W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest najem okazjonalny.
Najem okazjonalny nie jest jeszcze bardzo popularną opcją wynajmowania nieruchomości w naszym kraju. Mimo że podpisanie umowy najmu okazjonalnego wymaga trochę więcej zachodu i formalności niż w przypadku zwykłego najmu, to jest warte poświęcenia czasu. Plusy najmu okazjonalnego, szczególnie w trudnych czasach, są nieocenione i przekonują się o tym wynajmujący, którzy na swojej drodze spotkali nieuczciwych lokatorów i oszustów. Najem okazjonalny to dla najemcy umowa, o której podpisanie warto się postarać, by spać spokojnie. W poniższym artykule przedstawiamy, na czym polega najem okazjonalny, jak podpisać umowę najmu okazjonalnego oraz jakie są jego plusy i minusy.
Najem okazjonalny to specjalny rodzaj umowy najmu, który ma taką samą moc prawną jak standardowe umowy. Jednak to, co odróżnia najem okazjonalny od zwykłego najmu to fakt, że wynajmujący ma więcej możliwości rozprawienia się z nieuczciwym najemcą, którego przy podpisaniu normalnej umowy praktycznie nie można się pozbyć z mieszkania. Najem okazjonalny daje właścicielowi nieruchomości możliwość rzeczywistego, szybkiego wyprowadzenia lokatora z mieszkania, podjęcia egzekucji komorniczej i przygotowania lokalu dla kolejnego najemcy. Dzieje się tak, gdyż ustawa o ochronie praw lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego nie działa tak samo, jak w przypadku standardowego najmu. Najemca musi podpisać oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które to oświadczone zostaje notarialnie potwierdzone, co otwiera w przypadku złej sytuacji, nowe furtki dla właściciela nieruchomości.
Jeśli najemca nie chce podpisać umowy najmu okazjonalnego, może to być dla nas sygnał, że być może nie ma dobrych zamiarów i boi się, że w przypadku oszustwa zostanie wyegzekwowane od niego opuszczenie lokalu prawie natychmiast.
Umowa najmu okazjonalnego musi być przede wszystkim poświadczona notarialnie. Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego wymaga nieco więcej zachodu niż w przypadku standardowej umowy najmu, ale jest to warte zachodu.
Wynajmujący musi w ciągu 14 dni roboczych od momentu podpisania umowy, zgłosić ją do Urzędu Skarbowego (chyba że prowadzi działalność gospodarczą zajmująca się wynajmem nieruchomości), a najemca musi mieć możliwość wglądu do takiego oświadczenia, jeśli złoży odpowiedni wniosek.
Najemca musi przede wszystkim zgłosić oświadczenie, które podpisane będzie u notariusza w formie aktu, w którym:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Są to warunki konieczne, które zapobiegają sytuacjom występującym często w przypadku zwykłej umowy najmu, kiedy to osoba nie może opuścić mieszkania, bo nie ma innego miejsca zamieszkania i czekać musi na przyznanie lokalu od miasta, co opóźnia wyprowadzkę i egzekucję komorniczą. Mało osób chce od razu podpisywać umowę o najem okazjonalny, bo sprawia to więcej kłopotów organizacyjnych z podpisywaniem umowy. Często najemcy nie mają też możliwości podania innego lokalu, w którym mogliby mieszkać, jednak można przypomnieć im, że może to być lokal rodziców, dziadków lub zaufanych przyjaciół, którzy w razie trudności zgodzą się ich przyjąć.
Podatek, który zapłacić musimy przy umowie najmu okazjonalnego może być obliczany na zasadach ogólnych lub ryczałcie. Najpopularniejszy jest ryczałt, jednak jeśli najemca spóźni się z deklaracją, naliczany będzie on na zasadach ogólnych.
Ryczałt w przypadku najmu okazjonalnego nakłada na wynajmującego 8,5% podatku od dochodu za wynajem i generuje jeszcze jedną wizytę w urzędzie skarbowym, aby powiadomić o wybraniu takiej formy opodatkowania. Gdy jest to pierwszy najem właściciela nieruchomości, ma on czas do 20 dnia miesiąca od pierwszego przychodu, w przypadku kontynuacji, termin to maksymalnie 20 stycznia.
