W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest procedura szacowania ceny nieruchomości metodą porównywania parami.
Operat szacunkowy sporządzany jest w celu określenia wartości nieruchomości, podlegającej wycenie. Jego wykonanie jest niezbędne między innymi przy kredycie hipotecznym.
Przygotowując operat szacunkowy, określający wartość szacowanej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy wskazuje rodzaj wartości, jaka zostanie wykazana, metodę, podejście oraz technikę, przy wykorzystaniu których wylicza przedmiotową wartość. Operat, jako dokument o wadze urzędowej, podlega przepisom prawa, które ściśle określają, w jaki sposób należy go sporządzić oraz jakie elementy powinien zawierać kompletny i poprawnie przygotowany operat. Jedną z metod szacowania wartości nieruchomości, jaką wskazują przepisy, jest metoda porównywania parami stosowana w podejściu porównawczym. Zgodnie z art. 153. 1. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: „Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego”.
Rzeczoznawca może zastosować takie podejście w przypadku, gdy ceny nieruchomości o parametrach zbliżonych do tej, która podlega wycenie, są znane. W oparciu o drugi najważniejszy w kontekście wyceny nieruchomości akt prawny, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, doprecyzować można, że wspomniane ceny nieruchomości muszą być cenami transakcyjnymi: „Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen”. W związku z powyższym rzeczoznawca zobowiązany jest do uwzględnienia w wycenie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do szacowanej, w tym w zakresie położenia, stanu prawnego oraz przeznaczenia.
Wyliczona na tej podstawie wartość musi zostać dodatkowo skorygowana w oparciu o różnice cen między porównywanymi nieruchomościami, a także uwzględniać zmiany poziomu tych cen. Przyjmuje się, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego pod uwagę bierze się ceny transakcyjne nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w dwóch latach, poprzedzających datę wyceny. Okres dwóch lat wskazany jest w nocie interpretacyjnej podejścia porównawczego, znajdującej się w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW), opublikowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Definicję metody porównywania parami znajdziemy we wspomnianym wyżej rozporządzeniu, zgodnie z którym: „Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości”.
Zgodnie z wyżej przytoczoną notą interpretacyjną procedura szacowania nieruchomości przy wykorzystaniu metody porównywania parami powinna uwzględniać poniższe etapy:
Warto jednak podkreślić, że nota interpretacyjna nie ma charakteru aktu prawnego, a jedynie przedstawia zasady dobrej praktyki w zakresie wykorzystania podejścia porównawczego na potrzeby określenia wartości szacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
