia, aby wpisać sobie ten koszt w budżet na zakup własnego lokalu. Wbrew pozorom wiele osób zapomina o takich dodatkowych opłatach, po czym okazuje się, że ich sytuacja finansowa nie pozwala na sfinalizowanie transakcji.

Ile wynosi podatek od wzbogacenia

Podatek od wzbogacenia to nic innego jak podatek od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli kupujemy mieszkanie, działkę, auto itp. to musimy liczyć się z dodatkową opłatą, jaką jest 2% podatek, który musimy uiścić do urzędu skarbowego.

Podatek od wzbogacenia dotyczy tylko przedmiotów, których wartosc wynosi ponad 1 tys. zł.

Wysokość podatku od kupna domu

Zdecydowałeś się na nabycie domu z rynku wtórnego? Musisz liczyć się z koniecznością uregulowania podatku PCC. Jego wysokość to 2% - procent ten obliczany od wartości rynkowej danej nieruchomości. To niezwykle istotne, ponieważ nie zawsze to, ile zapłacisz za konkretny dom, będzie  zgodne z tym, jaka jest wartość rynkowa danego budynku. Urząd Skarbowy ma prawo zakwestionować wysokość ceny, ustalonej pomiędzy stronami i wpisanej do aktu notarialnego.

Zdecydowałeś się na nabycie domu z rynku wtórnego? Musisz liczyć się z koniecznością uregulowania podatku PCC.

Zatem jeśli kupisz mieszkanie za 80 000 złotych, ale Urząd Skarbowy uzna, że jest ono warte 100 000 złotych, zapłacisz 2000 złotych PCC, a nie 1600 złotych. Na to też trzeba być przygotowanym, szczególnie w przypadku nieruchomości o bardzo wysokiej wartości, przekraczającej 500000 złotych.  Koniecznie musisz też zwrócić uwagę na fakt, że kwota podatku jest stała, niezależnie od tego jaką finalną wartość ma nieruchomość i jaki konkretnie lokal czy ziemię nabywasz. To dobra informacja dla osób, które kupują drogie nieruchomości. W tym momencie kupując nieruchomość za milion złotych, musisz odprowadzić dodatkowe 20 000 złotych, co i tak jest dużą kwotą. Jednak gdyby kwota podatku wzrastała wraz z ceną nieruchomości, portfel zapłakałby jeszcze bardziej.

Kiedy Urząd Skarbowy wyznacza inną podstawę opodatkowania?

Pamiętaj więc, że Urząd Skarbowy może wyznaczyć inną podstawę opodatkowania. Zazwyczaj takie praktyki nie są stosowane, jednak jeśli w przypadku Twojej transakcji cena będzie rażąco zaniżona, możesz spodziewać się, że procedura zostanie rozpoczęta. Jeżeli cena, którą zapłaciłeś za dom, znacząco odbiega od średniej rynkowej, będziesz musiał w wiarygodny sposób uargumentować oraz udokumentować powód ustalenia niższej stawki (np. zdjęciami świadczącymi o konieczności generalnego remontu). Obawiasz się, że nie będziesz w stanie udowodnić swojej racji? Zaraz po zakupie zamów audyt nieruchomości w naszej firmie, a specjaliści Pewnego Lokalu wykonają go profesjonalnie i szczegółowo. Taki dokument, który opatrzony jest odpowiednimi zdjęciami, to świetna argumentacja w takich przypadkach. Podatek od czynności cywilnoprawnych, który musisz zapłacić, doliczany jest do ceny aktu notarialnego.

Dlaczego? Otóż to kancelaria odpowiada za odprowadzenie PCC do właściwego Urzędu Skarbowego. To na notariuszu spoczywa obowiązek opłacenia podatku, a więc nie może on ryzykować, że zostanie w jakiś sposób oszukany.

Kto płaci PCC – sprzedawca czy kupujący?

Przepisy nie wprowadzają żadnych regulacji, dotyczących tego, która ze stron ma zapłacić PCC. Strony umowy mogą same zdecydować, która z nich weźmie na siebie ten koszt. Odpowiedzialność za zapłacenie PCC w świetle prawa ciąży jednak po obu stronach i gdy obowiązek nie zostanie spełniony, Urząd Skarbowy może domagać się pieniędzy od sprzedającego lub kupującego. Kto zostanie wybrany do konieczności spłaty zadłużenia, zależy od woli urzędników. Przy umowie kupna-sprzedaży podatek zwyczajowo płaci kupujący. Oczywiście nie jest to obowiązkowe. Możesz spróbować wynegocjować ze sprzedającym, że to on zapłaci PCC. Często właściciele nieruchomości wolą nagiąć się w tę stronę, niż obniżyć cenę lokalu.

Podatek od darowizny

Od spadku i darowizny płaci się ten sam podatek (PPC), jednak jest to temat bardzo szeroki, który wielu osobom wydaje się niezrozumiały. Nic dziwnego, gdyż w tym przypadku zupełnie inny jest bowiem m.in. sposób obliczania jego wysokość zależy od stopnia pokrewieństwa spadkodawcy i spadkobiercy oraz dającego i obdarowanego. Im bliższe pokrewieństwo, tym podatek do zapłacenia jest mniejszy. Dodatkowo wartość spadku i darowizny jest niższy o kwotę wolną od podatku, przysługującą poszczególnym grupom.

