Jak można negocjować cenę mieszkania na rynku wtórnym?
2021-06-17 (aktualizacja: 2024-06-21)
Jak można negocjować cenę mieszkania na rynku wtórnym | 797 014 014
Negocjacja ceny mieszkania to, najprościej mówiąc, proces, w którym kupujący i sprzedający uzgadniają ostateczną cenę transakcji nieruchomości. Jest kluczowym elementem procesu zakupu, szczególnie na rynku wtórnym. To dlatego, że cena używanych mieszkań może być elastyczna i podlegać negocjacjom zależnie od wielu czynników. Podpowiadamy, jak przygotować się do negocjacji ceny mieszkania, jak argumentować konieczność obniżki i wyjaśniamy, dlaczego w ogóle warto podjąć tę negocjację. Pamiętaj jednak, że negocjacja ceny nieruchomości wymaga przygotowania, strategii oraz umiejętności komunikacyjnych.
O tym, że zawsze warto negocjować cenę mieszkania, nie trzeba nikogo przekonywać. Ostatnie raporty branży nieruchomości mówią, że różnice cen ofertowych i transakcyjnych na rynku wtórnym sięgają nawet kilkunastu procent, co może dawać nawet ponad 1000 zł oszczędności na metrze kwadratowym. Jak zatem przygotować się do negocjacji i jakich argumentów użyć, aby skutecznie zbić cenę?
Na rynku wtórnym kupujący ma większe możliwości negocjacji ceny niż na rynku pierwotnym. Tutaj kupujący może sobie nieco bardziej „porządzić”, bo na ogół negocjacje ułatwiają wszelkie niedociągnięcia, usterki i wady, o które przecież nietrudno w użytkowanym mieszkaniu. Dodatkowo biorąc pod uwagę fakt, że mieszkań na sprzedaż jest zazwyczaj więcej niż kupujących, nie warto od razu godzić się na cenę wywoławczą. Warto odpowiednio przygotować się do negocjacji.
Negocjacje ceny mieszkania – przygotowania
Na początek dobrze przeprowadzić ogólny research rynku nieruchomości. Zorientuj się w ogólnych trendach cenowych i standardach ofert dostępnych na rynku. Zastanów się, jakiego mieszkania potrzebujesz, na co możesz „przymknąć oko” i zestaw to z Twoimi możliwościami finansowymi. Kiedy wybierzesz interesującą Cię ofertę, zawęź research do najbliższej okolicy, w jakiej znajduje się mieszkanie i porównaj ceny podobnych nieruchomości.
To dobry moment, żeby skorzystać z usług firm, które oferują raport zawierający podsumowanie informacji dotyczących danej okolicy oraz szacowaną rzeczywistą wartość konkretnej nieruchomości. Ceny ofertowe mieszkań są często zawyżone, dlatego powinien być on stworzony na podstawie cen transakcyjnych. Taki raport może być bardzo mocnym argumentem w negocjacjach.
Ostatnim etapem przygotowań będzie wizyta w wytypowanym przez Ciebie mieszkaniu. Już wtedy rozejrzyj się po wszystkich pomieszczeniach. Spróbuj znaleźć kilka obiektywnych minusów (nawet takich, z którymi i tak sobie finalnie poradzisz) i od razu zakomunikuj o nich właścicielowi. Postaraj się przy tym opanować emocje, być maksymalnie neutralnym i rzeczowym. Nie chodzi o to, żebyś „szukał dziury w całym” i zwracał uwagę na najdrobniejsze elementy, bo wówczas sprzedawca nie potraktuje Cię jak poważnego partnera transakcji. Nie możesz także nadmiernie pokazywać zachwytu, bo z kolei takim zachowaniem zablokujesz sobie drogę do targowania ceny. Dobrze wykorzystać więc dyplomatyczne stwierdzenia: „mieszkanie jest interesujące, ale oglądamy też podobne”, „w okolicy widziałam mieszkanie o zbliżonym standardzie, ale w nieco niższej cenie”.
Negocjacje ceny mieszkania – zebranie argumentów
Po tak przeprowadzonych przygotowaniach czas na zebranie konkretnych argumentów, które mają szansę zbić cenę wywoławczą mieszkania na rynku wtórnym.
Długość publikacji ogłoszenia – im dłużej ogłoszenie jest aktualne, tym większe szanse na negocjacje cenowe. Skoro mieszkanie nadal pozostaje w sprzedaży, bardzo możliwe, że jest tu jakiś haczyk, który można obrócić na korzyść kupującego.