Warto nie spóźnić się z deklaracją ryczałtu, bo na zasadach ogólnych opodatkowanie wynosić będzie 18 lub 32% dochodu całkowitego. Opłacać się ono będzie, jeśli przeprowadzony był generalny remont. Podatek ogólny obejmuje również inne źródła dochodu i można wliczyć w niego koszty remontu. W innym wypadku warto wypełnić formalności sumiennie i nie spóźnić się z deklaracją ryczałtową.
Według prawa „Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”.
Nowelizacja ustawy o prawach lokatorów z 2017 roku zmienia prawo tak, że najem okazjonalny prowadzić mogą jedynie osoby prywatne i wyklucza z niego firmy i wszystkich prowadzących działalność gospodarczą pod kątem najmu nieruchomości.
Umowa najmu okazjonalnego ma swoje plusy i minusy względem standardowej umowy najmu.
Minusem najmu okazjonalnego jest fakt, że potencjalnie trudniej znaleźć lokatora chętnego podpisać taką umowę np. poprzez brak możliwości wykazania się miejscem do zamieszkania w przypadku ze-rwania umowy najmu okazjonalnego
Kaucja przy umowie najmu okazjonalnego jest niezwykle ważna i zabezpiecza nas na wypadek niewywiązywania się z umowy. Dzięki kaucji, w przypadku niepłacenia przez najemcę czynszu można wszcząć szybko postępowanie egzekucyjne, a pieniądze z kaucji możemy przeznaczyć właśnie na nie. Kaucja w przypadku umowy najmu okazjonalnego, tak samo, jak w przypadku zwykłej umowy jest całkowicie zwrotna najemcy, o ile odda mieszkanie w zadowalającym nas stanie i wywiąże się ze wszystkich warunków umowy.
Jaka jest maksymalna wartość kaucji, której możemy żądać od najemcy? Nie możemy przesadzać z jej wysokością, co uregulowane jest prawnie i kaucja taka może być maksymalnie 12- krotnością miesięcznego czynszu.
Umowa najmu okazjonalnego jest szczególnie korzystna dla wynajmującego, a główną motywacją do jej zawarcia jest fakt, że z łatwością wyprowadzić możemy nieuczciwego lokatora z naszego mieszkania lub domu. Jak jednak wygląda w praktyce takie działanie? Co musimy zrobić, jeśli rzeczywiście znajdziemy się w tak trudnej sytuacji i musimy wypowiedzieć komuś najem? Pamiętajmy, że umowa najmu okazjonalnego jest zapisania w Ustawie o ochronie praw lokatorów, więc tam zaglądać musimy, jeśli chcemy dowiedzieć się dokładnie jakie są jej zasady. ustawa ta reguluje prawnie możliwości wypowiedzenia przez nas najmu.
Lokator nie stosował się do zawartej umowy użytkowania mieszkania na różne sposoby i nadal użytkuje mieszkanie np.:
Ostatecznie, jeśli nasz lokator, z którym podpisaliśmy umowę najmu okazjonalnego, musi zostać eksmitowany mamy wtedy większe pole do działania natychmiastowego, niż w przypadku zwykłej umowy najmu. Co musimy zrobić w tak niekomfortowej sytuacji, jak eksmisja?
Najpierw musimy najemcę powiadomić pisemnie o konieczności opuszczenia i opróżnienia lokalu w terminie maksymalnie 7 dni od daty doręczenia pisma, co poświadczyć musi potwierdzenie doręczenia. Zwykle takie działania, w przypadku nieuczciwych lokatorów w najmie tradycyjnym nie przynoszą efektu. W najmie okazjonalnym mamy w tym momencie większe pole do działania na swoją korzyść. Drugim krokiem jest złożenie w sądzie tzw.nadania klauzuli wykonalności aktu notarialnego, tego samego, który podpisany został przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego. Dołączamy tam kopię zdania opróżnienia lokalu, którą wcześniej wysłaliśmy do najemcy i potwierdzenie doręczenia, dodatkowo potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy w Urzędzie Skarbowym.
W tym momencie sąd uruchamia przyśpieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji i jest to czas, kiedy zyskujemy niezwykle dużo czasu, jeśli chodzi o wykonalność procesu eksmisji, względem zwykłej umowy najmu. Unikamy długiego, męczącego i kosztownego procesu eksmisji, który ciągnąc może się miesiącami.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
