Zgodnie z definicją zawartą w kodeksie cywilnym, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania – w tym przypadku rzeczą tą będzie lokal mieszkalny, w zamian za czynsz płatny na rzecz wynajmującego. Polskie prawo przewiduje jednak kilka rodzajów umowy najmu, które warto rozważyć przed jej podpisaniem.
Chcąc dowiedzieć się więcej na temat najmu, należy przede wszystkim zapoznać się z przepisami dwóch aktów prawnych, stanowiących główne źródło prawa w tym zakresie:
Mamy tu do czynienia ze swego rodzaju złożonością regulacji. Kodeks cywilny zawiera w swej treści wiele przepisów, które dotyczą najmu lokalu i stanowi on podstawowy akt regulujący tę materię.
Przede wszystkim, w tytule XVII, dziale I, rozdziale I zawarte są przepisy ogólne dotyczące najmu, natomiast bardziej szczegółową regulację wprowadza rozdział II, zatytułowany „Najem lokalu”. Zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego, trzeba jednak pamiętać, aby uwzględnić przy tym przepisy dotyczące najmu w ogólności.
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ma przede wszystkim na celu ochronę nabywcy, jednakże należy pamiętać, że niektóre z tych przepisów nie mają zastosowania odnośnie najmu na rynku prywatnym.
W polskim prawie są wyodrębnione trzy podstawowe rodzaje umowy najmu i naszym pierwszym krokiem powinien być wybór jednej z nich:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Każda z powyższych umów zawiera swego rodzaju trzon, w którym to zawarte jest określenie stron, informacja co jest przedmiotem najmu, koszt najmu oraz na jaki czas umowa zostaje zawarta, chociaż ten ostatni element nie jest obligatoryjny, ponieważ najem można zawrzeć na czas oznaczony jak i nieoznaczony. Tak naprawdę wiele praw i obowiązków zarówno nabywcy jak i wynajmującego określa ustawa, zatem teoretycznie nie ma potrzeby ponownego ujmowania ich w umowie. Co do zasady, umowa nie powinna powtarzać treści przepisów, jednakże często są one wpisywane w umowie w celach informacyjnych. To, co najważniejsze w umowie, to modyfikacja przepisów ogólnych, które pozwalają na uzgodnienie danej kwestii przez strony oraz zamieszczenie jej odpowiedniego zapisu w treści umowy. Czym zatem różnią się wskazane wyżej umowy najmu?
Zwykła umowa najmu
„Zwykła” umowa najmu, to taka umowa, która jest zawarta w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego, zarówno z rozdziału dotyczącego najmu w ogólności jak i najmu lokalu. Jest to podstawowy rodzaj umowy najmu, który w najmniejszym stopniu zabezpiecza interesy wynajmującego spośród wskazanych trzech rodzajów umów. Zgodnie z kodeksem cywilnym umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna być zawarta na piśmie, jeśli zawiera się ją na czas dłuższy niż rok. W praktyce, zaleca się jednak aby każda umowa najmu lokalu, bez względu na jej okres trwania, była zawarta w formie pisemnej, choćby dla celów dowodowych.
Obecnie, zawarcie tzw. zwykłej umowy najmu niesie za sobą pewne ryzyko, dlatego też warto rozważyć najem instytucjonalny czy okazjonalny. Główna cecha, która odróżnia zwykłą umowę najmu od najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego to kwestia ułatwień dotyczących usunięcia niechcianego z jakichś powodów lokatora z mieszkania wynajmującego.
Najem okazjonalny
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przez pojęcie najmu okazjonalnego należy rozumieć umowę najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najistotniejszą różnicą, między zwykłą umowa najmu a umową najmu okazjonalnego jest to, że do tej drugiej załącza się w m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca:
Oświadczenie to, ma na celu zabezpieczenie wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Jest to swego rodzaju gwarancja dotycząca łatwiejszego opróżnienia lokalu, niż ma to miejsce w sytuacji podpisania zwykłej umowy najmu, w razie niewywiązywania się przez nabywcę z obowiązków ciążących na nim w związku z zawarciem umowy np. brak płatności czynszu.
Najem instytucjonalny
Najem instytucjonalny jest w swej istocie bardzo podobny do najmu okazjonalnego. W tym przypadku również nabywca ma obowiązek załączenia do umowy najmu instytucjonalnego oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym zgodnie z przepisami ustawy o ochronie ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w określonym terminie oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.
Istota obu tych umów sprowadza się do uniknięcia przez wynajmującego utrudnień w związku z eksmisją najemcy, który z jakichś przyczyn nie opuszcza lokalu np. mimo wygaśnięcia umowy. W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego nie jest koniecznym uzyskanie wyroku eksmisyjnego, ponieważ zastępuje go oświadczenie nabywcy złożone przed notariuszem zgodnie z art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Różnicą między najmem okazjonalnym, a najmem instytucjonalnym jest to, że w przypadku zawarcia tej drugiej umowy, wynajmującym jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędącą osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Przed podpisaniem umowy najmu, najważniejsze jest, aby ją dokładnie przeczytać. Dzięki temu możliwe jest uniknięcie potencjalnych sporów, które mogą zaistnieć w przyszłości w związku z zawarciem umowy. Dodatkowo daje to szanse na negocjacje określonych zapisów umowy z wynajmującym, tak aby odpowiednio zabezpieczały interesy obu stron.
Jedną, z wydawałoby się najbardziej podstawowych kwestii, jest zawarcie umowy w formie pisemnej. Kodeks cywilny w swej treści wspomina jedynie, że umowa najmu zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, jednakże nie nakłada na strony jednoznacznie takiego obowiązku. Zarówno jednak dla nabywcy, jak i wynajmującego jest to bardzo istotne, głównie dla celów dowodowych, ponieważ umowa jednoznacznie określa prawa i obowiązki stron, które nie są wskazane wprost przez ustawę, oraz wszelkie dodatkowe ustalenia, które poczynione ustnie mogłyby być trudne do udowodnienia przed sądem w razie ewentualnego sporu.
Zgodnie z kodeksem cywilnym, drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości warto w umowie wskazać katalog wydatków, które leżą po stronie najemcy.
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego reguluje między innymi zasady i formy ochrony praw lokatorów, więc w razie nieuregulowania pewnych kwestii w umowie, warto pamiętać, że wówczas będą miały zastosowanie przepisy tegoż aktu prawnego wraz z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi najmu.
Aby dobrze zabezpieczyć interes obu stron, należy sporządzić protokół, zarówno przed rozpoczęciem, jak i po zakończeniu trwania umowy najmu, w którym strony określają stan techniczny oraz stopień zużycia lokalu i znajdujących się w nim instalacji czy urządzeń. Teoretycznie ma to zabezpieczyć wynajmującego w przypadku zniszczeń poczynionych przez najemcę. Ma to związek z zapisem w kodeksie cywilnym, który mówi, iż po zakończeniu najmu, najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże warto pamiętać, że działa to również w drugą stronę – wynajmujący nie będzie mógł obciążyć najemcy kosztami naprawy urządzeń lub wymiany mebli, których wady stwierdzono już w protokole. W dokumencie tym mogą znajdować się również zdjęcia lokalu, jego pomieszczeń, a także mebli czy urządzeń.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wynajmujący ma prawo do przeprowadzenia tzw. kontroli, czy najemca dotrzymuje warunków umowy np. stosuje się do porządku domowego. Często najemcy obawiają się, że inspekcje te będą zbyt częste lub bez zapowiedzi. Mając zatem na uwadze, aby nie naruszać praw najemcy do prywatności, a jednocześnie zapewnić wynajmującemu możliwość kontroli, warto w umowie wskazać, na jakich warunkach i w jakim czasie może dojść do inspekcji.
Zdarza się, że najemca chce, aby w umowie najmu wskazać okres wypowiedzenia. W przypadku zawarcia umowy najmu na czas określony, co do zasady nie ma takiej potrzeby, natomiast można taki zapis uwzględnić w treści umowy, ze wskazaniem, na jakich warunkach i w jakich okolicznościach można umowę wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
Tak, jak wspomnieliśmy wcześniej, trzeba sprawdzić umowę najmu, przed jej podpisaniem. Często bowiem okazuje się, że umowy tego typu zawierają wiele niekorzystnych dla najemcy zapisów.
Zapisy te mogą na przykład dotyczyć opłat za media. Jeżeli informacja na ten temat nie znajdzie się w umowie najmu, może to skutkować między innymi tym, że opłaty za nie spadną na najemcę. Wielu z Państwa zapewne w tym momencie zastanawia się, w jaki sposób można się przed tym zabezpieczyć?
Najlepszym rozwiązaniem może okazać się zlecenie analizy prawnej umowy najmu naszym prawnikom z firmy Pewny Lokal. Dzięki posiadanej przez nich wiedzy oraz doświadczeniu, bez problemu wykryją oni pułapki prawne mogące znaleźć się w umowie.
Warto również sprawdzić, czy wynajmujący ma wykupioną stosowną polisę ubezpieczenia nieruchomości, obejmującą jej wynajem. Zapewne w tym momencie zastanawiają się Państwo, dlaczego jest to tak ważne?
Odpowiedzią na to pytanie jest wypłacalność wynajmującego. W przypadku gdy szkoda powstała w wyniku usterki spowoduje duże straty u najemcy, uzyskanie odszkodowania może okazać się trudne.
Najczęściej oznacza to wystąpienie na drogę prawną. To z kolei często wiąże się z długotrwałym procesem, którego werdykt może nie być zadowalający dla Państwa. Dzieje się tak, ponieważ sąd działa po pierwsze na podstawie przepisy prawa, po drugie analizuje wówczas zapisy znajdujące się w umowie najmu Warto więc przed podpisaniem umowy najmu, poprosić wynajmującego o przedstawienie stosownej polisy ubezpieczeniowej.
