Chcesz dowiedzieć się więcej na temat opłat, jakie należy regularnie uiszczać po kupnie mieszkania? W poniższym artykule rozwiewamy wątpliwości dotyczące tego, czym jest czynsz, jakie są jego części składowe, co wpływa na czynsz oraz czy istnieje możliwość zmniejszenia opłat za czynsz. Zapraszamy do zapoznania się z artykułem i odpowiedziami na powyższe pytania.
Na początku warto sprecyzować, co możemy rozumieć przez słowo „czynsz”.
W powszechnym rozumieniu tego słowa czynsz to wysokość opłat, jakie ponosi najemca lokalu za jego użytkowanie. Jest to jednak pojęcie bardzo ogólne, a także mogące wywołać wiele nieporozumień, a niekiedy i strat finansowych dla osoby wynajmującej mieszkanie, nieświadomej prawdziwej wysokości opłat.
Istnieją bowiem dwa rodzaje czynszu: czynsz najmu oraz czynsz opłacany do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.
Pierwszy rodzaj czynszu - czynsz najmu to ten, który osoba wynajmująca mieszkanie płaci na rzecz właściciela wynajmowanej nieruchomości. W czynszu najmu zawiera się więc stała opłata dla właściciela, obejmująca prawo do korzystania z jego nieruchomości.
Wysokość czynszu najmu to kwestia indywidualna, zależna od ustaleń oraz negocjacji osoby wynajmującej mieszkanie z właścicielem mieszkania. Na wielkość tej opłaty ma jednak wpływ przede wszystkim lokalizacja mieszkania, jego powierzchnia, a także ogólny stan techniczny nieruchomości.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Osobnym rodzajem czynszu jest ten przeznaczony dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Z reguły obejmuje on szereg opłat, takich jak:
Warto jednak dodać, iż zarówno zakres czynszu jak i zakres opłat, jakie wchodzą w skład tego rodzaju czynszu, jest kwestią indywidualną i zależy od wielu czynników. Zakres opłat wchodzących w skład czynszu dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej zależy od tejże konkretnej organizacji. Wysokość czynszu natomiast może być zależna na przykład od lokalizacji nieruchomości, liczby osób zamieszkujących lokal lub rodzaju ogrzewania obowiązującego na danej nieruchomości.
Opłaty zawarte w czynszu można podzielić na dwie zasadnicze kategorie:
Opłaty zależne od wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni to np. ustalenie stawek za fundusz remontowy. W nowopowstałych budynkach zarządca nieruchomości może przez 5 lat starać się domagać odpowiedzialności od dewelopera w ramach rękojmi czy też gwarancji na poszczególne elementy budynku. Warto nadmienić też, że w początkowym okresie funkcjonowania budynku zarządzenie pozostaje po stronie dewelopera do czasu wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej.
Koszty utrzymania nieruchomości często rosną w momencie końca obowiązywania rękojmi na budynek. Tutaj istotne jest zgromadzenie funduszy na przeprowadzenia wymiany elementów eksploatacyjnych, ponieważ leży to już po stronie wspólnoty. Dlatego też ze względu na konieczność pobrania większych zaliczek na fundusz remontowy zwiększa się miesięczna wysokość czynszu. Należy pamiętać, że fundusz remontowy nie jest obowiązkowym elementem, ale trudno bez niego wyobrazić sobie funkcjonowanie budynku.
Kolejną zależną od zarządcy opłatą będzie stawka za utrzymanie części wspólnych. Tutaj chodzi o koszty utrzymania klatek schodowych, wind, dachu, korytarzy przeznaczonych do wspólnego przechodzenia między lokalami. Do części wspólnych możemy zaliczyć także drogi dojazdowe w garażu do poszczególnych miejsc postojowych. Sposób ustalenia wysokości zobowiązania zależy jest od danej wspólnoty.
Opłaty niezależne od wspólnoty mieszkaniowej to np. koszty wywozu śmieci, opłaty za zużycie wody oraz prądu, koszty ogrzewania, kwestie podatkowe. Oczywiście sprawna wspólnota mieszkaniowa będzie wybierała wśród ofert dostawców energii, czy firm zajmujących się wywozem śmieci.
Nie zawsze jednak wybór jest możliwy. Przykładowo część miast z góry narzuca firmę zajmującą się wywozem śmieci w zależności od lokalizacji nieruchomości w danej dzielnicy. Opłaty te zalicza się do niezależnych ponieważ ich ponoszenie jest obowiązkowe i wspólnota nie może funkcjonować bez ponoszenia tego typu zobowiązań.
Tabela 1. Opłaty zależne i niezależne od zarządcy (przykłady)
| Typ opłaty | Zależne/Niezależne od zarządcy |
| Prąd | Niezależny |
| Stawki za utrzymanie przestrzeni wspólnych | Zależne/Niezależne |
| Gaz | Niezależny |
| Woda | Niezależny/Zależne |
| Fundusz remontowy | Zależny |
| Internet/telefon | Niezależny |
| Koszt wywozu śmieci | Niezależny |
| Podatki | Niezależny |
Kupując mieszkanie od dewelopera, często jesteśmy kuszeni dodatkowymi udogodnieniami. Przykładowo może być to np. osiedlowa siłownia, basen, recepcja przy wejściu do budynku, ochrona 24h itd. Oczywiście takie czynniki wpływają na atrakcyjność nieruchomości, a także mogą być kartą przetargową, żeby skusić klienta właśnie na kupno mieszkania w takiej inwestycji. Podejmując decyzję o zakupie mieszkania, powinniśmy zdawać sobie sprawę, że dodatkowe „atrakcje” przyczynią się do większej stawki czynszu. Niestety utrzymanie basenu czy recepcji swoje kosztuje, a zapłacą za to mieszkańcy tej inwestycji.
