Umowa najmu lokalu mieszkalnego - na co zwrócić uwagę?

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Umowa najmu lokalu mieszkalnego - na co zwrócić uwagę?| 797 014 014

Opisujemy najważniejsze aspekty związane z umową najmu nieruchomości. Na co zwrócić uwagę? Jakie są różnice pomiędzy umową najmu okazjonalnego, a instytucjonalnego?

Zgodnie z definicją zawartą w kodeksie cywilnym, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania – w tym przypadku rzeczą tą będzie lokal mieszkalny, w zamian za czynsz płatny na rzecz wynajmującego. Polskie prawo przewiduje jednak kilka rodzajów umowy najmu, które warto rozważyć przed jej podpisaniem.

Najważniejsze akty prawne regulujące kwestie związane z najmem

Chcąc dowiedzieć się więcej na temat najmu, należy przede wszystkim zapoznać się z przepisami dwóch aktów prawnych, stanowiących główne źródło prawa w tym zakresie:

  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
  • Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Mamy tu do czynienia ze swego rodzaju złożonością regulacji. Kodeks cywilny zawiera w swej treści wiele przepisów, które dotyczą najmu lokalu i stanowi on podstawowy akt regulujący tę materię.

Przede wszystkim, w tytule XVII, dziale I, rozdziale I zawarte są przepisy ogólne dotyczące najmu, natomiast bardziej szczegółową regulację wprowadza rozdział II, zatytułowany  „Najem lokalu”. Zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego, trzeba jednak pamiętać, aby uwzględnić przy tym przepisy dotyczące najmu w ogólności.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ma przede wszystkim na celu ochronę nabywcy, jednakże należy pamiętać, że niektóre z tych przepisów nie mają zastosowania odnośnie najmu na rynku prywatnym.

Umowa na wynajem mieszkania - rodzaje

W polskim prawie są wyodrębnione trzy podstawowe rodzaje umowy najmu i naszym pierwszym krokiem powinien być wybór jednej z nich:

  • tzn. "zwykła" umowa najmu,
  • umowa najmu okazjonalnego,
  • umowa najmu instytucjonalnego.
pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Każda z powyższych umów zawiera swego rodzaju trzon, w którym to zawarte jest określenie stron, informacja co jest przedmiotem najmu, koszt najmu oraz na jaki czas umowa zostaje zawarta, chociaż ten ostatni element nie jest obligatoryjny, ponieważ najem można zawrzeć na czas oznaczony jak i nieoznaczony. Tak naprawdę wiele praw i obowiązków zarówno nabywcy jak i wynajmującego określa ustawa, zatem teoretycznie nie ma potrzeby ponownego ujmowania ich w umowie. Co do zasady, umowa nie powinna powtarzać treści przepisów, jednakże często są one wpisywane w umowie w celach informacyjnych. To, co najważniejsze w umowie, to modyfikacja przepisów ogólnych, które pozwalają na uzgodnienie danej kwestii przez strony oraz zamieszczenie jej odpowiedniego zapisu w treści umowy. Czym zatem różnią się wskazane wyżej umowy najmu?

Różnica między „zwykłą” umową najmu, umową najmu okazjonalnego oraz umową najmu instytucjonalnego

Zwykła umowa najmu

„Zwykła” umowa najmu, to taka umowa, która jest zawarta w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego, zarówno z rozdziału dotyczącego najmu w ogólności jak i najmu lokalu. Jest to podstawowy rodzaj umowy najmu, który w najmniejszym stopniu zabezpiecza interesy wynajmującego spośród wskazanych trzech rodzajów umów. Zgodnie z kodeksem cywilnym umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna być zawarta na piśmie, jeśli zawiera się ją na czas dłuższy niż rok. W praktyce, zaleca się jednak aby każda umowa najmu lokalu, bez względu na jej okres trwania, była zawarta w formie pisemnej, choćby dla celów dowodowych.

Obecnie, zawarcie tzw. zwykłej umowy najmu niesie za sobą pewne ryzyko, dlatego też warto rozważyć najem instytucjonalny czy okazjonalny. Główna cecha, która odróżnia zwykłą umowę najmu od najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego to kwestia ułatwień dotyczących usunięcia niechcianego z jakichś powodów lokatora z mieszkania wynajmującego.

