Nowelizacja ustawy o mieszkaniach komunalnych 2025 wprowadza likwidację bonifikat, weryfikację dochodów i nowe zasady dziedziczenia. Sprawdź, co to oznacza dla lokatorów i gmin.
W czerwcu 2025 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do Sejmu projekt ustawy, który ma wprowadzić istotne zmiany w funkcjonowaniu systemu mieszkań komunalnych w Polsce. To odpowiedź na wieloletnie problemy związane z brakiem rotacji lokali, utrwalaniem przywilejów oraz niewystarczającą dostępnością mieszkań dla osób faktycznie potrzebujących.
Propozycja zmian wywołała dyskusję zarówno wśród polityków, jak i organizacji lokatorskich. Jedni chwalą kierunek reform, inni obawiają się ograniczenia praw obecnych lokatorów.
Zapraszamy do wysłuchania 67. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Mikołajem Pają.
Obecnie obowiązujący system przydzielania mieszkań komunalnych obciążony jest poważnymi wadami, spośród których najważniejsze to:
Wykup z bonifikatą
W wielu gminach lokatorzy wciąż mogą nabyć mieszkanie komunalne z ogromną zniżką – czasem za 10–20% jego wartości, a zdarzały się przypadki jeszcze większych upustów. Takie transakcje drastycznie zmniejszają liczbę lokali w zasobie gminnym i ograniczają możliwości pomocy kolejnym rodzinom.
Brak realnej weryfikacji dochodów
Obecnie lokatorzy komunalni mogą osiągać bardzo wysokie dochody i nadal korzystać z preferencyjnego czynszu. Gmina nie ma obowiązku regularnego sprawdzania ich sytuacji finansowej, a nawet jeśli to zrobi, maksymalny czynsz, jaki może naliczyć, często wynosi zaledwie około połowy stawki rynkowej.
Dziedziczenie przywilejów
W przypadku śmierci najemcy jego dzieci lub inni bliscy mogą automatycznie przejąć prawo do mieszkania, o ile wcześniej tam mieszkali, nawet jeśli ich sytuacja finansowa jest bardzo dobra. Szczególnie problematyczne są umowy sprzed 2019 roku, które praktycznie uniemożliwiają gminie weryfikację dochodów nowych lokatorów.
W związku z powyższym w wielu przypadkach atrakcyjne mieszkania w dobrych lokalizacjach zajmują lokatorzy, którzy mogliby wynająć mieszkanie na wolnym rynku, podczas gdy osoby w trudniejszej sytuacji czekają na lokal w wieloletnich kolejkach.
Nowelizacja ustawy o mieszkaniach komunalnych 2025
Nowelizacja ustawy ma wprowadzić trzy główne zmiany:
1. Likwidacja bonifikat
Projekt wprost zakazuje gminom sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą. Lokale będą mogły być sprzedawane wyłącznie po cenie rynkowej, na przykład w przypadku opuszczenia mieszkania przez lokatora po przekroczeniu przez niego progu dochodowego. Ma to zatrzymać proces utraty przez gminy najatrakcyjniejszych lokali z ich zasobu.
2. Obowiązkowa weryfikacja dochodów
Zmiana obejmie wszystkich lokatorów, także tych z umowami sprzed 2019 roku. Gminy będą musiały co najmniej raz na 5 lat sprawdzić dochody najemców. Jeśli przekroczą one ustalony próg, czynsz zostanie podniesiony do poziomu maksymalnego. Krytycy podkreślają jednak, że nawet znaczne przekroczenie progu nie będzie, zgodnie z projektem nowelizacji ustawy, skutkować utratą prawa do lokalu. W ocenie wielu ekspertów, w takich sytuacjach gmina powinna móc wypowiedzieć umowę i przekazać mieszkanie osobom w większej potrzebie.
3. Nowe zasady dziedziczenia
Po śmierci lokatora rodzina, która chce przejąć mieszkanie, będzie musiała złożyć wniosek o przedłużenie prawa do lokalu. Gmina sprawdzi nie tylko dochody wnioskujących, ale także ich sytuację osobistą i majątkową. Jeśli okaże się, że wnioskujący przekracza próg dochodowy lub posiada inne mieszkanie, prawo do najmu lokalu nie zostanie przedłużone.