Pośpiech sprzedającego – jeśli właścicielowi mieszkania zależy na czasie i sprawnym dopięciu transakcji, jest dość prawdopodobne, że z tych powodów zgodzi się obniżyć cenę mieszkania. Warto wykorzystać taką sytuację, podać własną propozycję ceny, najlepiej podpierając się gwarancją szybkiego dopięcia
Miejsce parkingowe – o ile garaż znacząco wpływa na wyższą cenę mieszkania, o tyle brak miejsca parkingowego może ją diametralnie zmniejszyć. Ten argument w negocjacjach ważny jest zwłaszcza w przypadku osiedli, gdzie z powodu braku miejsca parkingowego trzeba zostawiać samochody przy ruchliwej drodze kilkadziesiąt metrów od wejścia do bloku.
Części wspólne budynku – odrapane ściany klatki schodowej, niesprawne drzwi czy domofon? A może brak oświetlenia w piwnicach, brak windy lub winda, która nie zachęca do tego, aby z niej bezpiecznie skorzystać? W takich przypadkach warto zapytać o planowane terminy remontów i przy okazji wykorzystać ten stan rzeczy do negocjacji ceny.
Stan techniczny mieszkania – okna i grzejniki do wymiany, popękana i nietrzymająca glazura, terakota albo parkiet czy krzywe ściany wymagające odmalowania to wszystko prace, które wymagają niemałych nakładów finansowych, w związku z tym są oczywistym argumentem do rozmów o obniżeniu ceny mieszkania. Idealnie byłoby, gdyby skonsultować wcześniej koszty takich prac z fachowcem i sprzedającemu podać konkretną kwotę, którą powinien nam odliczyć.
Doświetlenie i widok z okna – mieszkanie ustawione w kierunku północnym czy wschodnim jest zdecydowanie mniej atrakcyjne niż takie samo, ale zorientowane w kierunku południowym czy zachodnim. Mniejsza ilość światła w pomieszczeniach to również okazja do zbicia kwoty transakcji. Jeśli dodatkowo za oknem mamy smutny widok na ruchliwą ulicę, śmietnik lub zabudowania fabryczne, to nasze szanse na niższą cenę zakupu mieszkania rosną.
Balkon lub taras – jeśli ich nie ma, to cena mieszkania powinna być zdecydowanie niższa niż podobnego mieszkania z balkonem czy tarasem. Balkon realnie nadaje atrakcyjności mieszkaniu (dodatkowe miejsce na wypoczynek czy przechowywanie roweru), nie da się go dobudować, więc absolutnie jest to sposób na obniżenie ceny mieszkania.
Ostatnie piętro lub parter – lokale mieszkalne na tych kondygnacjach cieszą się najmniejszą popularnością na rynku wtórnym nieruchomości, zwłaszcza sprzed 2000 roku. Mieszkania na parterze bywają zaliczane do mniej bezpiecznych (łatwo o włamanie), a mieszkania na ostatnim piętrze bez windy lub w przypadku jej awarii są oceniane jako uciążliwe. Ponadto pomieszczenia na ostatnim piętrze w przypadku upalnego lata bywają nie do zniesienia, więc należałoby się liczyć z koniecznością zamontowania klimatyzacji, a to kolejne powody do rozmów o niższej cenie mieszkania.
Aneks kuchenny – moda na aneksy kuchenne połączone z salonem to jedno, ale inna sprawa, że takie rozwiązanie to gwarancja zapachów przygotowywanego jedzenia w całym domu. Nie każdemu może to odpowiadać, więc jeśli mieszkanie nie ma zamykanej kuchni, postawienie ścian generuje koszty remontu, które mogą zostać wliczone przez sprzedającego do upustu ceny.
Ustawny przedpokój – zdecydowana większość kupujących chce, aby przedpokój był funkcjonalny: żeby nie zabierał wiele powierzchni mieszkania i żeby był ustawny. Długi i wąski przedpokój może być mankamentem, który pomoże nam obniżyć cenę mieszkania.
Jakie mogą być najlepsze argumenty za negocjacją ceny?
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które
według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
Wbrew pozorom negocjacja ceny mieszkania na rynku wtórnym generuje szereg korzyści. Najczęściej wymieniane powody nakłaniające do tego kroku prezentują się następująco.
To przede wszystkim szansa na oszczędność pieniędzy. Nawet niewielka obniżka może zmniejszyć całkowity koszt mieszkania. Jest to tym bardziej ważne w przypadku kredytu hipotecznego, ponieważ jest to sposób na zmniejszenie odsetek.
