Co wchodzi w skład czynszu?

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Czynsz - co wchodzi w skład i jak uniknąć opłat? | Kalkulator

Chcesz dowiedzieć się więcej na temat opłat, jakie należy regularnie uiszczać po kupnie mieszkania? W poniższym artykule rozwiewamy wątpliwości dotyczące tego, czym jest czynsz, jakie są jego części składowe, co wpływa na czynsz oraz czy istnieje możliwość zmniejszenia opłat za czynsz. Zapraszamy do zapoznania się z artykułem i odpowiedziami na powyższe pytania.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
  • Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Na początku warto sprecyzować, co możemy rozumieć przez słowo „czynsz”.

Czym jest czynsz?

W powszechnym rozumieniu tego słowa czynsz to wysokość opłat, jakie ponosi najemca lokalu za jego użytkowanie. Jest to jednak pojęcie bardzo ogólne, a także mogące wywołać wiele nieporozumień, a niekiedy i strat finansowych dla osoby wynajmującej mieszkanie, nieświadomej prawdziwej wysokości opłat.

Istnieją bowiem dwa rodzaje czynszu: czynsz najmu oraz czynsz opłacany do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.

Czynsz najmu

Pierwszy rodzaj czynszu - czynsz najmu to ten, który osoba wynajmująca mieszkanie płaci na rzecz właściciela wynajmowanej nieruchomości. W czynszu najmu zawiera się więc stała opłata dla właściciela, obejmująca prawo do korzystania z jego nieruchomości.

Osobnym rodzajem czynszu jest ten przeznaczony dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Z reguły obejmuje on szereg opłat.

Wysokość czynszu najmu to kwestia indywidualna, zależna od ustaleń oraz negocjacji osoby wynajmującej mieszkanie z właścicielem mieszkania. Na wielkość tej opłaty ma jednak wpływ przede wszystkim lokalizacja mieszkania, jego powierzchnia, a także ogólny stan techniczny nieruchomości.

Czynsz dla wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej

Osobnym rodzajem czynszu jest ten przeznaczony dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Z reguły obejmuje on szereg opłat, takich jak:

  • utrzymanie części wspólnych (wind, klatki schodowej, zieleni);
  • opłaty administracyjne (np. podatek od nieruchomości, wynagrodzenie dla zarządu wspólnoty oraz osób zajmujących się sprzątaniem lub ochroną budynku);
  • fundusz remontowy (np. wymianę instalacji gazowej w części wspólnej budynku, remont piwnic, drobne naprawy w części wspólnej nieruchomości);
  • opłaty za media (zwykle ogrzewanie centralne, koszt wody, wywóz śmieci, a niekiedy również opłaty za gaz oraz prąd).

Warto jednak dodać, iż zarówno zakres czynszu jak i zakres opłat, jakie wchodzą w skład tego rodzaju czynszu, jest kwestią indywidualną i zależy od wielu czynników. Zakres opłat wchodzących w skład czynszu dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej zależy od tejże konkretnej organizacji. Wysokość czynszu natomiast może być zależna na przykład od lokalizacji nieruchomości, liczby osób zamieszkujących lokal lub rodzaju ogrzewania obowiązującego na danej nieruchomości.

Części składowe czynszu

Opłaty zawarte w czynszu można podzielić na dwie zasadnicze kategorie:

  • Opłaty zależne od zarządzającego nieruchomością
  • Opłaty niezależne od zarządzającego nieruchomością.

Opłaty zależne od zarządcy nieruchomości

Opłaty zależne od wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni to np. ustalenie stawek za fundusz remontowy. W nowopowstałych budynkach zarządca nieruchomości może przez 5 lat starać się domagać odpowiedzialności od dewelopera w ramach rękojmi czy też gwarancji na poszczególne elementy budynku. Warto nadmienić też, że w początkowym okresie funkcjonowania budynku zarządzenie pozostaje po stronie dewelopera do czasu wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej.

Koszty utrzymania nieruchomości często rosną w momencie końca obowiązywania rękojmi na budynek. Tutaj istotne jest zgromadzenie funduszy na przeprowadzenia wymiany elementów eksploatacyjnych, ponieważ leży to już po stronie wspólnoty. Dlatego też ze względu na konieczność pobrania większych zaliczek na fundusz remontowy zwiększa się miesięczna wysokość czynszu. Należy pamiętać, że fundusz remontowy nie jest obowiązkowym elementem, ale trudno bez niego wyobrazić sobie funkcjonowanie budynku.

Kolejną zależną od zarządcy opłatą będzie stawka za utrzymanie części wspólnych. Tutaj chodzi o koszty utrzymania klatek schodowych, wind, dachu, korytarzy przeznaczonych do wspólnego przechodzenia między lokalami. Do części wspólnych możemy zaliczyć także drogi dojazdowe w garażu do poszczególnych miejsc postojowych. Sposób ustalenia wysokości zobowiązania zależy jest od danej wspólnoty.

Opłaty niezależne od zarządcy nieruchomości

Opłaty niezależne od wspólnoty mieszkaniowej to np. koszty wywozu śmieci, opłaty za zużycie wody oraz prądu, koszty ogrzewania, kwestie podatkowe. Oczywiście sprawna wspólnota mieszkaniowa będzie wybierała wśród ofert dostawców energii, czy firm zajmujących się wywozem śmieci. 

