Masz w planach kupno mieszkania na rynku wtórnym lub pierwotnym i nie jesteś pewien/na, kiedy należy zapłacić czynsz? W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest czynsz oraz kiedy jesteśmy zobowiązani do jego płatności, oraz co się dzieje, jeżeli nastąpi z naszej strony zwłoka w płatnościach. Zapraszamy do lektury.
Wyróżniamy dwa rodzaje czynszu: czynsz najmu oraz czynsz opłacany do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Czynsz najmu jest to okresowe świadczenie należnego z tytułu najmu, lub dzierżawy. Te świadczenia są należne wynajmującemu w zamian za oddanie do używania rzeczy najmowanej np. mieszkania. Natomiast drugim pojęciem jest „czynsz” administracyjny - są to świadczenia, do których zobowiązani są właściciele mieszkań, aby uiścić opłatę na rachunek wspólnot mieszkaniowych.
Do takich opłat będą należały np. utrzymanie części wspólnych, fundusz remontowy. Natomiast to jakie dokładnie elementy będą wchodziły w czynsz administracyjny, będzie zależało od tej konkretnej wspólnoty czy spółdzielni, ponieważ jest to określane indywidualnie.
Niezależnie od tego czy kupisz, czy wynajmujesz mieszkanie, musisz się liczyć z czynszem. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W przypadku najmu zwykle opłaty czynszowe pozostają w gestii właściciela, któremu płaci się czynsz administracyjny powiększony o kwotę z tytułu najmu, czyli czynsz najmu. Z kolei w sytuacji, gdy jesteśmy właścicielem danego lokalu, to samodzielnie opłacamy czynsz do wspólnoty bądź spółdzielni. To co jest szczególnie ważne to weryfikacja wysokości czynszu. Sprawdzenie tego elementu powinno nastąpić już na etapie decyzji zakupowej, albo przed podpisaniem umowy najmu. Warto zawczasu zrobić rozeznanie, jak kształtują się czynsze w danym mieście i konkretnej okolicy. Może na przykład okazać się, że interesująca nas nieruchomość z jakiegoś względu wymaga bardzo wysokich opłat. W skali roku pomimo konkretnych atutów mieszkania (np. lokalizacja, układ, standard) czynsz odstający od średniej rynkowej będzie zdecydowanie bolesnym nadszarpnięciem budżetu.
O ile w przypadku najmu rezygnacja z umowy, albo wytrzymanie do jej końca jest jeszcze znośną opcją, to płacenie dużego czynszu wspólnocie czy spółdzielni przez długie lata za nasze zakupione mieszkanie, to bardzo zła sytuacja.
Dlatego też nie warto sugerować się wyłącznie okazyjną ceną mieszkania z drugiej ręki czy od dewelopera. Trzeba spojrzeć na temat zakupu szerzej i dogłębnie zweryfikować czy opłaca się nam taki zakup.
Poza tym istotne jest także przyjrzenie się zapisom mówiącym o opóźnieniach w płatnościach. Życie jest nieprzewidywalne i pomijając drobne opóźnienie wynikające z zapomnienia o dacie opłacenia czynszu, może zdarzyć się sytuacja, że nie będziemy w stanie go uregulować przez miesiąc czy dwa (np. w wyniku utraty pracy). I w takiej sytuacji zapisy dotyczące braku opłaty za czynsz mogą być dla nas kluczowe pod względem wyjścia z trudnej życiowej sytuacji. O wiele prościej będzie opłacić racjonalną karę w postaci odsetek rozłożonych na kolejne miesiące, niż zostać wyrzuconym z dnia na dzień na ulicę.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
W przypadku rynku wtórnego i pierwotnego płatność czynszu będzie następowała w momencie, w którym będziemy mogli korzystać z lokalu.
Na rynku wtórnym czynsz opłacany jest w momencie przejęcia lokalu. Jeżeli strony umowy nie postanowią inaczej, to klucze do mieszkania nabywca otrzymuje w momencie przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli na rynku wtórnym podpisujemy jakąś umowę przedwstępną i na podstawie tej umowy otrzymujemy klucze, to od tego momentu ponosimy opłaty eksploatacyjne.