Najem okazjonalny

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przez pojęcie najmu okazjonalnego należy rozumieć umowę najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najistotniejszą różnicą, między zwykłą umowa najmu a umową najmu okazjonalnego jest to, że do tej drugiej załącza się w m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca:

  • poddaje się egzekucji,
  • zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w określonym terminie,
  • wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie obowiązku opróżnienia lokalu przez najemcę,
  • załącza oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca miałby zamieszkać po opróżnieniu lokalu (będącego przedmiotem najmu), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Oświadczenie to, ma na celu zabezpieczenie wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Jest to swego rodzaju gwarancja dotycząca łatwiejszego opróżnienia lokalu, niż ma to miejsce w sytuacji podpisania zwykłej umowy najmu, w razie niewywiązywania się przez nabywcę z obowiązków ciążących na nim w związku z zawarciem umowy np. brak płatności czynszu.

Najem instytucjonalny

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

  • Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
  • Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Najem instytucjonalny jest w swej istocie bardzo podobny do najmu okazjonalnego. W tym przypadku również nabywca ma obowiązek załączenia do umowy najmu instytucjonalnego oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym zgodnie z przepisami ustawy o ochronie ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w określonym terminie oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

Istota obu tych umów sprowadza się do uniknięcia przez wynajmującego utrudnień w związku z eksmisją najemcy, który z jakichś przyczyn nie opuszcza lokalu np. mimo wygaśnięcia umowy.  W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego nie jest koniecznym uzyskanie wyroku eksmisyjnego, ponieważ zastępuje go oświadczenie nabywcy złożone przed notariuszem zgodnie z art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Różnicą między najmem okazjonalnym, a najmem instytucjonalnym jest to, że w przypadku zawarcia tej drugiej umowy, wynajmującym jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędącą osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Zawarcie umowy najmu z punktu widzenia najemcy

Przed podpisaniem umowy najmu, najważniejsze jest, aby ją dokładnie przeczytać. Dzięki temu możliwe jest uniknięcie potencjalnych sporów, które mogą zaistnieć w przyszłości w związku z zawarciem umowy. Dodatkowo daje to szanse na negocjacje określonych zapisów umowy z wynajmującym, tak aby odpowiednio zabezpieczały interesy obu stron.

Jedną, z wydawałoby się najbardziej podstawowych kwestii, jest zawarcie umowy w formie pisemnej. Kodeks cywilny w swej treści wspomina jedynie, że umowa najmu zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, jednakże nie nakłada na strony jednoznacznie takiego obowiązku. Zarówno jednak dla nabywcy, jak i wynajmującego jest to bardzo istotne, głównie dla celów dowodowych, ponieważ umowa jednoznacznie określa prawa i obowiązki stron, które nie są wskazane wprost przez ustawę, oraz wszelkie dodatkowe ustalenia, które poczynione ustnie mogłyby być trudne do udowodnienia przed sądem w razie ewentualnego sporu.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości warto w umowie wskazać katalog wydatków, które leżą po stronie najemcy.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego reguluje między innymi zasady i formy ochrony praw lokatorów, więc w razie nieuregulowania pewnych kwestii w umowie, warto pamiętać, że wówczas będą miały zastosowanie przepisy tegoż aktu prawnego wraz z przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi najmu.

Aby dobrze zabezpieczyć interes obu stron, należy sporządzić protokół, zarówno przed rozpoczęciem, jak i po zakończeniu trwania umowy najmu, w którym strony określają stan techniczny oraz stopień zużycia lokalu i znajdujących się w nim instalacji czy urządzeń. Teoretycznie ma to zabezpieczyć wynajmującego w przypadku zniszczeń poczynionych przez najemcę. Ma to związek z zapisem w kodeksie cywilnym, który mówi, iż po zakończeniu najmu,  najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże warto pamiętać, że działa to również  w drugą stronę – wynajmujący nie będzie mógł obciążyć najemcy kosztami naprawy urządzeń lub wymiany mebli, których wady stwierdzono już w protokole. W dokumencie tym mogą znajdować się również zdjęcia lokalu, jego pomieszczeń, a także mebli czy urządzeń.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wynajmujący ma prawo do przeprowadzenia tzw. kontroli, czy najemca dotrzymuje warunków umowy np. stosuje się do porządku domowego. Często najemcy obawiają się, że inspekcje te będą zbyt częste lub bez zapowiedzi. Mając zatem na uwadze, aby nie naruszać praw najemcy do prywatności, a jednocześnie zapewnić wynajmującemu możliwość kontroli, warto w umowie wskazać, na jakich warunkach i w jakim czasie może dojść do inspekcji.

Zdarza się, że najemca chce, aby w umowie najmu wskazać okres wypowiedzenia. W przypadku zawarcia umowy najmu na czas określony, co do zasady nie ma takiej potrzeby, natomiast można taki zapis uwzględnić w treści umowy, ze wskazaniem, na jakich warunkach i w jakich okolicznościach można umowę wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Na co powinien zwrócić uwagę najemca?

Tak, jak wspomnieliśmy wcześniej, trzeba sprawdzić umowę najmu, przed jej podpisaniem. Często bowiem okazuje się, że umowy tego typu zawierają wiele niekorzystnych dla najemcy zapisów.

Zapisy te mogą na przykład dotyczyć opłat za media. Jeżeli informacja na ten temat nie znajdzie się w umowie najmu, może to skutkować między innymi tym, że opłaty za nie spadną na najemcę. Wielu z Państwa zapewne w tym momencie zastanawia się, w jaki sposób można się przed tym zabezpieczyć?

Najlepszym rozwiązaniem może okazać się zlecenie analizy prawnej umowy najmu naszym prawnikom z firmy Pewny Lokal. Dzięki posiadanej przez nich wiedzy oraz doświadczeniu, bez problemu wykryją oni pułapki prawne mogące znaleźć się w umowie.

Warto również sprawdzić, czy wynajmujący ma wykupioną stosowną polisę ubezpieczenia nieruchomości, obejmującą jej wynajem. Zapewne w tym momencie zastanawiają się Państwo, dlaczego jest to tak ważne?

Odpowiedzią na to pytanie jest wypłacalność wynajmującego. W przypadku gdy szkoda powstała w wyniku usterki spowoduje duże straty u najemcy, uzyskanie odszkodowania może okazać się trudne.

Najczęściej oznacza to wystąpienie na drogę prawną. To z kolei często wiąże się z długotrwałym procesem, którego werdykt może nie być zadowalający dla Państwa. Dzieje się tak, ponieważ sąd działa po pierwsze na podstawie przepisy prawa, po drugie analizuje wówczas zapisy znajdujące się w umowie najmu Warto więc przed podpisaniem umowy najmu, poprosić wynajmującego o przedstawienie stosownej polisy ubezpieczeniowej.


Zawarcie umowy najmu z punktu widzenia wynajmującego

Jak zawierając umowę najmu wynajmujący może się zabezpieczyć przed nieuczciwym najemcą? W pierwszej kolejności wynajmujący powinien wybrać rodzaj umowy tj. najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Teoretycznie, dla wynajmującego najważniejsze powinny być dwie kwestie:

  • aby najemca opłacał czynsz w określonym terminie i wysokości oraz przestrzegał warunków umowy,
  • aby najemca opuścił lokal po zakończeniu umowy najmu.

Rozwiązanie, jakim jest najem okazjonalny i instytucjonalny, są stworzone z myślą o wynajmującym. Oczywiście mają one na uwadze troskę o najemcę, jednak główny ich cel to zabezpieczenie wynajmującego w razie zawarcia umowy z nieuczciwym najemcą.

Istnieje kilka zapisów, o których zamieszczeniu w treści umowy powinien pamiętać wynajmujący. Zgodnie z polskim prawem, zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. W praktyce najczęściej kaucja wynosi kwotę w wysokości czynszu za okres miesiąca lub dwóch. Wynajmujący powinien unikać w treści umowy zapisu, z którego wynikałoby, że wszelkie roszczenia wynajmującego względem najemcy będą pokrywane z kaucji. W razie podpisania umowy zawierającej taki zapis, wynajmujący może narazić się na sytuację, w której wpłacona kaucja może nie wystarczyć na pokrycie wszelkich wydatków. Pamiętajmy, że kaucję rozlicza się na koniec umowy, dokonując stosownych potrąceń. Świetnym rozwiązaniem mającym na celu zabezpieczenie interesów wynajmującego, będzie wskazanie kolejności dokonywanych potrąceń np. w pierwszej kolejności regulowane byłyby opłaty niezależne od właściciela tj. zaległe opłaty za media wraz z ewentualnymi odsetkami.

