W poniższym artykule przedstawiamy informacje o operacie szacunkowym sporządzanym do kredytu hipotecznego.
Decydując się na zakup nieruchomości, najczęściej jesteśmy zmuszeni posiłkować się kredytem hipotecznym. Jedną z formalności, która będzie potrzebna do uzyskania takiego kredytu, będzie sporządzenie operatu szacunkowego. W tym artykule określimy m.in. po co taki dokument jest sporządzany i kto może tego dokonać.
Operat szacunkowy jest to formalny dokument mający na celu określenie wartości nieruchomości. W przypadku finansowania nieruchomości przy udziale kredytu bank będzie chciał od nas tego typu dokumentu. Bank potrzebuje operatu szacunkowego do określenia zabezpieczenia wartości kredytu.
Banki najczęściej powołują swojego rzeczoznawcę majątkowego do wyceny nieruchomości, ale warto skorzystać z usług niezależnego rzeczoznawcy jeżeli wysyłamy wnioski kredytowe do więcej niż jednego banku. Upewnijmy się, że opinia rzeczoznawcy będzie akceptowana przez banki, w których składamy wnioski kredytowe. Obowiązek dostarczenia operatu szacunkowego leży po stronie kredytobiorcy.
Podczas starania się o kredyt na nieruchomość spotkamy się z pojęciem wskaźników LTV oraz LTC. Są to wskaźniki, którymi kierują się banki podczas przyznawania decyzji kredytowej. Ustalenie wartości tych wskaźników jest możliwe właśnie dzięki operatowi szacunkowemu. Dla banku istotne jest, aby kwota kredytu nie była znacząco wyższa niż faktyczna wartość nieruchomości.
Wskaźnik LTC – jest to skrót od słów, loan to cost. Wskaźnik pokazuje wysokość kredytu do ceny transakcyjnej. Niższa wartość tego wskaźnika jest korzysta dla banku.
Wskaźnik LTV – jest to skrót od słów, loan to value. Wskaźnik pokazuje wysokość kredytu do wartości rynkowej nieruchomości. Podobnie jak w przypadku wskaźnika loan to cost, im niższy wskaźnik tym korzystniej dla banku (a tym samym większa szansa na pozytywną decyzję kredytową).
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Operat szacunkowy musi zostać wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Taka osoba musi posiadać stosowne uprawnienia nadane przez Ministra Infrastruktury. Specjalista musi być także wpisany do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Jest to zawód zaufania publicznego.
Pamiętajmy, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany przedstawić wszelkie rodzaje ryzyka związane z wycenianą nieruchomością w kontekście kredytu hipotecznego. Przykładowo jeżeli jakiś aspekt wyceny znacząco może wpływać na wartość nieruchomości, a tym samym na kredyt powinniśmy zostać o tym poinformowani.
Każdy operat szacunkowy powinien zawierać pewne niezbędne elementy. Podstawowe kwestie, które powinny znajdować się w operacie to:
Jak zostało już wspomniane wcześniej, operat szacunkowy nieruchomości, która ma staNowić zabezpieczenie kredytu, jest dokumentem wymaganym przez banki na potrzeby procesu kredytowego.
Proces, o którym mowa, jest dość złożony, a składają się na niego następujące elementy:
I. złożenie wniosku kredytowego - osobiście lub online, w zależności od praktyki danego banku;
II. analiza wniosku - bank weryfikuje kompletność dokumentów, wykonany już operat szacunkowy, analizowana jest też sytuacja finansowa kredytobiorcy. Według Ustawy o kredycie hipotecznym czas oczekiwania na decyzję nie powinien przekroczyć 21 dni, w praktyce zdarza się, że oczekiwanie wydłuża się, na przykład ze względu na niekompletność wniosku. Na tym etapie operat szacunkowy jest już zlecony i przygotowany przez rzeczoznawcę (jeżeli zależy nam na czasie, warto jest rozważyć zlecenie sporządzenia operatu przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, co może znacznie skrócić cały proces);
III. wydanie decyzji kredytowej: warunkiem jej uzyskania jest uzyskanie pozytywnej oceny scoringowej, która poprzedza dalszą analizę dokumentów. W zależności od ilości wniosków kredytowych, procesowanych w banku, czas na jej oczekiwanie może wynieść od tygodnia do nawet trzech miesięcy;
IV. warunki uruchomienia kredytu: wydanie pozytywnej decyzji kredytowej poprzedza kolejny krok - określenie przez bank dodatkowych warunków, które przyszły kredytobiorca musi dopełnić, w tym na przykład dostarczenie aktu notarialnego. Po ich spełnieniu następuje uruchomienie kredytu i przelew środków na rachunek bankowy wskazany przez kredytobiorcę.
Przy wycenie domu celem uzyskania kredytu hipotecznego, ważną kwestią będzie wycena dualna. Polega ona na tym, że rzeczoznawca przedstawi dwie wartości w operacie szacunkowym. Pierwszą wartością będzie aktualna wartość, a drugą kwotą będzie wartość nieruchomości po zakończeniu prac budowlanych. Rzeczoznawca będzie potrzebował oprócz dokumentacji nieruchomości, także kosztorysu prac wykończeniowych.
Wartość dualną stosuje się także przy mieszkaniach przeznaczonych do remontu. Pierwszą wartością przedstawioną w kosztorysie będzie aktualna wartość nieruchomości, kolejną pozycję będzie zajmowała wartość nieruchomości po przeprowadzeniu prac remontowych.
Operat szacunkowy to dokument, przygotowywany przez posiadającego uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości oraz prawnie chroniony tytuł zawodowy rzeczoznawcę majątkowego. W operacie należy określić przedmiot, zakres i cele wyceny, wskazać podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, określić daty istotne dla określenia jej wartości, opisać stan szacowanej nieruchomości oraz wskazać jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy.
Dokument powinien również zawierać analizę rynku nieruchomości w niezbędnym na potrzeby wyceny zakresie, wskazanie wybranej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości i wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat wymagany jest między innymi przez banki w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny.
Bank Pocztowy akceptuje operaty wykonane przez niezależnych rzeczoznawców, które są sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami przez uprawnionych rzeczoznawców, przy czym więcej informacji odnośnie szczegółowych wytycznych uzyskać można bezpośrednio w placówkach banku.
Podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny, banki oferują usługi swojego rzeczoznawcy majątkowego. Bywa, że jest to pracownik banku. Należy pamiętać, że operat szacunkowy przygotowany przez eksperta z banku będzie miał najczęściej mocno uproszczony charakter. Nie zawsze może to być dla nas wystarczające. Dodatkowo czas oczekiwania na takiego specjalistę potrafi być bardzo długi.
Jeżeli staramy się o uzyskanie kredytu w kilku instytucjach finansowych, najczęściej będziemy musieli sporządzać dla każdego banku osobny operat. Celem uniknięcia takiej sytuacji, można skorzystać z niezależnego rzeczoznawcy, najczęściej taka opinia akceptowana jest przez wiele instytucji finansowych. Pozwoli nam to zaoszczędzić czas, a także uzyskamy bardziej szczegółowy dokument.
Zapraszamy do kontaktu z Pewny Lokal – tel. 797 014 014, celem umówienia się na sporządzenie operatu szacunkowego.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