Mieszkania na rynku wtórnym często wymagają remontu lub rozmaitych napraw. Dzięki negocjacji ceny kupujący mogą zaoszczędzić, a zaoszczędzone pieniądze wykorzystać właśnie do sfinansowania tych prac.
Istnieje duże prawdopodobieństwo, że podana przez sprzedającego cena jest ceną do negocjacji i ten będzie skłonny ją obniżyć. Dlaczego zatem nie skorzystać i nie spróbować swoich sił na polu negocjacyjnym? Tym bardziej warto podjąć ten krok, jeżeli w danym momencie rynek nieruchomości jest nasycony ofertami. To zwiększa szansę na wynegocjowanie dobrej ceny.
Powodem negocjacji ceny mieszkania mogą być również niższe ceny innych mieszkań znajdujących się w okolicy lub w jeszcze lepszym położeniu. Trzeba tylko przeprowadzić analizę ofert i zorientować się, jaka sytuacja panuje na rynku.
Kupując mieszkanie po niższej cenie, zwiększa się tym samym margines zysku w momencie odsprzedaży czy wynajmu. Takie negocjacje mogą zatem znacznie poprawić rentowność inwestycji w dłuższej perspektywie czasu.
Negocjacje cen mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, są już standardową częścią procesu zakupu nieruchomości. Zatem pytanie o możliwość obniżki ceny nie dziwi już ani deweloperów, ani też prywatnych sprzedawców. Warto tylko się do tej rozmowy przygotować i zebrać mocne argumenty.
Tabela 1. Przykłady dobrych i złych argumentów przy zakupie mieszkania
Pomocne argumenty
Szkodzące argumenty
Uwzględnienie słabych stron mieszkania, niedoróbek i kolejnych wydatków potrzebnych do zamieszkania.
Informowanie o swoim budżecie drugiej strony.
Im dłużej mieszkanie jest dostępne, tym lepiej i mocniej można negocjować cenę.
Udzielanie informacji, w jakiej sytuacji mieszkaniowej jesteśmy (np. że zależy nam na
Uwzględnienie słabych stron otoczenia mieszkania.
Przyznawanie drugiej stronie, że jakość wykonania mieszkania jest dobra.
Uwzględnienie wieku mieszkania (przy mieszkaniach np. z wielkiej płyty).
Nietargowanie się.
Sprzedający mieszkania często wystawiają oferty z zawyżoną ceną. I nie ma się co dziwić – jeśli kupujący nie podejmie negocjacji, mogą tylko na tym zyskać. Realna obniżka ceny jest jednak możliwa, a kupujący, który się nie targuje, najpewniej straci. Mieszkanie nie kosztuje mało. Każdy procent mniej to mniejszy koszt zakupu, mniejszy kredyt, niższa prowizja i odsetki. Nie ma się nad czym zastanawiać, trzeba tylko wiedzieć, jak negocjować sprawnie.
Banki uzależniają kredytowanie także od stanu prawnego i technicznego mieszkania lub budynku. Na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym, wskażemy Ci ewentualne wady prawne mieszkania, które utrudnią uzyskanie kredytu. Wreszcie, pomożemy Ci w analizie umowy kredytu hipotecznego - jako kancelaria wyspecjalizowana w pomaganiu nabywcom przy transakcjach nieruchomościowych mamy spore doświadczenie w analizie umów kredytowych.
Mogą być bardzo wysokie. Z naszych raportów prawnych dowiesz się np. czy deweloper nie chce przerzucić na Ciebie opłat notarialnych w sposób niezgodny z umową deweloperską. Przy analizie umów na rynku wtórnym powiemy Ci, czy taksa notarialna nie jest nadmiernie wysoka.
W akcie notarialnym mogą kryć się niekorzystne klauzule, m.in. nakładające wygórowane kary umowne, czy zwalniające sprzedawcę lub z dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Nasza kancelaria oferuje usługę kompleksowego sprawdzenia umowy z deweloperem, a także pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy na rynku wtórnym (przedwstępnej, sprzedaży czy przenoszącej własność).
Duża część mieszkań obciążona jest z hipoteką, a na nieruchomościach ciążą też inne roszczenia. Chodzi zarówno o rynek pierwotny, jak i o rynek wtórny. Na rynku wtórnym niemiłą niespodzianką może być np. hipoteka wzięta przez wspólnotę na modernizację kamienicy, roszczenia reprywatyzacyjne czy służebności. Pomożemy zabezpieczyć się przed powyższymi ryzykami. Na rynku pierwotnym wskażemy też, jak uchronić się w umowie deweloperskiej przed tym, żeby hipoteka, którą deweloper obciążył grunt, nie "przeniosła się" na mieszkanie.