Jeżeli mamy umowę przedwstępną, ale nie będziemy z tego lokalu korzystać, to dopiero będziemy płacić czynsz po podpisaniu umowy przenoszącej własność, o ile ta umowa wskazuje na to, że będziemy mogli z lokalu korzystać.
Na rynku wtórny możemy mieć również sytuacje, które będą nam pomniejszać lub zwiększać ten czynsz. Właściciel wynajmującego mieszkania ma możliwość zwiększyć pobierany czynsz od najemcy, ale ta podwyżka musi być uzasadniona. Podwyżka jest naturalnym elementem wynajmu, gdyż sytuacja na rynku ciągle się zmienia. Aby wynajmujący mógł zwiększyć czynsz, musi on wypowiedzieć dotychczasowy czynsz najpóźniej przed końcem miesiąca. Ta podwyżka też nie wchodzi od razu, a okres wypowiedzenia może trwać nawet 3 miesiące. Czynsz oczywiście może być również pomniejszony za porozumieniem obu stron.
Termin opłaty czynszu jest determinowany od momentu wydania lokalu i tutaj musimy zagłębić się w umowę deweloperską, bo tam znajdziemy informacje o odbiorze lokalu w konkretnym terminie. Natomiast odbiór nie determinuje nam od razu wydania lokalu. Jeśli w umowie deweloperskiej nie ma informacji na temat wydania lokalu, należy przyjąć, że ten lokal zostanie wydany w momencie podpisywania aktu przenoszącego własność. Często bywa tak, że podczas odbioru technicznego lokalu podpisywany jest protokół odbioru, a jednocześnie deweloper przekazuje klucze do mieszkania i wydaje ten lokal. Wówczas nabywca mieszkania płaci czynsz administracyjny jeszcze przed umową przeniesienia własności.
Czynsz może być również płacony dopiero z dniem określonym w umowie, nie musi być to konkretnie dzień przekazania lokalu, dlatego strony umowy muszą zawrzeć takie informacje w dokumencie. W umowie również powinno być określone to, w jakich częstotliwościach ma być opłacany ten czynsz, gdyż jest on świadczeniem okresowym. Jeżeli strony umowy nie uzgodnią częstotliwości, to w przypadku umów dłuższych niż miesiąc, czynsz jest opłacany co miesiąc.
Kolejną kwestią, jaka powinna być zawarta w umowie to, do jakiego dnia w miesiącu ten czynsz powinien zostać uregulowany. Może być to 1, 10 lub nawet ostatni dzień w miesiącu.
Co w przypadku, gdy najemca nie opłaca czynszu? Istnieje kilka rozwiązań. Takim najpoważniejszym rozwiązaniem jest możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu. Wynajmujący może również naliczać odsetki i ma możliwość wyegzekwowania środków w sądzie. Wypowiedzieć mieszkanie możemy w momencie, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za trzy okresy płatności i pomimo pisma od wynajmującego, nadal nie uiścił opłaty. Natomiast w przypadku dochodzenia sądowego o zwrot należnego czynszu, jeżeli najemca lokalu pomimo decyzji sądu nie zwrócił należnej kwoty, w takiej sytuacji możemy skierować jako wynajmujący sprawę do komornika.
Jakie mamy składniki czynszu? Składnikami czynszu będą opłaty niezależne oraz opłaty zależne.
Opłaty niezależne będą to opłaty, na które nie mają wpływu spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty oraz właściciele. Takimi opłatami będą np. zużycie wody, za kanalizacje, za ogrzewanie, za energię elektryczną oraz wywóz śmieci.
Pojawia się również podatek od nieruchomości, który uiszcza spółdzielnia mieszkaniowa albo wspólnota lub sam właściciel.
Natomiast opłaty zależne od zarządcy to będą opłaty na pensję dla zarządcy, pracowników wspólnoty mieszkaniowej, samo utrzymanie budynku mieszkalnego. Będą również pobierane opłaty za remonty.
Podsumowując, wysokość czynszu zależy od miejsca zamieszkania, organizacji wspólnoty czy spółdzielni, ich zasad oraz od liczby osób, które zamieszkują w mieszkaniu.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
