Najem długoterminowy vs. krótkoterminowy – co wybrać dla swojej inwestycji?

Inwestowanie w nieruchomości pozostaje jednym z najstabilniejszych sposobów budowania kapitału w długim okresie. Nawet w tej pozornie konserwatywnej formie lokowania kapitału inwestor staje przed kluczowym wyborem: czy postawić na najem długoterminowy, czy krótkoterminowy?

Rynek najmu w Polsce – od boomu do stabilizacji

W latach 2021–2023 rynek najmu w Polsce przeżył prawdziwą fazę wzrostów – stawki w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk, poszybowały nawet o 50–60 %. Główne czynniki napędzające ten wzrost to:

• napływ uchodźców z Ukrainy,
• powrót studentów do miast po okresie edukacji zdalnej,
• wysoka inflacja i podwyżki stóp procentowych, ograniczające zdolność kredytową wielu osób.

Jednak od 2024 roku obserwujemy stabilizację rynku i w wielu lokalizacjach stagnację a nawet delikatny spadek stawek najmu. To zmiana w dynamice rynku, która skłania część właścicieli mieszkań do rozważenia przejścia na model najmu krótkoterminowego — jako potencjalnej drogi do zwiększenia rentowności inwestycji.

Najem długoterminowy i kótkoterminowy

Najem długoterminowy – zalety i ograniczenia

Najem długoterminowy to klasyczne podejście do inwestowania w nieruchomości — cechuje się relatywnie niskim ryzykiem i przewidywalnością.

Zalety tego rozwiązania to:

• Stabilność przepływów pieniężnych — umowy najmu zawierane są zwykle na rok lub więcej, co pozwala oszacować przychody z wyprzedzeniem.
• Niskie zaangażowanie czasowe — raz podpisana umowa i dobry najemca potrafią zapewnić spokój przez wiele miesięcy.
• Minimalne koszty operacyjne po stronie właściciela — większość codziennych wydatków i konserwacji ponosi najemca.

Wśród ograniczeń z kolei warto wspomnieć o następujących:

• Mniejsza elastyczność w podnoszeniu czynszu — zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, podwyżka musi być zawiadomiona z 3-miesięcznym wyprzedzeniem.
• Ryzyko trudnej eksmisji — w przypadku problematycznego najemcy proces sądowy może trwać miesiącami i generować koszty.
• Ograniczona stopa zwrotu – w obecnych warunkach rynkowych najem długoterminowy często oferuje stopy zwrotu rzędu 4–6 % netto.

Dla inwestorów preferujących bezpieczeństwo, stabilność i niewielką interwencję w zarządzanie, najem długoterminowy pozostaje modelem atrakcyjnym.

Najem krótkoterminowy – szansa na wyższy zysk, ale większe wyzwania

Najem krótkoterminowy, popularny w platformach takich jak Airbnb czy Booking, oferuje potencjalnie znacznie wyższe stopy zwrotu — kosztem większego ryzyka i zaangażowania.

Jego atuty to przede wszystkim:

• Możliwość znacznego wzrostu przychodu — przy zastosowaniu dynamicznych cen noclegów i wysokim obłożeniu potencjalny dochód może przewyższyć to, co generuje najem długoterminowy.
• Elastyczność cenowa — właściciel może dostosowywać stawki w zależności od sezonu, popytu czy wydarzeń w mieście.
• Brak ograniczeń wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów — swoboda działania w kwestii regulaminu, warunków najmu i zarządzania obłożeniem.

Z kolei wyzwania, jakie stoją przed inwestorami, to między innymi:

• Zmienność obłożenia — w okresach słabszego popytu lokal może stać pusty, co negatywnie wpływa na rentowność.
• Wyższe koszty operacyjne — częste sprzątanie, pranie, uzupełnianie wyposażenia, prowizje platformiarskie, usługi zarządcze.
• Wymóg prowadzenia działalności gospodarczej — większość interpretacji fiskalnych zakwalifikowuje najem krótkoterminowy jako usługę zakwaterowania, co wiąże się z formalnościami podatkowymi i koniecznością rozliczeń VAT po przekroczeniu określonego obrotu.

Ten model to wybór dla osób, które są gotowe aktywnie zarządzać inwestycją lub skorzystać z usług operatorów, akceptując większe ryzyko zmienności, ale potencjalnie wyższe zyski.

Porównanie modeli w liczbach – analiza w formie opisowej

Aby lepiej zobrazować skali różnic między najmem długoterminowym a krótkoterminowym, posłużmy się przykładem mieszkania w Krakowie o powierzchni około 40 m², zakupionego na rynku wtórnym za kwotę około 596 000 zł. W modelu długoterminowym przyjmujemy stawkę czynszu 2 500 zł miesięcznie i zakładamy, że lokal będzie wynajmowany przez 11 miesięcy w roku (uwzględniając pustostan). W takim scenariuszu roczny przychód brutto wynosi 2 500 × 11 = 27 500 zł, co daje stopę zwrotu brutto około 4,6 % względem ceny zakupu. W modelu krótkoterminowym założenia są bardziej agresywne: stawka za noc 354 zł oraz średnie obłożenie wynoszące 63 %. Te parametry przekładają się na roczny przychód brutto w wysokości ok. 81 500 zł.

Jednak w praktyce należy odjąć koszty prowizji (platformy rezerwacyjne), obsługi zarządcy nieruchomości (np. firmy zarządzającej apartamentami), częstych usług sprzątania, zużycia wyposażenia, mediów czy kosztów administracyjnych. Po tych odjęciach realny dochód netto zwykle oscyluje w granicach 40 000–50 000 zł, co przekłada się na stopę zwrotu netto rzędu 7–8 %. W efekcie, choć model krótkoterminowy daje potencjalnie wyższą rentowność, to jego przewaga zależy w dużej mierze od skutecznego zarządzania, wysokiego obłożenia i ograniczenia kosztów stałych do minimum.

Prawo i podatki – kluczowe różnice

Najem długoterminowy

• Obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów.
• Kaucja jest limitowana – maksymalnie dwunastokrotność miesięcznego czynszu.
• Dochody z najmu można rozliczać jako przychód z najmu na zasadach ryczałtu: 8,5 % do 100 000 zł oraz 12,5 % powyżej tej kwoty.
• Podatek od nieruchomości obliczany według stawki mieszkaniowej (maks. 1,19 zł/m²).

Najem krótkoterminowy

• To usługa zakwaterowania, regulowana m.in. przez ustawę o usługach hotelarskich oraz lokalne przepisy.
• Nie ma ustawowego limitu wysokości kaucji.
• Najprawdopodobniej konieczne będzie prowadzenie działalności gospodarczej oraz opodatkowanie przychodów – ryczałtem, skalą lub podatkiem liniowym.
• Możliwa jest konieczność rozliczania VAT-u w wysokości 8 % przy obrocie powyżej 200 000 zł.
• Podatek od nieruchomości dla prowadzonej działalności często znacznie przewyższa stawkę mieszkaniową (nawet do 34 zł/m²).
• Dodatkowo mogą obowiązywać opłaty lokalne, podatek turystyczny lub opłata miejscowa, w zależności od miasta i lokalnych przepisów.

Te zagadnienia pokazują, że nawet jeśli najem krótkoterminowy może dawać wyższe przychody, to znaczna część tej nadwyżki może zostać „zjedzona” przez zobowiązania podatkowe i organizacyjne.

Lokalizacja – fundament rentowności

Rentowność najmu (szczególnie krótkoterminowego) w ogromnym stopniu zależy od lokalizacji nieruchomości. Na przykład zgodnie z analizami, średnie obłożenie  mieszkań w największych miastach wynosi:

• Kraków – ok. 63 % (najlepszy wynik w kraju),
• Warszawa – około 57 %,
• Gdańsk – około 53 %, choć z wyraźną sezonowością,
• Wrocław – w okolicach 50 %.

Optymalne lokalizacje to te zlokalizowane blisko centrów turystycznych lub biznesowych, z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej i łatwym transferem z lotniska. Warto też zwrócić uwagę na bliskość atrakcji, głównych dzielnic, punktów gastronomicznych i transportowych, ponieważ dla gości – zarówno turystycznych, jak i biznesowych – czas dojazdu i wygoda mają kluczowe znaczenie.

Konkurencja i oczekiwania gości

W modelu krótkoterminowym inwestor staje w obliczu konkurencji nie tylko ze strony innych wynajmujących, ale także hoteli i apartamentów o standardzie hotelarskim. Dlatego kluczem do sukcesu jest oferowanie jakości, która przyciągnie gości – nowoczesne wnętrza, wysoki poziom czystości, udogodnienia (Wi-Fi, ekspres do kawy, klimatyzacja) i dodatkowe usługi (np. możliwość przechowywania bagażu po wymeldowaniu). Nawet niewielkie udogodnienia mogą zdecydować o przewadze konkurencyjnej i skłonić gościa do wyboru właśnie naszej nieruchomości.

Najem długoterminowy a krótkoterminowy - przychód

Finansowanie inwestycji

Wiele inwestycji w nieruchomości jest finansowanych kredytem hipotecznym. Banki dopuszczają uwzględnienie przychodów z najmu przy ocenie zdolności kredytowej, ale zazwyczaj wymagają udokumentowanej historii najmu (zwykle 12 miesięcy). W przypadku najmu krótkoterminowego banki zachowują się ostrożnie — przyjmują konserwatywne założenia co do obłożenia (np. 40 %) i wymagają szczegółowej dokumentacji. To oznacza, że osoby dopiero wchodzące w ten model najmu mogą mieć trudności z uzyskaniem korzystnych warunków kredytowych, jeśli nie są w stanie udokumentować stabilnych przychodów.

Nowe regulacje unijne od 2025 r.

Z dniem 20 maja 2025 r. zacznie obowiązywać rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028, które wprowadza jednolite zasady dotyczące rejestracji gospodarzy oferujących najem krótkoterminowy oraz nadawania numerów rejestracyjnych nieruchomości. Zgodnie z nowymi przepisami, platformy internetowe – takie jak Airbnb czy Booking.com – będą zobowiązane do umieszczania numeru rejestracyjnego w ogłoszeniach oraz do regularnej weryfikacji ofert, a także usuwania tych, które nie spełniają wymogów formalnych.

Celem nowych regulacji jest zwiększenie transparentności rynku poprzez ułatwienie organom samorządowym i skarbowym dostępu do danych dotyczących liczby wynajmów, przychodów oraz poziomu obłożenia obiektów. Choć rozporządzenie nie nakłada na gospodarzy istotnie nowych obowiązków, w praktyce zamyka dotychczasowe luki prawne i wprowadza większą dyscyplinę w prowadzeniu działalności najmu krótkoterminowego.

Wniosek: co wybrać?

Decyzja między najmem długoterminowym a krótkoterminowym zależy przede wszystkim od profilu inwestora, poziomu tolerancji na ryzyko oraz dostępnego czasu i zasobów.

Jeśli cenimy sobie spokój, stabilność i minimalne zaangażowanie, najem długoterminowy będzie bezpieczną i przewidywalną opcją.

Jeśli natomiast jesteśmy gotowi aktywnie zarządzać nieruchomością, akceptujemy sezonowość, zmienność obłożenia i formalne wymogi związane z działalnością gospodarczą, najem krótkoterminowy może dać przewagę w postaci wyższej rentowności.

Więcej informacji o różnicach między najmem długoterminowym a krótkoterminowym, a także o planowanych zmianach prawnych wpływających na obie formy wynajmu, można znaleźć w odcinku podcastu Pewnego Lokalu #15: https://youtu.be/mWvuK_xriwk

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w branży nieruchomości. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Do tego stopnia zainteresowała się nieruchomościami, że od kilku lat pomaga znajomym nadzorować remonty i ekipy wykończeniowe. Umiejętnie korzysta ze sprzętów takich jak łata murarska, kątownik czy dalmierz.