Na rynku wtórnym, dzięki pomocy naszych prawników dowiesz się m.in., jakie prawa i do czego nabywasz (np. do piwnicy i garażu). Nasi prawnicy pomogą też w bezpiecznym podpisaniu umowy (zarówno umowy deweloperskiej, jak i jakiejkolwiek umowy na rynku wtórnym), tak żeby nabywca był w 100 proc. zabezpieczony, że kupuje wszystkie prawa do nieruchomości.
Warto przed kupnem mieszkania sprawdzić wysokość czynszu lub opłat przekształceniowych za użytkowanie wieczyste. Potencjalnie wygórowaną wysokość takich opłat jesteśmy w stanie zasygnalizować np. dzięki analizie ksiąg wieczystych czy prospektu informacyjnego dewelopera. Podczas przeglądu/odbioru technicznego mieszkania lub domu, dzięki badaniu kamerą termowizyjną, możemy wykryć potencjalnie wysokie koszty ocieplenia lokalu lub domu.
Zawsze warto ją negocjować – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wyniki naszych audytów bardzo często są wykorzystywane przez nabywców nieruchomości do "zbijania" w dół ceny. Informacje o usterkach technicznych mieszkania lub domu albo o wysokich szacunkowych kosztach remontu często sprawiają, że sprzedawca lub deweloper obniżają cenę.
Czy sprzedawca jest rzeczywiście właścicielem mieszkania? Jak deweloper zabezpiecza nabywców przed ewentualnym bankructwem? Nasze raporty prawne odpowiedzą na oba pytania. Na rynku wtórnym zweryfikujemy (m.in. dzięki lekturze tzw. zupełnych wersji ksiąg wieczystych), czy sprzedawca ma wszystkie prawa do nieruchomości. Na rynku pierwotnym, powiemy Ci, czy deweloper zamierza finansować inwestycję w bezpieczny sposób oraz, czy doświadczenie dewelopera wskazuje na terminowe oddanie inwestycji.
Lokalizacja może znacząco wpłynąć na cenę nieruchomości. Dzięki naszym audytom prawnym nieruchomości na rynku wtórnym dowiesz się np. jaki procent mieszkań w budynku stanowią lokale komunalne - takie informacje da się wyczytać z księgi wieczystej. Na rynku wtórnym oferujemy także sprawdzenie m.in. jakości powietrza oraz przestępczości w danej lokalizacji. W ramach audytów działek oceniamy też czy działka nie znajduje się w strefie chronionej, a tym samym, jaki rodzaj domów da się na niej wybudować. Przy analizie umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy w pobliżu przedsięwzięcia deweloperskiego planowane są tzw. uciążliwe inwestycje (np. cmentarz, czy oczyszczalnia ścieków).
Podczas przeglądu technicznego mieszkania na rynku wtórnym ocenimy stan budynku oraz części wspólnych (np. klatek schodowych, piwnic). Wykonujemy kompleksowe badania termowizyjne budynków kamerami wysokiej jakości marki FLIR. Również na rynku pierwotnym oferujemy usługę sprawdzenia części wspólnych budynku wraz z zagospodarowaniem terenu (pod kątem m.in. zgodności z dokumentacją projektową i standardem).
Na rynku wtórnym ocenimy stan techniczny mieszkania lub domu. W ramach przeglądu technicznego na rynku wtórnym ocenimy m.in. stan instalacji oraz oszacujemy koszty remontu. Na rynku pierwotnym w ramach odbioru technicznego mieszkania lub domu sprawdzimy zgodność nieruchomości z normami budowlanymi, załączonym do umowy deweloperskiej standardem wykończenia, a także pod kątem usterek. W ramach badania kamerą termowizyjną, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym, wykryjemy niewidoczne gołym okiem mostki termiczne, zacieki i zawilgocenia.
Podczas przeglądu mieszkania i domu na rynku wtórnym nasi inżynierowie zweryfikują metraż - często rzeczywisty metraż nieruchomości jest niższy niż ten podany w ogłoszeniu czy w księgach wieczystych. Przy analizie umowy deweloperskiej powiemy Ci, czy deweloper zastosował poprawną normę pomiaru metrażu oraz, kto zapłaci nadwyżkę za mieszkanie w razie różnicy między metrażem projektowym a powykonawczym.
797 014 014
Rezerwuj usługę
