W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie są sposoby rozliczania najmu.
Wynajem mieszkań jest bardzo popularnym sposobem inwestowania na rynku nieruchomości. Czasem jest wynikiem przypadku (np. w przypadku otrzymania mieszkania w spadku), a często powodem podjęcia się tego typu działalności jest posiadanie oszczędności bądź dużej zdolności kredytowej i chęć zainwestowania środków. Niezależnie od przyczyn zajęcia się wynajmem bardzo ważny jest jego aspekt podatkowy, z czego wynajmujący często nie zdają sobie sprawy.
Decydując się na zakup mieszkania na wynajem, należy koniecznie pamiętać o tym, że wynajem trzeba rozliczać, co nie będzie zawsze oznaczać, że będziemy musieli liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku, ponieważ są to dwie różne kwestie.
Najem rozliczać można na dwa sposoby - jako najem prywatny lub w ramach działalności gospodarczej. Kwestią dyskusyjną jest, do którego momentu możemy mówić o wynajmie prywatnym, a od ilu mieszkań konieczne będzie założenie działalności gospodarczej w celu jego poprawnego rozliczania. Trudno jest jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, ze względu na brak jasno sprecyzowanych kryteriów, w oparciu o które moglibyśmy dokładnie wskazać ilość lub powierzchnię wynajmowanych mieszkań, po których przekroczeniu należałoby wynajem rozliczać już przez działalność gospodarczą. Bardzo dużo zależy od urzędnika, który w przypadku kontroli z Urzędu Skarbowego miałby zająć się oceną skali prowadzonych w tym zakresie działań. Istnieje jednak kilka podstawowych parametrów, których zweryfikowanie może dać nam pewne wskazówki dotyczące zalecanej formy rozliczania dzięki ocenie skali najmu. Są to:
Przyjąć można, że jeżeli wynajmowanych jest kilka małych mieszkań, to można to robić w ramach wynajmu prywatnego, ale jeżeli są to duże mieszkania i jest ich kilka lub nawet kilkanaście, wówczas konieczne będzie założenie działalności gospodarczej.
Zgodnie z zapisami Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z działalnością gospodarczą będziemy mieć do czynienia w przypadku prowadzenia we własnym imieniu działalności zarobkowej, w sposób zorganizowany i ciągły. Jeżeli więc inwestujemy w kolejne lokale na wynajem lub współpracujemy z firmami, świadczącymi usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami, nasza działalność będzie uznana za działalność gospodarczą.
Jeżeli nadal mamy wątpliwości, można rozważyć wystąpienie do Urzędu Skarbowego o indywidualną interpretację, dzięki czemu zyskamy pewność, które rozwiązanie będzie bezpieczniejsze. Odpowiedź powinniśmy otrzymać do trzech miesięcy od momentu złożenia wniosku o interpretację. W przypadku przekroczenia tego terminu przyjmuje się, że sposób postępowania wnioskodawcy (przyszły lub obecny) będzie lub jest poprawny.
W tej kwestii mamy do wyboru trzy opcje, a mianowicie:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Niezależnie od tego, które rozwiązanie wybierzemy, czeka nas opłata skarbowa. Wynosi ona 40 zł, jeżeli samodzielnie składamy wniosek, lub 17 w przypadku gdy robimy to przez pełnomocnika. Najpopularniejszą opcją, jest droga elektroniczna, ponieważ po pierwsze pozwala ona na zaoszczędzenie czasu, po drugie jest ona szybsza niż wysłanie wniosku tradycyjną pocztą.
Gdy już wyślemy oraz opłacimy wniosek, urząd skarbowy po jego otrzymaniu, przystępuje do sprawdzenia go pod kątem błędów formalnych. Jeżeli takowe wykryje, wyśle on wezwanie do ich usunięcia w terminie 7 dni. Jeżeli natomiast takowych błędów nie ma lub zostały one usunięte, to urząd skarbowy przekaże wniosek o interpretację do Krajowej Informacji Skarbowej.
Jeżeli chodzi o terminy, to ma ona 3 miesiące na odpowiedź w sprawie interpretacji. Jeżeli nie otrzymamy interpretacji w określonym ustawowo terminie, będzie to oznaczało, że stanowisko przedstawione we wniosku, jest prawidłowe. Co ważne, od interpretacji Krajowej Informacji Sądowej, można się odwołać. W tym celu należy złożyć skargę do właściwego sądu administracyjnego. Należy ją złożyć za pośrednictwem Krajowej Informacji Skarbowej, w terminie 30 dni od otrzymania interpretacji podatkowej.
Forma opodatkowania jest ściśle związana ze sposobem rozliczania najmu. Warto zaznaczyć, że rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej może okazać się znacznie korzystniejszym rozwiązaniem niż gdybyśmy mieli robić, to wynajmując mieszkania jako osoba fizyczna, prywatnie. Czasem więc wynajem trzeba rozliczyć jako działalność, a czasami będzie to po prostu korzystniejsze rozwiązanie. Założenie działalności warto rozważyć między innymi wtedy, gdy najem generuje straty księgowe (na przykład ze względu na wysokie raty kredytu) - w takiej sytuacji, jeżeli rozliczamy się w ramach działalności, strata będzie zmniejszać dochód.
Rozliczanie najmu prywatnego może opierać się na ryczałcie (podatek od przychodu) bądź może być dokonywane według skali (podatek od dochodu na zasadach ogólnych, uwzględnia koszty, stawka to 17% do kwoty dochodu 85 528 złotych i 32% od nadwyżki ponad wskazaną sumę).
Natomiast w przypadku działalności możliwy jest ryczałt (od przychodu, ale dotyczy całej działalności), według skali (17% bądź 23%) lub podatek liniowy od dochodu (19%).
Ryczałt jest jednoznaczny z procentowym udziałem tego, co wpływa na konto w przypadku wynajmu prywatnego, a w ramach działalności - tego, co jest należne (ale niekoniecznie zostało zapłacone). Jego wysokość wynosi 8,5% do wysokości 100 tys, zł rocznie przychodu i 12% powyżej tej kwoty (średni przychód z wynajmu w Polsce wynosi kilkadziesiąt tysięcy złotych w skali roku). Aby rozliczać się w ten sposób, nie ma konieczności składania dodatkowej informacji do Urzędu Skarbowego - pierwsza wpłata na ryczałt będzie jednoznaczna z zadeklarowaniem tej właśnie formy opodatkowania.
Pytaniem, jakie często zadają sobie wynajmujący nieruchomości, jest to dotyczące możliwości rozliczania podatku bez konieczności jego faktycznego płacenia. W przypadku najmu środki uzyskane z tego tytułu wpływają na konto wynajmującego, ale jednocześnie ponosi on koszty z tym związane (w tym na przykład opłaty administracyjne, ale tylko jeżeli nie jest nimi obciążany najemca ubezpieczenie nieruchomości, odsetki od zaciągniętego na zakup nieruchomości kredytu hipotecznego, środki na wyposażenie mieszkania lub jego remont), ale także koszty związane z amortyzacją. Amortyzacja w dużym skrócie polega na rozliczaniu kosztu nieruchomości na przestrzeni lat. Dzięki temu w rezultacie może okazać się, że brak jest dochodu, co będzie oznaczać dla wynajmującego, że podatek nie jest należny, a nawet możemy mieć do czynienia ze stratą księgową. Wysokość wspomnianego dochodu obliczamy, odejmując od przychodu poniesione koszty. W przypadku gdy nie korzystamy z ryczałtu, wówczas płacimy podatek od dochodu.
Jeżeli finalnie mamy do czynienia ze stratą księgową, a wynajmem zajmujemy się w ramach działalności gospodarczej, będziemy mogli ja wykorzystać. Jeżeli jednak wynajmem zajmujemy się prywatnie, będzie to możliwe tylko w odniesieniu do straty z pierwszego roku, którą będzie można rozliczyć w kolejnych latach. Jeżeli rozliczenia dokonujemy prywatnie według skali podatkowej, strata będzie uwzględniona w tym samym rozliczeniu co dochód z umowy o pracę. Strata nie będzie go pomniejszać, ponieważ można ją wykorzystać tylko w ramach jednego źródła dochodu. Dlatego też korzystniejszym rozwiązaniem, jeżeli prowadzimy już działalność gospodarczą, np. wykonując pracę na podstawie umowy B2B, będzie przeniesienie do niej najmu. W ten sposób zyskamy jedno źródło dochodu, co umożliwi wykorzystanie powstałej straty księgowej. Warto jest też rozważyć zmianę formy współpracy z pracodawcą z umowy o pracę na umowę B2B i wciągnąć nieruchomość do działalności gospodarczej. Jest to klasyczny przykład optymalizacji podatków przy pomocy nieruchomości.
Od 1 stycznia 2020 roku podatek (PIT, CIT, VAT), w przypadku gdy będzie należny, nie jest wpłacany na rachunek Urzędu Skarbowego, a na mikro rachunek podatkowy podatnika, który należy wygenerować na stronie https://www.podatki.gov.pl/generator-mikrorachunku-podatkowego. Numer rachunku pozostaje bez zmian niezależnie od wybranego sposobu opodatkowania. W przypadku rozliczania najmu prywatnego do US składamy deklarację PIT-36 (rozliczenie na zasadach ogólnych, for-mularz złożyć należy do 30 kwietnia 2021 roku) bądź PIT-28 (ryczałt, rozliczenie do 1 marca 2021 roku). W tym drugim przypadku konieczne będzie złożenie równolegle innych deklaracji w celu rozliczenia pozostałych dochodów.
Może zdarzyć się, że pomimo iż wynajmujący nie prowadzi działalności w zakresie podatku PIT, to będzie ja prowadzić na potrzeby rozliczenia podatku VAT. Zdarza się, że najem prywatny bywa objęty podatkiem VAT. Warto przy tym pamiętać o możliwości skorzystania ze zwolnienia z tego podatku, przedmiotowego (wynajem na własne potrzeby mieszkaniowe, bez względu na wysokość przychodu) lub podmiotowego (do limitu obrotów 200 tys. zł rocznie).
Warto też przyjrzeć się kwestii podnajmu oraz najmu krótkoterminowego.
W przypadku tego pierwszego, polegającego na wynajęciu nieruchomości od wynajmującego, a następnie jej podnajęciu z zyskiem, bez wątpienia mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Drugą kwestią jest podatek VAT pomiędzy naszą firmą a właścicielem nieruchomości, od którego mieszkanie wynajmujemy. Zgodnie z aktualną interpretacją Urzędu Skarbowego nie zadziała tu zwolnienie przedmiotowe, ponieważ nie jest to wynajem lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe, co oznacza, że właściciel nie może ze wspomnianego zwolnienia skorzystać. Może ewentualnie skorzystać ze zwolnienia ze względu na obrót.
Natomiast wynajem krótkoterminowy, błędnie nazywany wynajmem, jest z formalnego punktu widzenia usługą krótkotrwałego zakwaterowania. Jest on także działalnością gospodarczą. VAT na usługi krótkotrwałego zakwaterowania jest niższy i wynosi 8%. Należy też pamiętać o kwestii importu usług - jeżeli korzystamy z usług serwisów typu booking.com dokonujemy importu usług, co oznacza konieczność naliczenia VAT-u od prowizji dla tego typu portali (jeżeli jesteśmy podatnikami zwolnionymi z VAT, to taka prowizja będzie nas kosztować o 23% drożej).
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Eksperci wyjaśniają wszystkie Twoje wątpliwości.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
