Masz w planach kupno mieszkania na rynku wtórnym lub pierwotnym i nie jesteś pewien/na, kiedy należy zapłacić czynsz? W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest czynsz oraz kiedy jesteśmy zobowiązani do jego płatności, oraz co się dzieje, jeżeli nastąpi z naszej strony zwłoka w płatnościach. Zapraszamy do lektury.
Wyróżniamy dwa rodzaje czynszu: czynsz najmu oraz czynsz administracyjny. Czynsz najmu to okresowe świadczenie należne z tytułu najmu lub dzierżawy. Opłata ta przysługuje wynajmującemu w zamian za oddanie rzeczy (np. mieszkania) do używania. Czynsz administracyjny to świadczenia, do których zobowiązani są właściciele lokali na rzecz wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Środki te są przeznaczane m.in. na utrzymanie części wspólnych oraz fundusz remontowy. Składniki czynszu administracyjnego są określane indywidualnie przez każdą jednostkę zarządzającą.
Koszty czynszowe występują zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Dotyczą one osób kupujących nieruchomości oraz najemców. W przypadku najmu opłaty administracyjne zazwyczaj uiszcza właściciel. Najemca przekazuje mu kwotę stanowiącą sumę kosztów administracyjnych oraz wynagrodzenia za najem. Właściciele lokali opłacają czynsz do wspólnoty lub spółdzielni samodzielnie. Weryfikacja wysokości opłat jest kluczowa. Należy jej dokonać przed zakupem lub podpisaniem umowy najmu. Warto sprawdzić średnie stawki w danej okolicy. Zdarza się, że nieruchomość generuje nienaturalnie wysokie koszty eksploatacji. Nawet atrakcyjna lokalizacja czy wysoki standard mogą nie rekompensować czynszu znacznie odbiegającego od średniej rynkowej.
Zapraszamy do wysłuchania 36. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
W przypadku najmu rozwiązanie niekorzystnej umowy jest łatwiejsze. Jednak wysoki czynsz w zakupionym mieszkaniu stanowi wieloletnie obciążenie budżetu. Nie należy zatem sugerować się wyłącznie okazyjną ceną zakupu. Ważne jest również przeanalizowanie zapisów dotyczących opóźnień w płatnościach. W sytuacjach losowych, takich jak utrata pracy, kluczowe są zasady naliczania odsetek. Przejrzyste procedury pozwalają łatwiej wyjść z trudnej sytuacji finansowej.
Na rynku wtórnym i pierwotnym obowiązek płatności powstaje w momencie uzyskania możliwości korzystania z lokalu. Zazwyczaj czynsz opłaca się od chwili przejęcia mieszkania. Jeśli umowa nie stanowi inaczej, przekazanie kluczy następuje wraz z przeniesieniem własności. Jeżeli nabywca otrzymuje klucze na podstawie umowy przedwstępnej, to od tego dnia ponosi koszty eksploatacyjne. Właściciel wynajmujący mieszkanie może podnieść czynsz najmu, o ile zmiana jest uzasadniona. Aby podwyżka była skuteczna, należy wypowiedzieć dotychczasową stawkę najpóźniej przed końcem miesiąca. Okres wypowiedzenia może trwać do trzech miesięcy. Możliwe jest również obniżenie czynszu za porozumieniem stron.
Termin rozpoczęcia opłat na rynku pierwotnym zależy od momentu wydania lokalu. Szczegółowe informacje w tym zakresie zawiera umowa deweloperska. Należy odróżnić odbiór techniczny od wydania lokalu. Jeśli umowa nie precyzuje momentu wydania, przyjmuje się, że następuje on przy podpisywaniu aktu przeniesienia własności. Często jednak deweloper przekazuje klucze już podczas odbioru technicznego. W takiej sytuacji nabywca płaci czynsz administracyjny jeszcze przed formalnym zostaniem właścicielem.
Czynsz jest świadczeniem okresowym. Umowa powinna określać częstotliwość wpłat. Jeśli brakuje takiego zapisu, a umowa trwa dłużej niż miesiąc, płatności dokonuje się co miesiąc. Dokument powinien również wskazywać konkretny dzień płatności (np. do 10. dnia miesiąca). W przypadku braku wpłat wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu. Może również naliczać odsetki i dochodzić należności na drodze sądowej. Wypowiedzenie jest możliwe, gdy najemca zalega z opłatami za trzy okresy płatności i nie uregulował długu mimo pisemnego wezwania. Prawomocny wyrok sądu pozwala skierować sprawę do egzekucji komorniczej.
Struktura czynszu opiera się na podziale na opłaty niezależne oraz te zależne bezpośrednio od zarządcy nieruchomości. Do pierwszej grupy należą koszty, na których wysokość spółdzielnie, wspólnoty oraz sami właściciele nie mają bezpośredniego wpływu. Są to przede wszystkim opłaty za realne zużycie wody i odprowadzanie kanalizacji, koszty ogrzewania oraz energii elektrycznej wykorzystywanej w częściach wspólnych. W tej kategorii mieści się również opłata za wywóz nieczystości oraz podatek od nieruchomości, który może być uiszczany przez zarządcę lub bezpośrednio przez właściciela lokalu.
Z kolei opłaty zależne od zarządcy obejmują koszty związane z bieżącym funkcjonowaniem i administracją obiektu. Z tych środków finansowane są wynagrodzenia dla zarządcy oraz pracowników wspólnoty, a także wydatki na bieżące utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym i czystości. Istotnym elementem tej grupy jest fundusz remontowy, gromadzony na poczet przyszłych modernizacji i napraw konstrukcyjnych. Ostateczna wysokość czynszu jest wypadkową lokalizacji nieruchomości, wewnętrznej polityki danej spółdzielni lub wspólnoty oraz liczby osób zamieszkujących dany lokal, co wpływa na prognozowane zużycie mediów.
Zapraszamy do wysłuchania 35. odcinka podcastu z dr Piotrem Semeniukiem i prof. Waldemarem Izdebskim.
Zapraszamy do wysłuchania 34. odcinka podcastu z dr Piotrem Semeniukiem.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 33. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