Istotną kwestią dotyczącą kaucji jest to, że przelicza się ona zawsze na wielokrotność czynszu najmu. Oznacza to, że jeśli wynajmujący, zawierając umowę najmu pobrał od najemcy dwukrotność wysokości czynszu najmu, to w przypadku gdy czynsz ten uległ zwiększeniu w trakcie trwania umowy, wynajmujący będzie obowiązany zwrócić najemcy dwukrotność czynszu w jego nowej (aktualnej) wysokości.

Coraz częściej sądy orzekając w sprawach dotyczących sporów, które wynikły na tle zawartej umowy najmu, kwestionują kary umowne – zarówno ich wysokość, jak i zasadność. Zamiast kar umownych, warto zatem wpisać do postanowień umowy zapis dotyczący opłat za określone czynności, które w razie nieuregulowania będą potrącane z kaucji np. opłata za zorganizowanie sprzątania lokalu po zakończeniu umowy.

Wynajmujący powinien o tym pamiętać

Podstawową kwestią, o jakiej powinien pamiętać wynajmujący, jest sprawdzenie lokalu pod kątem ewentualnych usterek technicznych.

Mogą one spowodować między innymi straty materialne u najemcy. To z kolei najczęściej wiąże się z wypłatą odszkodowania oraz zerwaniem umowy najmu. Jak więc można się przed tym zabezpieczyć?

Najlepszym rozwiązaniem może okazać się zlecenie naszym inżynierom z firmy Pewny Lokal przeprowadzenie audytu technicznego lokalu przed podpisaniem umowy najmu.

Dzięki posiadanej przez nich wiedzy, doświadczeniu, a także narzędziom, bez problemu wykryją oni usterki, w tym również i takie, które nie są widoczne gołym okiem. Na koniec sporządzą oni dla Państwa protokół audytu technicznego lokalu, zawierający listę wszelkich wykrytych przez naszych specjalistów usterek.

Dzięki temu będziecie mogli Państwo usunąć je przed podpisaniem umowy najmu. Kolejną kwestią, jaką warto zrobić, jest bardzo dokładne sprawdzenie najemcy. Absolutnym minimum w przypadku osób fizycznych jest potwierdzenie danych osobowych z informacjami znajdującymi się na dowodzie osobistym. W przypadku firm warto sprawdzić ich numer NIP oraz REGON. Dlaczego?

Odpowiedzią na to pytanie są nieuczciwi wynajmujący, którzy podają fałszywe dane. Bardzo często wówczas gdy mija termin zapłaty, ci znikają bez śladu. Ich znalezienie, a co za tym idzie wyegzekwowanie należności, jest niezwykle trudne, a najczęściej niemożliwe. Warto więc przed podpisaniem umowy najmu, dokładnie sprawdzić dane najemcy.


Rola prawnika przy zawieraniu umowy najmu

Chcąc zawrzeć umowę najmu, warto jej treść skonsultować z prawnikiem. Zawierając umowę sporządzoną na podstawie internetowego wzoru ponosimy znaczne ryzyko, warto zatem przy pomocy doświadczonego prawnika właściwie zabezpieczyć swoje interesy i uchronić się przed negatywnymi konsekwencjami zawarcia nieprecyzyjnej umowy najmu. Zawarcie właściwej umowy pozwala na zaoszczędzenie znacznej ilości zarówno czasu, jak i energii.

Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami pod numerem:  797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1871 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Analiza prawna z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Jesteśmy certyfikowani

Jesteśmy certyfikowani

Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik: cesja i inne formy flipowania nieruchomości

okładka poradnika

Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym

okładka poradnika

Poradnik: badanie termowizyjne

okładka poradnika

Dowiedz się, jak wygląda przegląd techniczny mieszkania z rynku wtórnego.

Obejrzyj rozmowę ekspertów.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka