Przeglądając strony poświęcone tematyce nieruchomości, a nawet serwisy z ofertami ich sprzedaży, można trafić na różne, trudne do zrozumienia sformułowania i definicje. Jednym z nich jest udział ze wskazaniem na lokal czy nieruchomość. Co to dokładnie oznacza i z jakimi ewentualnie ograniczeniami się wiąże? Tego dowiesz się z niniejszego artykułu.
Stan prawny określany jako udział w nieruchomości bywa czynnikiem zachęcającym do zakupu ze względu na niską cenę. Należy jednak pamiętać, że pozornie atrakcyjne oferty często wiążą się z problemami prawnymi.
Udział w nieruchomości oznacza bycie jej współwłaścicielem. Zgodnie z przepisami prawa, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do tej samej rzeczy. Udział jest abstrakcyjną konstrukcją prawną. Wskazuje on, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony rachunkowo ułamek niepodzielonej rzeczy.
Zapraszamy na nowy odcinek podcastu o pośrednikach nieruchomości.
Współwłaściciel może swój udział zbyć, obciążyć hipoteką, rozporządzić nim na wypadek śmierci lub się go zrzec. W praktyce czynności te bywają jednak bardzo utrudnione. Należy podkreślić, że współwłaściciel nie posiada prawa do konkretnej, fizycznej części nieruchomości. Nie może on zatem zbyć ani obciążyć fizycznie wydzielonego fragmentu obiektu.
Nabywca udziałów nie staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości. W określonych sytuacjach może zostać nawet pozbawiony możliwości jej posiadania. Uzyskanie wyłącznej własności konkretnego lokalu jest możliwe jedynie w wyniku zniesienia współwłasności. Proces ten nie zawsze kończy się sukcesem.
Posiadanie udziału w nieruchomości zazwyczaj nie przynosi wymiernych korzyści poza niską ceną zakupu. Poniżej szczegółowo wyjaśniamy specyfikę tzw. udziału ze wskazaniem.
Kupno nieruchomości opisywanej w ogłoszeniu jako udział ze wskazaniem różni się od zakupu lokalu stanowiącego odrębną własność z własną księgą wieczystą. Nabywca nie uzyskuje prawa własności konkretnego mieszkania. Otrzymuje jedynie udział w nieruchomości wspólnej.
W takiej sytuacji istotne znaczenie ma umowa o sposobie użytkowania nieruchomości podpisana między współwłaścicielami (tzw. podział quoad usum). Jeżeli taka umowa nie istnieje, każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej nieruchomości. Jednocześnie nikt nie ma prawa do wyłącznego użytkowania wybranego przez siebie lokalu.
Oznacza to, że istotne decyzje wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Dotyczy to między innymi remontów poszczególnych pomieszczeń lub całych lokali. Brak porozumienia często generuje konflikty i utrudnia zarządzanie własnością.
W celu obliczenia wartości udziału w nieruchomości wspólnej należy zastosować prosty wzór matematyczny. Powierzchnię użytkową części wspólnych mnoży się przez ułamek określający udział, który widnieje w akcie notarialnym zakupu.
Przykładowo: łączna powierzchnia części wspólnych do opodatkowania wynosi 512,32 m². Udział lokalu zapisany w akcie notarialnym to 4562/212849. W takim przypadku właścicielowi lokalu przypada do opodatkowania 10,98 m².
Trzeba pamiętać, że grunt nie jest własnością nabywcy! Ma on jednak prawo do użytkowania. W kolejnym paragrafie dowiesz się, jak dobrze negocjować cenę nieruchomości z tą wiedzą.Należy wyjaśnić relację między udziałem w gruncie a prawem własności. Lokal jest trwale związany z gruntem. Nie można nabyć lokalu bez udziału w częściach wspólnych budynku oraz bez udziału we własności lub prawie użytkowania wieczystego gruntu. Z tego powodu pojęcie udziału w gruncie jest zazwyczaj tożsame z udziałem w lokalu.
Udział w gruncie nie jest równoznaczny z pełną własnością. W tym modelu grunt nie należy wyłącznie do nabywcy, choć ma on prawo do jego użytkowania. Wiążą się z tym określone ograniczenia. Aby stać się jedynym właścicielem gruntu i lokalu, konieczne jest zawarcie umowy wyodrębniającej własność nieruchomości.
Sprzedający często stosują niskie ceny, aby szybko sfinalizować transakcję. Nabywcy rzadko posiadają wiedzę o zawiłościach formalnych i prawnych takich ofert. Dokumentacja bywa obszerna i zawiera liczne aneksy. Wielu kupujących nie weryfikuje przeszłości lokalu ani faktycznego statusu właściciela. Wynika to ze znacznego stopnia skomplikowania tych procedur.
Oferujemy profesjonalne doradztwo w procesie zakupu nieruchomości. Weryfikujemy oferty mieszkań, domów i lokali użytkowych. Sprawdzamy dokumentację oraz zapisy w umowach. Dzięki naszej analizie dowiesz się, czy oferta jest korzystna i jakie ryzyka kryją się za niską ceną. Szczegółowe informacje o naszych usługach znajdziesz na stronie: www.pewnylokal.pl.
Obejrzyj odcinek podcastu o wycieku danych z ksiąg wieczystych.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