Obliczanie wysokości podatku – samodzielnie czy z notariuszem?

Chcesz samodzielnie wyliczyć wysokość podatku, który zapłacisz? Jest to dość skomplikowane, dlatego najlepiej zatrudnić do takiej analizy notariusza, którego usługi i tak konieczne są w przypadku darowizny mieszkania, domu czy działki. Jeśli chodzi o spadek, konieczne jest z kolei wypełnienie formularza podatkowego SD-3 i zaniesienie go do Urzędu Skarbowego razem z testamentem.  

Czy wiesz, że płacenia podatku od spadku lub darowizny można uniknąć?

Grupy podatkowe – w której jesteś?

Warto też wiedzieć, w której grupie jesteś, co ułatwi Ci ustalenie, ile pieniędzy (bądź równowartości w dobrach materialnych) możesz uzyskać od jednej osoby.

Kwota wolna od podatku w grupie I wynosi 9637 zł. Znajdują się w niej:  małżonek/małżonka, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie.

Kwota wolna od podatku w grupie II wynosi 7276 zł. W jej skład wchodzą: zstępni rodzeństwa (siostrzeńcy, bratankowie), rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.

Grupę III natomiast stanowią inni nabywcy, a kwota wolna od podatku wynosi 4902 zł.

Zróżnicowana wysokość podatku

Co ważne, samą wysokość podatku także jest różna. Zależy od różnicy między podstawą do opodatkowania a kwotą wolną od podatku (tzw. nadwyżka). Także dzieli się tutaj całość na grupy podatkowe (te wymienione powyżej). Jak przedstawiają się stawki podatku?
Grupa I

W I grupie podatkowej, jeśli nadwyżka nie przekracza 10 tys. 278 zł. Wtedy podatek wynosi 3 proc. Jeśli z kolei nadwyżka wyniesie powyżej 20 tys. 556 zł, konieczne będzie uiszczenie opłaty w wysokości 822 zł 20 gr plus 7 proc. od nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł.
Grupa II

W przypadku II grupy podatkowej, jeśli nadwyżka nie przekracza 10 tys. 278 zł, podatek wynosi 7 proc., a gdy nadwyżka wynosi od 10 tys. 278 zł do 20 tys. 556 zł, musisz zapłacić 719 zł 50 gr plus 9 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. 278 zł. Obliczyłeś, że nadwyżka wynosi powyżej 20 tys. 556 zł? Zapłacisz 1644 zł 50 gr i 12 proc. od nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł.
Grupa III

W III, ostatniej, grupie podatkowej, jeśli nadwyżka nie przekracza 10 tys. 278 zł, zapłacisz 12 proc. Jeżeli natomiast nadwyżka wynosi od 10 tys. 278 zł do 20 tys. 556 zł, podatek wyniesie 1233 zł 40 gr plus 16 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. 278 zł. W przypadku nadwyżki powyżej 20 tys. 556 zł opłata będzie wynosiła 2877 zł 90 gr plus 20 proc. od nadwyżki ponad 20 tys. 556 zł.

Gdzie szukać wartości darowizny?

Skąd jednak wiedzieć, od jakiej kwoty liczyć procent? Nie każdy jednak zna się na rynku nieruchomości i jest w stanie oszacować konkretną kwotę, a to właśnie po stronie obdarowanego stoi ten obowiązek. Wartość darowizny i spadku określa sam obdarowany na podstawie przeciętnych cen nieruchomości w danej miejscowości. Możesz skorzystać z naszej usługi wyceny nieruchomości. Rzeczoznawcy Pewnego Lokalu przyjadą na miejsce i określą konkretną kwotę, którą będziesz mógł potraktować jako wiążącą. Pamiętaj jednak, że wszelkie próby zaniżania wartości nieruchomości wyjdą na jaw, a Urząd Skarbowy na pewno dokładnie sprawdzi podane przez Ciebie dane. Wszelkie krętactwa mogą sprawić, że zapłacisz jeszcze większą kwotę, więc lepiej nie ryzykować.

Jak uniknąć zapłacenia podatku od darowizny?

Czy wiesz, że płacenia podatku od spadku lub darowizny można jednak uniknąć? Zdarza się, że nieruchomość mieszkalna o powierzchni użytkowej do 110 m2 nie jest wliczana do podstawy opodatkowania i obdarowywany nie musi uiścić w kasie Urzędu Skarbowego ani złotówki. Dzieje się tak wtedy, gdy:

  • dostałeś ją jako spadek lub darowiznę od osoby zaliczanej do I lub II grupy podatkowej, a także od osoby z III grupy, ale jeśli się nią opiekowałeś przez co najmniej dwa lata. Opieka ta musi zostać jednak potwierdzona. To, czy rzeczywiście miała miejsce, sprawdza się poprzez ocenę, czy została zawarta odpowiednia umowa przez urzędnikiem gminy;
  • nie jesteś najemcą lokalu ani budynku, ewentualnie będąc nim, rozwiążesz umowę najmu;
  • nie jesteś właścicielem innego mieszkania, a jeżeli nim jesteś, przeniesiesz własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, skarbu państwa lub gminy;
  • nie masz spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania lub nie masz własnościowego mieszkania spółdzielczego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni lub lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażesz je zstępnym lub do dyspozycji spółdzielni.

