Operat szacunkowy podejście dochodowe i kosztowe

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Operat szacunkowy podejście dochodowe i kosztowe

W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie są najważniejsze regulacje dotyczące operatu szacunkowego.

W celu określenia wartości nieruchomości konieczne jest przeprowadzenie jej szacowania przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego. Dokumentem, wskazującym przedmiotową wartość, jest operat szacunkowy.

Operat szacunkowy - najważniejsze regulacje

Operat szacunkowy, sporządzany przez posiadającego wymagane przepisami prawa uprawnienia, nadawane przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii, rzeczoznawcę majątkowego, jest szczegółowo uregulowany w przepisach prawa, w tym przede wszystkim w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z tymi aktami prawnymi rzeczoznawca zobowiązany jest do przygotowania operatu przy wykorzystaniu wybranego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości, przy czym w części przypadków przepisy oraz standardy zawodowe wskazują, jaka wartość może zostać określona w operacie, bądź jakie podejście powinno zostać zastosowane przy wycenie. Standardy zawodowe ogłaszane są przez Ministra Rozwoju i Technologii w drodze obwieszczenie, a obecnie obowiązującym standardem jest "Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności". Kluczowe dla wyboru właściwego sposobu szacowania nieruchomości będzie jej przeznaczenie, rodzaj, położenie, cel wyceny, a także dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach, niezbędnych na potrzeby porównania nieruchomości.

Rzeczoznawca w operacie może określić wartość:

  • rynkową - określającą jaką kwotę można uzyskać za daną nieruchomość w przypadku transakcji przeprowadzanej w dniu wyceny na warunkach rynkowych;
  • odtworzeniową - dotyczącą nieruchomości niebędących przedmiotem obrotu rynkowego; w tym przypadku wskazana wartość powinna wynikać z kwoty, jaką należałoby zapłacić za nabycie gruntu i wybudowanie budynków, aby uzyskać nieruchomość taką jak ta, która podlega wycenie. Rzeczoznawca przy określaniu tej wartości musi dodatkowo w wycenie uwzględnić stopień zużycia nowych budynków, którymi zabudowana byłaby taka odtworzona nieruchomość;
  • katastralną - dotyczącą przyszłego procesu powszechnej taksacji nieruchomości, który w Polsce jeszcze się nie rozpoczął, dlatego też wartość katastralna nie była dotychczas ustalana.

Podejście dochodowe stosowane jest, obok porównawczego oraz mieszanego, w celu określenia wartości rynkowej, z kolei pojęcie kosztowe wykorzystywane jest przy określaniu wartości odtworzeniowej. Określając wartość odtworzeniową nieruchomości, rzeczoznawca może zastosować technikę szczegółową lub technikę elementów scalonych.

Technika elementów scalonych w operacie szacunkowym

W przypadku techniki elementów scalonych wykorzystywana jest możliwość połączenia różnych elementów nieruchomości przy wykorzystaniu katalogów ze wskaźnikami cen. Stosowanie tej techniki wymaga od rzeczoznawcy między innymi przeprowadzenia jej inwentaryzacji, a także dokonania szczegółowej analizy dokumentacji technicznej nieruchomości. Zgodnie z art. 23 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego „Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót”.

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Wycena nieruchomości powinna obejmować w tym przypadku:

  • Przeprowadzenie analizy rynku i określenie jego rodzaju oraz obszaru,
  • Wskazanie okresu badania,
  • Określenie kosztu nabycia gruntu,
  • Dokonanie wyboru cennika scalonych elementów robót oraz ustalenie obiektu modelowego podobnego w poszczególnych elementach scalonych,
  • Ustalenie umownych jednostek obmiarowych i wyliczenie ich ilości,
  • Określenie kosztów odtworzenia obiektu przy zastosowaniu odpowiedniej metody i techniki przy uwzględnieniu współczynnika regionalnego i kosztów dokumentacji i nadzoru,
  • Ustalenie rodzajów zużyć, które wystąpiły na dzień wyceny (zużycie techniczne, funkcjonalne, środowiskowe),
  • Określenie stopnia i wartości zużycia,
  • Określenie wartości nieruchomości oraz ocenę i analizę przedmiotowej wartości.

Operat szacunkowy musi zostać sporządzony w formie pisemnej zgodnie z obowiązującymi przepisami, w sposób przejrzysty i zrozumiały dla osób postronnych, a wartość nieruchomości powinna zostać określona w nim w pełnych złotych. Dokument może zostać wykorzystany w celu, w jakim został przygotowany, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia wyceny przez rzeczoznawcę,

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy majątkowego?

Zamów przygotowanie operatu!

  • Banki prawie zawsze akceptują nasze operaty.
  • Nasze operaty pokazują prawdziwą wartość nieruchomości
  • Operat nawet w 48 h.

Gwarancja prawdziwej wartości nieruchomości.
Doświadczeni rzeczoznawcy.
Odpowiemy na wszystkie pytania o operacie.

Pewny Lokal to największa w Polsce firma, która specjalizuje się w odbiorach i przeglądach technicznych mieszkań i domów, ale również oferuje usługę przygotowania operatu szacunkowego. Zatrudniamy najbardziej doświadczonych rzeczoznawców majątkowych, którzy do każdego klienta podchodzą w sposób indywidualny. Dowiedz się więcej o naszej firmie oraz usługach tutaj.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Dlaczego warto zlecić operat szacunkowy niezależnemu rzeczoznawcy?

Obejrzyj nasz film.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Sprawdź, jak zweryfikować stan prawny nieruchomości na rynku wtórnym.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 164 opinii.

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy?

Zamów operat z Pewny Lokal:

Dyspozycyjność

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Działamy szybko

Realizacja w 48h

Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.

Rzetelność zawodowa

Rzetelność zawodowa

W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić i odebrać mieszkanie na rynku pierwotnym oraz wtórnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik o operacie szacunkowym

okładka poradnika

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik o świadectwie energetycznym

okładka poradnika

Zobacz, jak podpisuje się umowę sprzedaży nieruchomości u notariusza.

Obejrzyj nasz film.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka