Operat szacunkowy jako dokument urzędowy – co warto wiedzieć?
2024-09-26 (aktualizacja: 2024-09-26)
Operat szacunkowy – jego rola jako dokumentu urzędowego
Operat szacunkowy, choć brzmi dość oficjalnie, jest dokumentem niezwykle praktycznym, który odgrywa kluczową rolę w wielu sytuacjach związanych z nieruchomościami. Sporządzany przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego, stanowi nie tylko wycenę nieruchomości, ale także szczegółowy opis jej stanu oraz analizę rynku.
Cechy operatu szacunkowego jako dokumentu urzędowego
Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym, a przy jego sporządzaniu rzeczoznawca majątkowy musi kierować się między innymi wytycznymi zawartymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów, które weszło w życie 21 września 2004 r., oraz ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz z późniejszymi zmianami (Dz.U. tj. z 2020 r.).
Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy powinien stosować się do Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, uchwalonych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Dostarczają one wytycznych co do metodologii wyceny oraz interpretacji przepisów prawnych w kontekście samej wyceny.
Co oznacza, że operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym? Otóż musi on posiadać kilka podstawowych cech:
Sporządzenie w formie pisemnej – wszystkie informacje zawarte w operacie muszą być udokumentowane i przedstawione w sposób czytelny.
Zawarcie określonych elementów – operat musi spełniać wymogi formalne określone w przepisach prawa, takie jak szczegółowy opis nieruchomości, zastosowane metody wyceny czy analiza rynku.
Może być dowodem w sądzie – dzięki swojej formie i zawartości, operat szacunkowy może służyć jako materiał dowodowy w postępowaniach sądowych, np. przy ustalaniu wysokości odszkodowań czy podziale majątku.
Status dokumentu urzędowego nadaje operatowi szacunkowemu wiarygodność i znaczenie prawne.
Elementy operatu jako dokumentu urzędowego
Operat szacunkowy to urzędowy dokument, który dostarcza pełnego obrazu wycenianej nieruchomości i zawiera:
opis nieruchomości – dane adresowe, ewidencyjne, stan, zdjęcia, przeznaczenie;
zakres wyceny – określenie rodzaju prawa, które podlega wycenie, np. prawo własności, użytkowanie wieczyste, służebność;
cel wyceny – operat musi wskazywać, w jakim celu została przeprowadzona wycena;
metodyka wyceny – opis zastosowanej metody wyceny oraz uzasadnienie wyboru konkretnego podejścia, co pozwala na zrozumienie procesu wyceny;
wynik wyceny – przedstawienie pełnego toku obliczeń prowadzących do oszacowania wartości, w tym odniesienie do realiów rynkowych oraz uzasadnienie wyników (często wartość operatu wzrasta w miarę jego szczegółowości).
Ponadto obowiązkiem rzeczoznawcy jest wskazać ryzyka związane z nieruchomością, takie jak zmiany na rynku i preferencje inwestorów. Na koniec operat szacunkowy musi być opatrzony podpisem oraz pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego.
Czas ważności dokumentu
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które
według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
Operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy od daty sporządzenia. Po tym okresie jest konieczne jego zaktualizowanie, jeśli zachodzą istotne zmiany wpływające na wartość nieruchomości.
Zważywszy na istotną rolę, jaką operat szacunkowy odgrywa w obrocie nieruchomościami, niezwykle istotne jest, aby był sporządzony przez kompetentnego rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z aktualnymi warunkami rynkowymi.
Pewny Lokal to największa w Polsce firma, która specjalizuje się w odbiorach i przeglądach technicznych mieszkań i domów, ale również oferuje usługę przygotowania operatu szacunkowego. Zatrudniamy najbardziej doświadczonych rzeczoznawców majątkowych, którzy do każdego klienta podchodzą w sposób indywidualny. Dowiedz się więcej o naszej firmie oraz usługach tutaj.
Banki uzależniają kredytowanie także od stanu prawnego i technicznego mieszkania lub budynku. Na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym, wskażemy Ci ewentualne wady prawne mieszkania, które utrudnią uzyskanie kredytu. Wreszcie, pomożemy Ci w analizie umowy kredytu hipotecznego - jako kancelaria wyspecjalizowana w pomaganiu nabywcom przy transakcjach nieruchomościowych mamy spore doświadczenie w analizie umów kredytowych.
Mogą być bardzo wysokie. Z naszych raportów prawnych dowiesz się np. czy deweloper nie chce przerzucić na Ciebie opłat notarialnych w sposób niezgodny z umową deweloperską. Przy analizie umów na rynku wtórnym powiemy Ci, czy taksa notarialna nie jest nadmiernie wysoka.
W akcie notarialnym mogą kryć się niekorzystne klauzule, m.in. nakładające wygórowane kary umowne, czy zwalniające sprzedawcę lub z dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Nasza kancelaria oferuje usługę kompleksowego sprawdzenia umowy z deweloperem, a także pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy na rynku wtórnym (przedwstępnej, sprzedaży czy przenoszącej własność).