Co ważne, aby otrzymać zwolnienie z opłacenia podatku, musisz spełnić wszystkie te warunki. Nie wystarczy wypełnienie tylko jednego lub połowy z nich. Co zrobić w przypadku lokali większych niż 110 m2? Podatek zapłacisz tylko od nadwyżki metrów. Warto też zwrócić uwagę na kwestię domów jednorodzinnych, gdyż brak konieczności płacenia podatku obejmuje tylko budynek, a nie ziemię, na której on stoi. Podobnie jest z garażami. Jeśli garaż stanowi integralną część budynku, to może nie podlegać opodatkowaniu, ale jeśli jest wolnostojący, to rozpatruje się go osobno.

Warunki, które musi spełnić otrzymujący spadek/darowiznę

Bardzo istotną kwestią, o której zapomina wiele obdarowanych nieruchomością osób, jest fakt, że w takim lokalu musisz mieszkać minimum 5 lat. Jeśli sprzedasz go przed upływem tego czasu, będziesz musiał zapłacić podatek. Jak uwodnić Urzędowi Skarbowemu, że korzystałeś z lokalu przez 5 lat? Po pierwsze od razu zamelduj się w tym miejscu na pobyt stały. Czasami jednak to nie wystarcza i urzędnik będzie chciał sprawdzić, czy rzeczywiście sam zajmujesz lokal, więc umówi się z Tobą w nim na spotkanie.  Warto jednak wiedzieć, że można ustrzec się przed płaceniem podatku, jeśli między sprzedażą otrzymanego mieszkania a jego otrzymaniem nie minie jeszcze 5 lat. Jeśli w ciągu sześciu miesięcy od daty sprzedaży nabędziesz inne mieszkanie, nie musisz się martwić podatkiem, pod warunkiem, że będziesz umiał udowodnić, że ta zmiana była spowodowana koniecznością zmiany Twoich warunków mieszkaniowych (np. wyjechałeś z miasta w poszukiwaniu innej pracy lub Twoja rodzina znacząco się powiększyła).

Umowa dożywocia – alternatywa dla umowy darowizny?

Warto też zwrócić uwagę na aspekt, jakim jest umowa dożywocia. Wiele osób twierdzi, że jest to najlepsza alternatywa dla umowy darowizny. Na czym polega? Właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy. A więc np. wujek przepisujący mieszkanie na siostrzeńca w ramach umowy dożywocia, może zamieszkiwać w lokalu bezpłatnie aż do śmierci, a przy tym ma prawo żądać opieki w różnym wymiarze. W takim przypadku PCC wynosi 2 proc.

Kiedy można sprzedać otrzymane mieszkanie?

To, o czym koniecznie musimy jeszcze wspomnieć, to podatki od sprzedaży mieszkania. Jeśli sprzedasz nieruchomość przed upływem 5 lat od jej zakupu, konieczne będzie zapłacenie zryczałtowanego podatku dochodowego o wysokości 10 proc. Pamiętaj jednak, że liczy się rok kalendarzowy zawarcia transakcji. Podatek ten odprowadza się od kwoty wpisanej w akcie notarialnym umowy kupna-sprzedaży pomniejszonej o koszty sprzedaży, w których skład wchodzą m.in. opłaty notarialne, sądowe, koszty wyceny biegłych. Warto pamiętać, że podatek trzeba uiścić w terminie 14 dni od podpisania umowy, wpłacając pieniądze na rachunek odpowiadającego nieruchomości Urzędu Skarbowego. Pamiętaj, że dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie wykazuje się w zeznaniu rocznym.

Jak uniknąć podatku po sprzedaży mieszkania?

Oczywiście, tak jak w każdym przypadku i tego podatku można uniknąć. Jeśli sprzedający zadeklaruje w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w ciągu dwóch lat (od dnia sprzedaży) przeznaczy na zakup innej nieruchomości (mieszkania lub działki), rozbudowę, remont lub modernizację własnego budynku lub lokalu mieszkalnego, to nie będzie musiał odprowadzać podatku.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firma kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 osób w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audyt działki, badanie termowizyjne lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online TUTAJ.

Dowiedz się, jak sprawdzić przynależności przy zakupie mieszkania.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak podpisuje się umowę sprzedaży nieruchomości u notariusza.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

pobierz poradnik pewny lokal

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Kary umowne w umowach nieruchomościowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Rękojmia
nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Badanie
termowizyjne info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Sprawdzenie
prac wykończeniowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Audyt działki info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik poodbiorowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Operat szacunkowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 950 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie na rynku pierwotnym oraz wtórnym

Zobacz, dlaczego przegląd techniczny mieszkania ma sens.

Obejrzyj rozmowę prawnika z inżynierem.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka