Umowa rezerwacyjna, w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, nie jest opisana w ustawie deweloperskiej, w związku z czym jej zapisy nie muszą gwarantować bezpieczeństwa obydwu jej stronom w taki sam sposób.
Ustawa deweloperska weszła w życie w 2012 roku. Celem jej wprowadzenia było przede wszystkim uregulowanie wielu kwestii, związanych z zawieraniem transakcji zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, oraz docelowo zwiększenie bezpieczeństwa nabywców.
Ustawa wprowadziła przede wszystkim środki ochrony wpłat nabywców, określiła tryb zawierania umów deweloperskich oraz ich formę i treść. Pozostałe regulacje ustawy dotyczą obowiązków przedkontraktowych dewelopera, praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej oraz zasad postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.
Zgodnie z zapisami ustawy z 2011 roku deweloper zobowiązany jest do zapewnienia nabywcy jednego z poniższych środków ochrony:
W przypadku rachunku powierniczego bez dodatkowych zabezpieczeń lub z gwarancją bankową bądź ubezpieczeniową środki, wpłacane przez kupujących zgodnie z postanowieniami zawartej umowy deweloperskiej, w określonych w niej transzach i terminach, trafiają nie bezpośrednio na rachunek dewelopera, a na indywidualny rachunek powierniczy nabywcy. Dzięki temu deweloper nie ma możliwości dowolnego dysponowania środkami, pochodzącymi z wpłat kupujących, jak miało to miejsce przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej. Środki z rachunku powierniczego otwartego zwalniane są po przeprowadzeniu przez bank po przeprowadzeniu kontroli postępów prac na budowie i ich zgodności z założonym harmonogramem przedsięwzięcia, natomiast z zamkniętego - dopiero po przeniesieniu własności nabytego mieszkania lub domu na kupującego. W praktyce najczęściej wybieranym przez deweloperów jest rachunek powierniczy otwarty, głównie ze względu na fakt, iż dzięki temu możliwe jest finansowanie realizacji danej inwestycji z wpłat kupujących, co często oznacza brak konieczności korzystania z zewnętrznych źródeł finansowania (w tym kredytu, który obciążałby hipotekę nieruchomości). Z drugiej jednak strony z perspektywy nabywcy bezpieczniejszym rozwiązaniem jest rachunek powierniczy zamknięty.
W 2021 roku uchwalona została ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tak zwana nowa ustawa deweloperska), której przepisy wejdą w życie 1 lipca 2022 roku. Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego służyć ma zabezpieczeniu środków nabywców.
Środki Funduszu przeznaczone mają być na zwrot środków, wpłaconych na indywidualny rachunek powierniczy, między innymi w przypadku:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Środki, którymi dysponować ma Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, pochodzić bedą z wpłat deweloperów (wysokość składki uzależniona będzie od rodzaju stosowanego rachunku powierniczego - jej maksymalna wysokość nie może przekroczyć 0,1% w przypadku rachunku powierniczego otwartego i 1%, jeżeli deweloper stosuje rachunek powierniczy zamknięty), środków pochodzących z masy upadłościowej oraz odsetek od zgromadzonych na rachunku bankowym środków pieniężnych.
Zgodnie z ustawą deweloperską umowy deweloperskie zawierane mogą być wyłącznie w formie aktu notarialnego. Ustawa dokładnie określa również pozycje, które powinny znaleźć w umowie.
Należą do nich przede wszystkim:
Przed zawarciem umowy deweloperskiej deweloper zobowiązany jest na żądanie przyszłego nabywcy przekazać mu prospekt informacyjny, zawierający najważniejsze informacje na temat dewelopera, gruntu, na którym realizowane jest dane przedsięwzięcie, samej inwestycji oraz wybranego domu lub mieszkania. Prospekt stanowi załącznik do umowy deweloperskiej i zgodnie z dotychczas obowiązującymi przepisami deweloper ma obowiązek jego sporządzenia przed rozpoczęciem sprzedaży lokali w danej inwestycji. Nowa ustawa deweloperska wprowadza modyfikacje również w tym zakresie - deweloper będzie zobligowany do sporządzenia prospektu już na etapie zawierania z nabywcami umów rezerwacyjnych, dodatkowo w prospekcie będą musiały znaleźć się szczegółowe informacje na temat planowanej lub dopuszczalnej zabudowy sąsiednich nieruchomości. Prospekt nie będzie przekazywany na żądanie - jego dostarczenie będzie należeć do obowiązków dewelopera.
Obowiązki przedkontraktowe znajdą swoje zastosowanie również w przypadku umów rezerwacyjnych - deweloper będzie zobowiązany do zapewnienia przyszłemu nabywcy, także przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, możliwości zapoznania się w siedzibie firmy między innymi z:
Umowa rezerwacyjna podlega pod przepisy o ochronie praw konsumentów, podobnie jak każda umowa zawierana z deweloperem, co nie oznacza, że nie może ona zawierać zapisów niekorzystnych dla klienta. Jest ona, zgodnie z dotychczas obowiązującymi przepisami, umową nienazwaną, co oznacza, że istnieje spora dowolność odnośnie tego, co powinno się w niej znaleźć, a czego nie można w niej umieszczać. Dlatego też przed jej podpisaniem konieczna jest szczegółowa analiza proponowanych przez dewelopera warunków.
Ustawa deweloperska z 2011 roku nie obejmowała swoimi regulacjami umów rezerwacyjnych oraz umów przedwstępnych, co zostało zmodyfikowane w nowej ustawie deweloperskiej. Jej przepisy obowiązywać będą również w przypadku umów przedwstępnych, dotychczas zawieranych na podstawie regulacji Kodeksu cywilnego, dotyczących inwestycji już zrealizowanych, dla których wydana została decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, a także umów, dotyczących lokali użytkowych lub ułamkowej części udziału we własności lokalu użytkowego pod warunkiem, że nabywane będą w ramach tej samej umowy deweloperskiej i dotyczyć będą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Nowa ustawa deweloperska wprowadza definicję umowy rezerwacyjnej jako umowy „między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”. Ustawa reguluje kwestię wysokości tak zwanej opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekroczyć 1% ceny nieruchomości. Oplata wpłacana będzie na bieżący rachunek dewelopera, z którego po zawarciu umowy deweloperskiej przekazywana będzie na indywidualny rachunek powierniczy nabywcy. Dzięki temu zwrot środków w przypadku jej rozwiązania będzie znacznie prostszy.
Dodatkowo ustawa zobowiązuje dewelopera do natychmiastowego zwrotu wpłaconych środków w przypadku:
Umowa rezerwacyjna powinna być zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności i powinna określać:
Oprócz umów rezerwacyjnych, które podpisywane są z deweloperem, często spotykanym rodzajem umów są umowy przedwstępne, które powinny być zawierane w odniesieniu do inwestycji, dla których wydana została decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. W praktyce zdarza się, że podpisywane są one czasem także w przypadku, gdy przedmiot umowy pozostaje w budowie. Jeśli jednak nie poprzedzają one zawarcia umowy deweloperskiej, a umowę przeniesienia własności, zawierając kluczowe dla umów deweloperskich zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę, wówczas może to oznaczać próbę ominięcia przez dewelopera wymogów ustawy deweloperskiej, co nie jest rzadkością. Konieczne jest w takim przypadku bardzo dokładne zweryfikowanie zapisów umowy, najlepiej z pomocą doświadczonego prawnika, co zresztą dotyczy wszystkich umów, zawieranych ze sprzedającymi, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym.
Umowa przedwstępna, w przeciwieństwie do rezerwacyjnej, jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 kc jest to „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. W samej umowie nie jest obligatoryjne wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym jeżeli „nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.(…) Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”. Umowa przedwstępna może być zawarta w formie pisemnej bądź w formie aktu notarialnego, przy czym tylko ta ostatnia może stanowić podstawę dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Dodatkowo w akcie złożyć można wniosek o wpisanie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. W ten sposób nabywca zyskuje pełne zabezpieczenie swoich praw.
Umowa rezerwacyjna, jeżeli dotyczy lokalu mieszkalnego, zawsze będzie poprzedzać umowę deweloperską, przedwstępną (w przypadku zakończonej już inwestycji) lub inną, przenoszącą własność lokalu. Deweloper może zaproponować jej podpisanie na przykład w sytuacji, gdy klient nie ma pewności odnośnie możliwości uzyskania kredytu, a bardzo zależy mu na konkretnym lokalu. Wówczas taki lokal zostaje czasowo wyłączony z oferty dewelopera w celu zagwarantowania jego dostępności zainteresowanej stronie. Według nowej ustawy deweloperskiej w sytuacji, gdy deweloper w okresie obowiązywania zawartej z rezerwującym umowy przystąpi do umowy z innym rezerwującym, będzie to oznaczać niewywiązanie się przez niego z postanowień umownych oraz konieczność zwrotu wpłaconej przez rezerwującego opłaty zwrotnej w podwójnej wysokości. Według nadal obowiazujących przepisów umowa rezerwacyjna nie daje pełnej gwarancji dostępności zarezerwowanej na jej podstawie nieruchomości.
Szeroko stosowaną praktyką jest pobieranie w momencie podpisania umowy rezerwacyjnej, lub w innym określonym w niej terminie, tzw. opłaty rezerwacyjnej w wysokości około kilku procent wartości nabywanego lokalu. Dochodzimy tutaj do zapisów niekorzystnych dla kupującego - zazwyczaj w przypadku rozwiązania umowy przez kupującego, poniesiona przez niego opłata jest bezzwrotna, natomiast kiedy to deweloper odstępuje od umowy, nie ponosi żadnych konsekwencji wobec kupującego. UOKiK dąży do tego, aby takiej sankcji wobec kupującego towarzyszyła sankcja wobec dewelopera, skutkująca koniecznością zwrotu przez niego dwukrotności opłaty rezerwacyjnej kupującemu w przypadku rozwiązania umowy przez dewelopera. Na razie jednak to kupujący musi liczyć się z utratą wpłaconych środków. Warunki te ulegną zmianie po wejściu w życie przepisów nowej ustawy deweloperskiej.
W przypadku umowy deweloperskiej odstąpienie od niej jest możliwe w przypadkach określonych w art. 29 ust. 1 ustawy deweloperskiej, przepisach Kodeksu cywilnego oraz zgodnie z ustaleniami stron, zapisanymi w umowie deweloperskiej.
Oświadczenie kupującego o odstąpieniu od umowy deweloperskiej powinno określać jego przyczynę w oparciu o wymienione wyżej podstawy. Dodatkowo musi zawierać „zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej”, zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Warto umieścić w nim także wezwanie do zwrotu środków, wpłaconych z tytułu należnej ceny. W przypadku, gdy odstąpienie dokonywane jest w przypadkach wymienionych w art. 29 ustawy (ust. 1-5) oświadczenie należy złożyć w terminie do 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej. Jeżeli natomiast przyczyną odstąpienia od umowy przez nabywcę jest nieprzeniesienie przez dewelopera własności na kupującego w terminie wskazanym w umowie, wówczas nabywca może odstąpić od umowy po wyznaczeniu deweloperowi 120-dniowego terminu na wykonanie zobowiązania z umowy i w przypadku jego przekroczenia kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. O odstąpieniu należy również powiadomić bank, prowadzący rachunek powierniczy.
Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej, aby było skuteczne, musi zostać przekazane deweloperowi pisemnie, najlepiej również listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Musi zawierać:
Sprawdź fragment szkolenia.
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Eksperci wyjaśniają wszystkie Twoje wątpliwości.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