Nowelizacja ustawy o mieszkaniach komunalnych
| Obszar zmian | Stan obecny | Propozycje zmian | Potencjalne skutki |
| Likwidacja bonifikat | W wielu gminach możliwość wykupienia mieszkania z bonifikatą nawet 80-90% wartości rynkowej | Zakaz sprzedaży mieszkań z bonifikatą - tylko cena rynkowa | Zatrzymanie utraty najatrakcyjniejszych lokali z zasobu gminnego |
| Obowiązkowa weryfikacja dochodów | Brak obowiązkowej, regularnej weryfikacji dochodów - gminy mogą sprawdzać sytuację, ale nie muszą | Weryfikacja dochodów wszystkich lokatorów, co najmniej raz na 5 lat, także tych z umowami sprzed 2019 r. | Możliwość podniesienie czynszu do maksymalnego poziomu w przypadku przekroczenia progu dochodowego |
| Nowe zasady dziedziczenia | Automatyczne przejęcie lokalu przez bliskich lokatora, o ile mieszkali w nim wcześniej - bez badania dochodów czy majątku | Konieczność złożenia wniosku o przedłużenie prawa do lokalu, weryfikacja dochodów i majątku | Ograniczenie dziedziczenia mieszkań przez osoby zamożne lub posiadające inne nieruchomości |
Projekt, mimo pewnych niedociągnięć, wprowadza mechanizmy, które mogą realnie zwiększyć rotację lokali i skierować je do osób o najniższych dochodach. Likwidacja bonifikat powstrzyma wyprzedaż zasobu komunalnego, a nowe zasady dziedziczenia ograniczą zjawisko przekazywania mieszkań na zasadzie obrębie zamożnych rodzin.
Dzięki tym zmianom gminy mogłyby przeznaczać więcej lokali jako benefit dla kluczowych społecznie, lecz słabiej opłacanych zawodów – np. policjantów, strażników miejskich czy pielęgniarek.
Największym zarzutem wobec projektu jest brak możliwości usuwania z zasobu osób o bardzo wysokich dochodach. Weryfikacja zarobków co 5 lat, zdaniem krytyków, jest niewystarczająca – obowiązek raportowania dochodów powinien spoczywać na lokatorach i być realizowany co roku. Kontrowersje wzbudza też reakcja części środowisk lewicowych i organizacji lokatorskich, które ostrzegają przed „ograniczeniem dostępu do mieszkań komunalnych”. Ich zdaniem ustawa może uderzyć w obecnych najemców, a nie tylko w osoby nadużywające systemu.
Porównanie regulacji mieszkań komunalnychDość powszechne wśród ekspertów są obawy, że projekt może zostać złagodzony pod wpływem presji grup interesu lub trafić do tzw. sejmowej „zamrażarki”. W takim scenariuszu obecny system, utrwalający przywileje, pozostanie w dużej mierze bez zmian, a osoby spoza kręgu „uprzywilejowanych” nadal będą zmuszone wynajmować mieszkania na wolnym rynku, często płacąc 3–5 razy więcej.
Projekt nowelizacji ustawy o mieszkaniach komunalnych z 2025 roku jest próbą naprawy systemu, który przez lata sprzyjał utrwalaniu przywilejów. Wprowadzenie obowiązkowej weryfikacji dochodów, likwidacja bonifikat i nowe zasady dziedziczenia to kroki w dobrym kierunku. Jednak brak mechanizmów pozwalających na odebranie lokalu osobom o bardzo wysokich dochodach sprawia, że reforma może okazać się tylko częściowa. Jej ostateczny kształt zależy od tego, czy w procesie legislacyjnym uda się zachować, a nawet wzmocnić proponowane zmiany.
Więcej informacji wraz z opiniami ekspertów znaleźć można w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu, do wysłuchania którego zapraszamy tu: https://youtu.be/OYcEERZfkU0
Zapraszamy do wysłuchania 55. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem i Janem Śpiewakiem.
Zapraszamy do wysłuchania 34. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Czy ten artykuł był pomocny?
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, gdzie zawodzi system i jakie niesie to za sobą konsekwencje.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