Koszty dodatkowych udogodnień w początkowym etapie, nie wydają się takie duże ze względu na to, że potrzeby ich naprawy, konserwacji nie są duże ze względu na fakt, że są to nowe rzeczy objęte często gwarancją producenta. Pomyślmy jednak, czy po pięciu latach kiedy przyjdzie do wymiany kosztownej aparatury sterującej basenem, będziemy szczęśliwi, musząc składać się z sąsiadami na drogą naprawę.
Często po zawiązaniu wspólnoty mieszkaniowej, kiedy mieszkańcy zdadzą sobie sprawę z dodatkowych kosztów, dochodzi do rezygnacji np. z recepcji budynku.
Niestety czynsze za nieruchomości rosną z roku na rok. Wpływ na taki stan rzeczy ma kilka czynników. Jedną z ostatnich głośnych podwyżek była ta wynikająca z kosztów wywozu nieczystości. Firmy zajmujące się wywozem śmieci znacząco podwyższyły ceny, a to od razu odbiło się na wysokości stawek za czynsz. Kolejnym powodem był gigantyczny wzrost cen energii elektrycznej. Szczególnie odczuwalne było to dla wspólnot, które korzystają z ogrzewania gazowego.
Nie pomaga także wysoka inflacja, która wpływa na ogólny wzrost cen. Usługi powiązane są ze sobą łańcuchami powiązań, więc podwyżka jednego czynnika ma wpływ na wiele innych, np. wyższe ceny paliwa wpływają na wzrost opłat za wywóz śmieci itd.
Czy istnieje realny sposób na obniżenie stawek czynszu? Tutaj wspólnoty muszą indywidualnie zastanowić się, co generuje największe koszty i czy można w jakiś sposób je ograniczyć. Przykładowo część zarządców nieruchomości decyduje się na instalacje fotowoltaiczne, mające w długookresowym planie przynieść obniżkę kosztów energii, a tym samym obniżkę czynszu. Sposobem na obniżenie czynszu może być także racjonalniejsze gospodarowanie wodą, czy też wymiana żarówek np. na oświetlenie LED, zużywające o wiele mniej energii elektrycznej.
W firmie Pewny Lokal pomagamy w sprawdzeniu stanu technicznego oraz prawnego nieruchomości na rynku pierwotnym, oraz wtórnym. Dzięki sprawdzeniu mieszkania za pomocą kamery termowizyjnej będziemy mogli sprawdzić między innymi czy w mieszkaniu nie występują mostki termiczne- miejsca ucieczki ciepła, których występowanie skutkuje nawet dwukrotnie większymi kosztami związanymi z ogrzaniem mieszkania, a tym samym znacznie zwiększonym czynszem. Kwestia ogrzewania jako elementu czynszu jest natomiast jeszcze ważniejsza w przypadku domów- z racji większego narażenia na warunki atmosferyczne sprawdzenie występowania motków termicznych okazuje się rozwiązaniem pozwalającym często uniknąć nawet kilkukrotnie większych kosztów, związanych z ogrzaniem nieszczelnego lokalu. Nasi doświadczeni prawnicy sprawdzą także dokumentację prawną nieruchomości- w szczególności sprawdzimy ją pod kątem ryzykownych klauzul, także tych dotyczących czynszu.
Mieszkanie bezczynszowe to nieruchomość zwolniona z części opłat administracyjnych. Najczęściej zwolnienie to dotyczy kosztów związanych z czynszem administracyjnym, opłacanym każdego miesiąca do administratora budynku, wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Brak tego typu wydatków to oszczędność na poziomie nawet kilku tysięcy złotych w skali roku.
Lista kosztów utrzymania mieszkania bezczynszowego, w przeciwieństwie do mieszkania czynszowego, jest całkiem krótka. Uwzględnia tylko następujące koszty:
Są to koszty niezależne od zarządu. Właściciele czy najemcy dokonują opłat zależnie od bieżącego zużycia.
Mieszkanie bezczynszowe ma wiele zalet, a jedną z nich są mniejsze koszty utrzymania nieruchomości. Poza tym to mieszkańcy decydują o sprawach związanych z budynkiem. W takim mieszkaniu możliwe są wszelkie remonty i zmiany mające na celu wprowadzenie konkretnych udogodnień.
Minusem natomiast jest to, że wszelkie remonty i inne tego typu prace w swoim mieszkaniu trzeba ustalać z sąsiadami. Ci mogą je jednak uniemożliwić, a co najmniej utrudnić. Wszystko zależy od relacji między sąsiadami. Brak czynszu wymusza także na właścicielach samodzielne wykonywanie wielu prac, takich jak sprzątanie, odśnieżanie, czy koszenie trawy.
Zapraszamy Państwa do kontaktu mailowego pod adresem kontakt@pewnylokal.pl lub telefonicznego, dzwoniąc na naszą infolinię 797 014 014.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