Jak zawierając umowę najmu wynajmujący może się zabezpieczyć przed nieuczciwym najemcą? W pierwszej kolejności wynajmujący powinien wybrać rodzaj umowy tj. najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Teoretycznie, dla wynajmującego najważniejsze powinny być dwie kwestie:
Rozwiązanie, jakim jest najem okazjonalny i instytucjonalny, są stworzone z myślą o wynajmującym. Oczywiście mają one na uwadze troskę o najemcę, jednak główny ich cel to zabezpieczenie wynajmującego w razie zawarcia umowy z nieuczciwym najemcą.
Istnieje kilka zapisów, o których zamieszczeniu w treści umowy powinien pamiętać wynajmujący. Zgodnie z polskim prawem, zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. W praktyce najczęściej kaucja wynosi kwotę w wysokości czynszu za okres miesiąca lub dwóch. Wynajmujący powinien unikać w treści umowy zapisu, z którego wynikałoby, że wszelkie roszczenia wynajmującego względem najemcy będą pokrywane z kaucji. W razie podpisania umowy zawierającej taki zapis, wynajmujący może narazić się na sytuację, w której wpłacona kaucja może nie wystarczyć na pokrycie wszelkich wydatków. Pamiętajmy, że kaucję rozlicza się na koniec umowy, dokonując stosownych potrąceń. Świetnym rozwiązaniem mającym na celu zabezpieczenie interesów wynajmującego, będzie wskazanie kolejności dokonywanych potrąceń np. w pierwszej kolejności regulowane byłyby opłaty niezależne od właściciela tj. zaległe opłaty za media wraz z ewentualnymi odsetkami.
Istotną kwestią dotyczącą kaucji jest to, że przelicza się ona zawsze na wielokrotność czynszu najmu. Oznacza to, że jeśli wynajmujący, zawierając umowę najmu pobrał od najemcy dwukrotność wysokości czynszu najmu, to w przypadku gdy czynsz ten uległ zwiększeniu w trakcie trwania umowy, wynajmujący będzie obowiązany zwrócić najemcy dwukrotność czynszu w jego nowej (aktualnej) wysokości.
Coraz częściej sądy orzekając w sprawach dotyczących sporów, które wynikły na tle zawartej umowy najmu, kwestionują kary umowne – zarówno ich wysokość, jak i zasadność. Zamiast kar umownych, warto zatem wpisać do postanowień umowy zapis dotyczący opłat za określone czynności, które w razie nieuregulowania będą potrącane z kaucji np. opłata za zorganizowanie sprzątania lokalu po zakończeniu umowy.
Podstawową kwestią, o jakiej powinien pamiętać wynajmujący, jest sprawdzenie lokalu pod kątem ewentualnych usterek technicznych.
Mogą one spowodować między innymi straty materialne u najemcy. To z kolei najczęściej wiąże się z wypłatą odszkodowania oraz zerwaniem umowy najmu. Jak więc można się przed tym zabezpieczyć?
Najlepszym rozwiązaniem może okazać się zlecenie naszym inżynierom z firmy Pewny Lokal przeprowadzenie audytu technicznego lokalu przed podpisaniem umowy najmu.
Dzięki posiadanej przez nich wiedzy, doświadczeniu, a także narzędziom, bez problemu wykryją oni usterki, w tym również i takie, które nie są widoczne gołym okiem. Na koniec sporządzą oni dla Państwa protokół audytu technicznego lokalu, zawierający listę wszelkich wykrytych przez naszych specjalistów usterek.
Dzięki temu będziecie mogli Państwo usunąć je przed podpisaniem umowy najmu. Kolejną kwestią, jaką warto zrobić, jest bardzo dokładne sprawdzenie najemcy. Absolutnym minimum w przypadku osób fizycznych jest potwierdzenie danych osobowych z informacjami znajdującymi się na dowodzie osobistym. W przypadku firm warto sprawdzić ich numer NIP oraz REGON. Dlaczego?
Odpowiedzią na to pytanie są nieuczciwi wynajmujący, którzy podają fałszywe dane. Bardzo często wówczas gdy mija termin zapłaty, ci znikają bez śladu. Ich znalezienie, a co za tym idzie wyegzekwowanie należności, jest niezwykle trudne, a najczęściej niemożliwe. Warto więc przed podpisaniem umowy najmu, dokładnie sprawdzić dane najemcy.
Chcąc zawrzeć umowę najmu, warto jej treść skonsultować z prawnikiem. Zawierając umowę sporządzoną na podstawie internetowego wzoru ponosimy znaczne ryzyko, warto zatem przy pomocy doświadczonego prawnika właściwie zabezpieczyć swoje interesy i uchronić się przed negatywnymi konsekwencjami zawarcia nieprecyzyjnej umowy najmu. Zawarcie właściwej umowy pozwala na zaoszczędzenie znacznej ilości zarówno czasu, jak i energii.
Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami pod numerem: 797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
