Co jednak zrobić, gdy pomimo bardzo dokładnego sprawdzenia mieszkania lub domu przed jego kupnem, już po podpisaniu umowy i odebraniu nieruchomości okazuje się, że przedmiot transakcji jest wadliwy? Czy dla naszych uprawnień może mieć znaczenie fakt, że sprzedający wiedział o wadzie nieruchomości, ale nas o niej nie poinformował?
Rękojmia jest narzędziem, które zabezpiecza interes kupującego i działa niezależnie od woli sprzedającego. Co ważne, rękojmia obowiązuje zarówno w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym, a jej czas trwania to 5 lat. Nie jest konieczne umieszczanie w umowie sprzedaży zapisu jej dotyczącego, ponieważ jest ona zagwarantowana ustawowo, na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Regulacje odnośnie do rękojmi powinny znaleźć się w umowie, jeżeli nie jest ona umowa konsumencką (to znaczy, że jedna z jej stron nie jest przedsiębiorcą) i strony postanawiają ją ograniczyć bądź wyłączyć, na co zezwala art. 558 par. 1 kc., jednocześnie wskazując, iż w przypadku zatajenia wady przez sprzedającego wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne’.
Z wadą możemy mieć do czynienia nie tylko w aspekcie technicznym (wówczas mówimy o wadzie fizycznej), ale też w prawnym (wada prawna).
Zgodnie z najnowszą definicją wady fizycznej polega ona, na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Natomiast z wadą prawną, zgodnie z art. 556, par. 3 kc., mamy do czynienia gdy:
W praktyce może oznaczać to na przykład obciążenie nieruchomości prawem obligacyjnym (umowa dożywocia, najmu bądź dzierżawy) lub ograniczonym prawem rzeczowym (hipoteka, służebność). Jeżeli dane obciążenie nie zostało wpisane do księgi wieczystej, wówczas jedynie bardzo szczegółowy audyt prawny, poprzedzający zakup nieruchomości, może pozwolić na dotarcie do informacji o ukrytych wadach prawnych nieruchomości.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Warto zaznaczyć, że rękojmia obowiązuje również w przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym. Różnica w stosunku do rynku pierwotnego polega na tym, że jeżeli umowa zawierana jest przez dwie osoby fizyczne (lub dwóch przedsiębiorców), a więc nie jest umową konsumencką, istnieje możliwość modyfikacji rękojmi - jej ograniczenia, a nawet wyłączenia. Jest to dobra wiadomość dla sprzedających, ponieważ czasem zdarza się, że instytucja rękojmi bywa nadużywana przez kupujących nieruchomość na rynku wtórnym, dlatego warto przemyśleć temat jej ewentualnego ograniczenia. Z perspektywy kupującego możliwość dochodzenia swoich praw z tytułu rękojmi, gdyby okazało się, że stan lokalu pozostawia wiele do życzenia, daje na pewno większe poczucie bezpieczeństwa przy zakupie.
Podstępne zatajenie wady oznacza, że sprzedający o wadzie wiedział i celowo nie poinformował o niej kupującego.
W przypadku stwierdzenia wady fizycznej rękojmi możemy żądać od kupującego przede wszystkim niezwłocznej naprawy usterki, obniżenia ceny przedmiotu umowy, a jeżeli wada ogranicza lub wręcz uniemożliwia użytkowanie domu, lub mieszkania (wada istotna), wówczas możemy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Z kolei każdą wadę prawną nieruchomości możemy uznać za istotną, co daje możliwość odstąpienia od umowy lub żądania obniżenia ceny, ale też żądania naprawienia kosztów, powstałych w efekcie zawarcia umowy (takich na przykład jak właśnie koszty zawarcia umowy).
Audyt prawny nieruchomości przed jej zakupem pozwala na uzyskanie kompletnej wiedzy na temat stanu prawnego mieszkania, które zamierzamy kupić. Powinien polegać na:
W jego efekcie powinniśmy otrzymać kompleksowy raport ze stosownymi rekomendacjami. Taką między innymi usługę oferuje właśnie Pewny Lokal.
Dodatkowym zabezpieczeniem, z którego możemy mieć możliwość skorzystania w przypadku stwierdzenia wad w kupionym mieszkaniu, może być gwarancja. Jest ona dobrowolnie udzielana przez sprzedawcę, czyli w tym przypadku gwaranta. Jej czas obowiązywania to standardowo dwa lata od momentu wydania przedmiotu umowy, ale strony mogą wskazać inny okres jej trwania.
W celu udzielenia gwarancji konieczne jest udzielenie oświadczenia gwarancyjnego przez sprzedającego, w którym powinny znaleźć się:
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