Duża część mieszkań obciążona jest z hipoteką, a na nieruchomościach ciążą też inne roszczenia. Chodzi zarówno o rynek pierwotny, jak i o rynek wtórny. Na rynku wtórnym niemiłą niespodzianką może być np. hipoteka wzięta przez wspólnotę na modernizację kamienicy, roszczenia reprywatyzacyjne czy służebności. Pomożemy zabezpieczyć się przed powyższymi ryzykami. Na rynku pierwotnym wskażemy też, jak uchronić się w umowie deweloperskiej przed tym, żeby hipoteka, którą deweloper obciążył grunt, nie "przeniosła się" na mieszkanie.
Na rynku wtórnym, dzięki pomocy naszych prawników dowiesz się m.in., jakie prawa i do czego nabywasz (np. do piwnicy i garażu). Nasi prawnicy pomogą też w bezpiecznym podpisaniu umowy (zarówno umowy deweloperskiej, jak i jakiejkolwiek umowy na rynku wtórnym), tak żeby nabywca był w 100 proc. zabezpieczony, że kupuje wszystkie prawa do nieruchomości.
Warto przed kupnem mieszkania sprawdzić wysokość czynszu lub opłat przekształceniowych za użytkowanie wieczyste. Potencjalnie wygórowaną wysokość takich opłat jesteśmy w stanie zasygnalizować np. dzięki analizie ksiąg wieczystych czy prospektu informacyjnego dewelopera. Podczas przeglądu/odbioru technicznego mieszkania lub domu, dzięki badaniu kamerą termowizyjną, możemy wykryć potencjalnie wysokie koszty ocieplenia lokalu lub domu.
Zawsze warto ją negocjować – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wyniki naszych audytów bardzo często są wykorzystywane przez nabywców nieruchomości do "zbijania" w dół ceny. Informacje o usterkach technicznych mieszkania lub domu albo o wysokich szacunkowych kosztach remontu często sprawiają, że sprzedawca lub deweloper obniżają cenę.
Czy sprzedawca jest rzeczywiście właścicielem mieszkania? Jak deweloper zabezpiecza nabywców przed ewentualnym bankructwem? Nasze raporty prawne odpowiedzą na oba pytania. Na rynku wtórnym zweryfikujemy (m.in. dzięki lekturze tzw. zupełnych wersji ksiąg wieczystych), czy sprzedawca ma wszystkie prawa do nieruchomości. Na rynku pierwotnym, powiemy Ci, czy deweloper zamierza finansować inwestycję w bezpieczny sposób oraz, czy doświadczenie dewelopera wskazuje na terminowe oddanie inwestycji.
Lokalizacja może znacząco wpłynąć na cenę nieruchomości. Dzięki naszym audytom prawnym nieruchomości na rynku wtórnym dowiesz się np. jaki procent mieszkań w budynku stanowią lokale komunalne - takie informacje da się wyczytać z księgi wieczystej. Na rynku wtórnym oferujemy także sprawdzenie m.in. jakości powietrza oraz przestępczości w danej lokalizacji. W ramach audytów działek oceniamy też czy działka nie znajduje się w strefie chronionej, a tym samym, jaki rodzaj domów da się na niej wybudować. Przy analizie umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy w pobliżu przedsięwzięcia deweloperskiego planowane są tzw. uciążliwe inwestycje (np. cmentarz, czy oczyszczalnia ścieków).
Podczas przeglądu technicznego mieszkania na rynku wtórnym ocenimy stan budynku oraz części wspólnych (np. klatek schodowych, piwnic). Wykonujemy kompleksowe badania termowizyjne budynków kamerami wysokiej jakości marki FLIR. Również na rynku pierwotnym oferujemy usługę sprawdzenia części wspólnych budynku wraz z zagospodarowaniem terenu (pod kątem m.in. zgodności z dokumentacją projektową i standardem).
Na rynku wtórnym ocenimy stan techniczny mieszkania lub domu. W ramach przeglądu technicznego na rynku wtórnym ocenimy m.in. stan instalacji oraz oszacujemy koszty remontu. Na rynku pierwotnym w ramach odbioru technicznego mieszkania lub domu sprawdzimy zgodność nieruchomości z normami budowlanymi, załączonym do umowy deweloperskiej standardem wykończenia, a także pod kątem usterek. W ramach badania kamerą termowizyjną, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym, wykryjemy niewidoczne gołym okiem mostki termiczne, zacieki i zawilgocenia.
Podczas przeglądu mieszkania i domu na rynku wtórnym nasi inżynierowie zweryfikują metraż - często rzeczywisty metraż nieruchomości jest niższy niż ten podany w ogłoszeniu czy w księgach wieczystych. Przy analizie umowy deweloperskiej powiemy Ci, czy deweloper zastosował poprawną normę pomiaru metrażu oraz, kto zapłaci nadwyżkę za mieszkanie w razie różnicy między metrażem projektowym a powykonawczym.
797 014 014
Rezerwuj online