Nie zawsze jednak wybór jest możliwy. Przykładowo część miast z góry narzuca firmę zajmującą się wywozem śmieci w zależności od lokalizacji nieruchomości w danej dzielnicy. Opłaty te zalicza się do niezależnych ponieważ ich ponoszenie jest obowiązkowe i wspólnota nie może funkcjonować bez ponoszenia tego typu zobowiązań.

Dodatkowe udogodnienia w budynku – wpływ na czynsz

Kupując mieszkanie od dewelopera, często jesteśmy kuszeni dodatkowymi udogodnieniami. Przykładowo może być to np. osiedlowa siłownia, basen, recepcja przy wejściu do budynku, ochrona 24h itd. Oczywiście takie czynniki wpływają na atrakcyjność nieruchomości, a także mogą być kartą przetargową, żeby skusić klienta właśnie na kupno mieszkania w takiej inwestycji. Podejmując decyzję o zakupie mieszkania, powinniśmy zdawać sobie sprawę, że dodatkowe „atrakcje” przyczynią się do większej stawki czynszu. Niestety utrzymanie basenu, recepcji swoje kosztuje, a zapłacą za to mieszkańcy tej inwestycji. 

Koszty dodatkowych udogodnień w początkowym etapie, nie wydają się takie duże ze względu na to, że potrzeby ich naprawy, konserwacji nie są duże ze względu na fakt, że są to nowe rzeczy objęte często gwarancją producenta. Pomyślmy jednak, czy po pięciu latach kiedy przyjdzie do wymiany kosztownej aparatury sterującej basenem, będziemy szczęśliwi, musząc składać się z sąsiadami na drogą naprawę. 

Często po zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej, kiedy mieszkańcy zdadzą sobie sprawę z dodatkowych kosztów, dochodzi do rezygnacji np. z recepcji budynku. 

Zmniejszenie opłaty za czynsz – możliwości

Niestety czynsze za nieruchomości rosną z roku na rok. Wpływ na taki stan rzeczy ma kilka czynników. Jedną z ostatnich głośnych podwyżek była ta wynikająca z kosztów wywozu nieczystości. Firmy zajmujące się wywozem śmieci znacząco podwyższyły ceny, a to od razu odbiło się na wysokości stawek za czynsz. Kolejnym powodem był gigantyczny wzrost cen energii elektrycznej. Szczególnie odczuwalne było to dla wspólnot, które korzystają z ogrzewania gazowego. 

Nie pomaga także wysoka inflacja, która wpływa na ogólny wzrost cen. Usługi powiązane są ze sobą łańcuchami powiązań, więc podwyżka jednego czynnika ma wpływ na wiele innych, np. wyższe ceny paliwa wpływają na wzrost opłat za wywóz śmieci itd.

Czy istnieje realny sposób na obniżenie stawek czynszu? Tutaj wspólnoty muszą indywidualnie zastanowić się, co generuje największe koszty i czy można w jakiś sposób je ograniczyć. Przykładowo część zarządców nieruchomości decyduje się na instalacje fotowoltaiczne, mające w długookresowym planie przynieść obniżkę kosztów energii, a tym samym obniżkę czynszu. Sposobem na obniżenie czynszu może być także racjonalniejsze gospodarowanie wodą, czy też wymiana żarówek np. na oświetlenie LED, zużywające o wiele mniej energii elektrycznej.

W firmie Pewny Lokal pomagamy w sprawdzeniu stanu technicznego oraz prawnego nieruchomości na rynku pierwotnym, oraz wtórnym. Dzięki sprawdzeniu mieszkania za pomocą kamery termowizyjnej będziemy mogli sprawdzić między innymi czy w mieszkaniu nie występują mostki termiczne- miejsca ucieczki ciepła, których występowanie skutkuje nawet dwukrotnie większymi kosztami związanymi z ogrzaniem mieszkania, a tym samym znacznie zwiększonym czynszem. Kwestia ogrzewania jako elementu czynszu jest natomiast jeszcze ważniejsza w przypadku domów- z racji większego narażenia na warunki atmosferyczne sprawdzenie występowania motków termicznych okazuje się rozwiązaniem pozwalającym często uniknąć nawet kilkukrotnie większych kosztów, związanych z ogrzaniem nieszczelnego lokalu. Nasi doświadczeni prawnicy sprawdzą także dokumentację prawną nieruchomości- w szczególności sprawdzimy ją pod kątem ryzykownych klauzul, także tych dotyczących czynszu.

Zapraszamy Państwa do kontaktu mailowego pod adresem kontakt@pewnylokal.pl lub telefonicznego, dzwoniąc na naszą infolinię 797 014 014.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Dowiedz się, jak sprawdzić przynależności przy zakupie mieszkania.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak podpisuje się umowę sprzedaży nieruchomości u notariusza.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1030 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

Sprawdź nieruchomość z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie na rynku pierwotnym oraz wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

Zobacz, dlaczego przegląd techniczny mieszkania ma sens.

Obejrzyj rozmowę prawnika z inżynierem.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka