Kontrowersje polityczne wokół reformy mieszkań komunalnych – krytyka projektu MRiT

Mieszkania komunalne od dekad stanowią jeden z najbardziej spornych elementów polityki mieszkaniowej w Polsce. Z jednej strony pełnią funkcję społeczną – zapewniają dach nad głową osobom o niskich dochodach, które nie mogą sobie pozwolić na zakup lub wynajem mieszkania na rynku. Z drugiej jednak, jak wskazuje wielu ekspertów, system ten został przez lata wypaczony i w praktyce często służy utrwalaniu przywilejów.

W czerwcu 2025 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do Sejmu projekt nowelizacji ustawy regulującej zasady korzystania z mieszkań komunalnych. Projekt został przygotowany przez wiceministra wywodzącego się z Lewicy, co samo w sobie wywołało liczne kontrowersje – część środowisk lokatorskich uznała go za zbyt restrykcyjny, inni komentatorzy z kolei - za zdecydowanie zbyt łagodny i niewystarczająco równościowy.

Dlaczego reforma budzi tak duże emocje? W poniższym artykule przyjrzymy się bliżej treści projektu oraz najważniejszym wątkom krytyki.

Trzy główne problemy systemu mieszkań komunalnych

Zanim omówimy sam projekt, warto przypomnieć, jakie słabości systemu były najczęściej wskazywane przez ekspertów:

• Wykup z bonifikatą – w wielu gminach nadal możliwy jest zakup mieszkania komunalnego za ułamek jego wartości rynkowej (nawet 10–20%). To prowadzi do trwałego zmniejszania zasobu komunalnego, zamiast go chronić.
• Brak weryfikacji dochodów – lokatorzy mogą zarabiać dowolnie dużo, a sankcją bywa co najwyżej podniesienie czynszu do „maksymalnego” poziomu. Ten jednak w dużych miastach, jak Warszawa, stanowi zwykle tylko ok. 50% stawek rynkowych.
• Dziedziczenie przywileju – dzieci czy bliscy lokatora, nawet gdy osiągają wysokie dochody, mogą wstąpić w stosunek najmu i korzystać z preferencyjnych warunków bez dodatkowej weryfikacji.

W efekcie mieszkania komunalne trafiają nie tylko do osób w trudnej sytuacji, ale także do gospodarstw domowych, które mogłyby bez problemu funkcjonować na rynku prywatnym.

Kontrowersje polityczne wokół mieszkań komunalnych

Co zakłada projekt MRiT?

Nowelizacja ma wprowadzić kilka ważnych zmian:

• Obowiązek weryfikacji dochodów lokatorów – gminy zyskają możliwość częstszego żądania zaświadczeń o dochodach.
• Podwyższenie czynszu dla najbogatszych lokatorów – w przypadku przekroczenia progów dochodowych czynsz ma być podnoszony do maksymalnej stawki komunalnej.
• Nowe zasady dziedziczenia – rodzina po śmierci lokatora nie będzie mogła automatycznie przejąć mieszkania; konieczny będzie wniosek i pozytywna weryfikacja dochodowa oraz sytuacyjna.

Projekt został zaprezentowany jako krok ku większej sprawiedliwości i efektywności systemu. Jednak – jak zauważa wielu komentatorów – to tylko częściowe rozwiązanie problemu.

Krytyka projektu – zbyt łagodna reforma?

Zdaniem części ekspertów, propozycje MRiT nie rozwiązują kluczowych patologii systemu. Krytyka koncentruje się na trzech płaszczyznach:

1. Brak sankcji za wysokie dochody

Największy zarzut dotyczy faktu, że lokatorzy przekraczający próg dochodowy nie stracą prawa do lokalu. Jedyną konsekwencją będzie podwyżka czynszu do maksymalnej stawki. Problem w tym, że w dużych miastach czynsz maksymalny jest wciąż znacząco niższy od stawek rynkowych. W praktyce więc nawet bogaty lokator nadal będzie korzystał z preferencji, płacąc np. 50% rynkowej wartości najmu.

2. Opóźnione i uśrednione wskaźniki

Czynsz maksymalny wyliczany jest na podstawie wartości odtworzeniowej, która jest jednakowa dla całej gminy i często opóźniona o kilka lat względem realiów rynku. Oznacza to, że mechanizm wbudowany w projekt nie odzwierciedla faktycznych kosztów wynajmu mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach.

3. Zbyt mała odwaga polityczna

Kolejnym zarzutem jest brak odwagi w zmierzeniu się z dziedziczeniem przywilejów. Choć projekt przewiduje weryfikację dochodów w przypadku dziedziczenia, nie rozwiązuje problemu sam w sobie. Zdaniem krytyków, konieczne byłoby ustawowe ograniczenie możliwości przenoszenia prawa do najmu w ogóle – w przeciwnym razie system dalej będzie służył reprodukowaniu nierówności.

Lewica w ogniu krytyki

Największym paradoksem całej sytuacji jest fakt, że projekt firmowany jest przez Lewicę – środowisko tradycyjnie postrzegane jako „obrońca lokatorów”. Z jednej strony wiceminister przygotowujący ustawę podjął próbę ograniczenia przywilejów, z drugiej jednak krytycy wskazują, że projekt został „rozbrojony” właśnie po to, by nie narazić się ruchom lokatorskim.

W internecie pojawiły się już oświadczenia niektórych związków zawodowych i organizacji lokatorskich, które sprzeciwiają się propozycjom MRiT, argumentując, że „ograniczają dostęp do mieszkań komunalnych”. Zdaniem eksperta Pewnego Lokalu jest to retoryka służąca utrzymaniu status quo: głośna mniejszość broni przywilejów, wytwarzając wrażenie, że chodzi o ochronę najbardziej potrzebujących.

Powody krytyki projektu MRiT

Argumenty za ostrzejszą reformą

Krytycy obecnej wersji projektu podnoszą, że aby system mieszkań komunalnych spełniał swoją funkcję, konieczne są dwa twarde mechanizmy:

• Możliwość wypowiedzenia umowy najmu w przypadku trwałego przekroczenia progu dochodowego – z odpowiednim okresem wypowiedzenia (np. 6–12 miesięcy), by zapewnić czas na znalezienie lokalu na rynku.
• Takie rozwiązania pozwoliłyby przywrócić rotację w zasobie, zwiększając dostępność mieszkań dla osób naprawdę potrzebujących – pracowników usług publicznych, rodzin w trudnej sytuacji materialnej czy osób z niepełnosprawnościami.

Jakie będą dalsze losy projektu?

Projekt przygotowany przez MRiT został skierowany do Sejmu, jednak jego przyszłość pozostaje niepewna. Z jednej strony część opinii publicznej domaga się bardziej zdecydowanych zmian, z drugiej – środowiska lokatorskie już teraz określają ustawę jako zbyt restrykcyjną. W takich warunkach realne jest ryzyko, że dokument w trakcie prac parlamentarnych zostanie mocno osłabiony albo w ogóle utknie w sejmowej „zamrażarce”. Jak zwraca uwagę ekspert Pewnego Lokalu, Piotr Semeniuk, brak reform oznaczałby dalsze pogłębianie się nierówności: zamożni lokatorzy wciąż mogliby zajmować mieszkania komunalne przez długie lata, podczas gdy osoby faktycznie potrzebujące zmuszone byłyby do wynajmu na rynku prywatnym, płacąc nawet trzykrotnie wyższe czynsze.

Czynsz maksymalny a czynsz rynkowy

Co dalej z mieszkaniami komunalnymi?

Reforma systemu mieszkań komunalnych jest potrzebna – i to w wymiarze głębszym niż proponuje obecny projekt MRiT. Kluczowe pytanie brzmi: czy mieszkania komunalne mają być narzędziem pomocy socjalnej, czy mechanizmem reprodukującym przywileje?

Odpowiedzią powinno być wzmocnienie progów dochodowych i wprowadzenie realnych sankcji w przypadku ich przekroczenia. Tylko w ten sposób mieszkania komunalne będą mogły pełnić swoją rolę – wspierać osoby o niskich dochodach i zawody kluczowe dla funkcjonowania społeczności lokalnych.

Bez odważnych decyzji politycznych Polska pozostanie w sytuacji, w której zasób publiczny służy nie tym, którzy najbardziej go potrzebują, ale tym, którzy mieli szczęście odziedziczyć dostęp do przywileju.

Całą analizę i komentarz eksperta znaleźć można w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu, do zapoznania się z którym tu: Czy znowu lobby lokatorów komunalnych wygra z Polakami? zapraszamy.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy w analizie prawnej lub technicznej nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Konrad Majewski

Konsultant w dziedzinie prawa i regulacji dotyczących najmu w tym najmu instytucjonalnego. Zajmuje się doradztwem w dziedzinie ochrony praw lokatorów, a także poprawności sporządzenia umów. Prywatnie inwestuje w miejsca postojowe w Warszawie.