Dowiedz się, jak technika DCF pomaga wycenić magazyny na podstawie przyszłych dochodów i ryzyka inwestycyjnego.
Rynek nieruchomości komercyjnych, do których bez wątpienia zaliczają się nowoczesne obiekty logistyczne i hale, wymaga precyzyjnych narzędzi analitycznych pozwalających na rzetelne oszacowanie ich wartości rynkowej. Budynki magazynowe, jako aktywa nastawione stricte na generowanie zysków z wynajmu, wyceniane są niemal zawsze przy zastosowaniu podejścia dochodowego. Wymaga to od rzeczoznawcy dogłębnej analizy zdolności danego obiektu do przynoszenia określonych pożytków finansowych w czasie. W przypadku umów obciążających nieruchomość o zróżnicowanym charakterze, fundamentalnym mechanizmem służącym do rynkowej wyceny takich miejsc staje się technika dyskontowania strumieni dochodów, powszechnie określana skrótem DCF.
Wycena magazynów techniką DCFZanim rzeczoznawca majątkowy przystąpi do zaawansowanych obliczeń finansowych, musi właściwie sklasyfikować wyceniany obszar na podstawie dokumentacji urzędowej. W ewidencji gruntów i budynków obiekty tego typu przypisywane są najczęściej do kategorii terenów przemysłowych. Obejmują one z definicji nie tylko same budynki przemysłowe czy magazynowe, ale również powiązane z nimi funkcjonalnie budowle i urządzenia. Do tej szerokiej grupy zalicza się w szczególności place składowe, place postojowe i manewrowe dla samochodów ciężarowych, wiaty, zbiorniki, a także instalacje podziemne, ogrodzenia czy składowiska odpadów.
Obejrzyj nasz film.
Ponieważ ostatecznym celem posiadania takich obiektów jest czerpanie wymiernych korzyści ekonomicznych, absolutną podstawą określenia ich wartości rynkowej pozostaje podejście dochodowe. W jego obrębie zastosowanie znajduje metoda inwestycyjna. Opiera się ona bezpośrednio na analizie strumieni pieniężnych z czynszów najmu lub dzierżawy, których rynkową wysokość można ustalić po zbadaniu stawek kształtujących się na rynkach nieruchomości podobnych.
Technika dyskontowania strumieni dochodów znajduje swoje uzasadnienie w sytuacjach, gdy w pewnym przedziale czasowym, nazywanym okresem prognozy, zakłada się absolutnie zmienny poziom przepływów finansowych. Co niezwykle istotne, owo założenie o zmienności dochodów nie może wynikać z abstrakcyjnych, przewidywanych w przyszłości zmian zachodzących na ogólnym rynku nieruchomości. Zmienność ta musi być wynikiem ściśle prowadzonych lub planowanych działań na terenie samej nieruchomości bądź wynikać z konstrukcji zawartych umów najmu wielkopowierzchniowego.
Zgodnie z metodologią DCF, końcową wartość magazynu określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów, które przewiduje się uzyskać w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy. Długość tego okresu zależy od przewidywanego czasu, w którym wpływy z wycenianej nieruchomości będą faktycznie ulegały fluktuacjom. Do wyliczonej sumy dodaje się koniecznie zdyskontowaną wartość rezydualną. Wartość rezydualna reprezentuje szacowaną wartość rynkową nieruchomości tuż po upływie ostatniego roku okresu prognozowania.
Fundamentem wszelkich obliczeń w opisywanej technice jest prawidłowe ustalenie dochodu operacyjnego netto (DON). Stanowi on różnicę pomiędzy efektywnym dochodem brutto a uzasadnionymi rynkowo wydatkami operacyjnymi. Sam efektywny dochód brutto kalkuluje się poprzez pomniejszenie potencjalnego dochodu o straty wynikające z pustostanów (niewynajętych jeszcze sektorów magazynu) oraz zaległości czynszowych.
Wydatki operacyjne obejmują tylko koszty bezpośrednio związane z utrzymaniem nieruchomości. Wycena opiera się na tzw. zasadzie kasowej, posługującej się pojęciem wpływów i wydatków. Z tego powodu na etapie określania dochodu operacyjnego netto nie odejmuje się amortyzacji, która nie jest fizycznym wydatkiem gotówkowym. Po stronie pomniejszeń nie umieszcza się również podatku dochodowego, kosztów obsługi zaciągniętego kredytu ani nakładów na remonty wykraczające poza standardową dbałość o obiekt. Wyjątek stanowią tu powtarzające się regularnie wydatki na wymianę stałego wyposażenia.
Kategoria w wycenie Składowe uwzględniane w obliczeniach Elementy wyłączone z kalkulacji Efektywny dochód brutto Szacowane wpływy czynszowe i pozaczynszowe pomniejszone o rynkowy poziom pustostanów i zaległości czynszowych. Dochody z innej działalności niezwiązanej ściśle z udostępnianiem nieruchomości. Wydatki operacyjne Wydatki związane z bieżącym utrzymaniem, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, regularna wymiana szybko zużywających się elementów wyposażenia. Amortyzacja obiektów, podatek dochodowy, spłaty rat kapitałowych i odsetek bankowych, niestandardowe remonty.
Dla sprowadzenia przyszłych wpływów do wartości na dzień wyceny wykorzystuje się stopę dyskontową. Powinna ona odzwierciedlać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców, z uwzględnieniem stopnia ryzyka inwestowania w tego typu aktywa. W przypadku braku wystarczających danych rynkowych, stopę tę wyznacza się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat kapitałowych, odpowiednio modyfikując ją o wspomniany poziom ryzyka. Co więcej, kryteria wykorzystujące dyskontowane strumienie pieniężne (takie jak wartość bieżąca netto - NPV, czy wewnętrzna stopa zwrotu - IRR) są kluczowymi drogowskazami dla inwestorów, przy czym NPV uznaje się za miarę najlepiej służącą maksymalizacji bogactwa.
Technika DCF pozwala w obiektywny sposób ująć wszystkie skomplikowane i zmienne w czasie przepływy finansowe typowe dla rynku magazynowego, dostarczając zlecającemu rzetelną i opartą na faktach wycenę kapitału.
Wycena magazynów metodą DCF - Prognozowane strumienie dochodów
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
