W artykule analizujemy, dlaczego banki często odrzucają lub ignorują operaty szacunkowe przygotowane przez niezależnych rzeczoznawców, mimo że prawo na to pozwala. Ekspert z Pewnego Lokalu wskazuje najczęstsze praktyki banków i podpowiada, jak klient może zwiększyć szanse na akceptację własnego operatu, zyskać lepsze warunki kredytu i zachować większą kontrolę nad procesem. Tekst zawiera także praktyczne wskazówki, jak skutecznie negocjować z bankiem.
W teorii prawo bankowe i ustawa o kredycie hipotecznym nie zabraniają klientowi dostarczenia własnego, zewnętrznego operatu szacunkowego jako podstawy do oceny zdolności kredytowej. W praktyce jednak banki często robią wszystko, by taki dokument został odrzucony, zignorowany lub wręcz zniechęcają klientów do jego składania. Dlaczego tak się dzieje? Jakie są najczęstsze triki banków i co może zrobić kredytobiorca, by jego operat został uwzględniony? Rozmawiamy z rzeczoznawcą majątkowym współpracującym z Pewnym Lokal, który od lat przygotowuje operaty do kredytów hipotecznych – zarówno dla banków, jak i dla klientów indywidualnych.
Każdy kredyt hipoteczny wymaga oceny wartości nieruchomości. Bank może:
Obejrzyj nasz film.
Ten drugi wariant jest w pełni zgodny z przepisami prawa – operat musi być zgodny z ustawą o gospodarce nieruchomościami, sporządzony przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego i posiadać aktualną datę wyceny.
Dlaczego więc banki nie chcą go uznawać?
Jak banki utrudniają składanie zewnętrznych operat szacunkowych?Według naszego rozmówcy, kluczowy powód to pełna kontrola nad wyceną. – Jeśli bank zleca operat „swojemu” rzeczoznawcy, to ma pewność, że wartość nieruchomości nie zostanie „zawyżona” względem ich ostrożnych kryteriów – mówi ekspert Pewnego Lokalu. W praktyce operaty sporządzane na zlecenie banków bywają zaniżone – nierzadko o 5–15% względem realnej wartości rynkowej.
Dzięki temu bank:
Najczęstsze praktyki banków, które utrudniają składanie zewnętrznych operatów
Wiele banków (np. PKO BP, Santander) wymaga, by zewnętrzny operat był sporządzony na specjalnym szablonie bankowym, którego nie da się uzyskać bez złożenia wniosku kredytowego. Dla klienta oznacza to, że musi rozpocząć cały proces kredytowy, zanim sprawdzi, czy bank zaakceptuje jego dokument.
Rzeczoznawca Pewny Lokal: – Czasem formularze te są sprytnie ukryte na zamkniętych platformach, a bank nie chce ich udostępnić niezależnym rzeczoznawcom. To forma zniechęcania klienta.
Choć prawo mówi o „aktualności operatu”, banki wprowadzają arbitralne limity czasowe – np. operat ma być wystawiony maksymalnie 30 lub nawet 14 dni przed złożeniem wniosku.
Problem? Proces kredytowy bywa długi, a nieruchomości szybko znikają z rynku. Klient często musi zamawiać drugi operat, już przez bank, mimo że poprzedni był w pełni poprawny.
Niektóre banki (m.in. Millennium, ING) przyjmują zewnętrzne operaty, ale traktują je jako materiał pomocniczy, a ostateczną decyzję podejmują na podstawie własnego szacunku.
Rzeczoznawca: – W praktyce to oznacza, że klient płaci dwa razy – raz za własny operat, potem jeszcze raz pośrednio za operat bankowy. Często bez szansy na negocjację.
Banki opierają się czasem na wewnętrznych bazach transakcyjnych, które bywają nieaktualne lub nieadekwatne do konkretnego segmentu nieruchomości (np. mieszkań z rynku wtórnego premium).
– Mieliśmy przypadek, gdzie nasz operat wycenił mieszkanie na 950 tys. zł, a bank opierał się na cenach z ubiegłego roku i uznał, że jest warte 840 tys. zł. To bez sensu – komentuje rzeczoznawca.
Praktyki banków w sprawie operatów szacunkowych
| Praktyka banku | Skutek dla klienta |
| Wymóg formularza bankowego | Brak możliwości wcześniejszego przygotowania operatu szacunkowego |
| Ograniczenie ważności operatu (np. 30 dni) | Konieczność zamówienia kolejnego operatu |
| Tylko pomocnicze traktowanie operatu | Dublowanie kosztów wyceny |
| Zaniżanie wartości na podstawie wewnętrznych baz | Zaniżona wartość nieruchomości i gorsze warunki kredytu |
Wyższa wartość = lepsze warunki kredytu
Jeśli operat zewnętrzny wskaże wyższą wartość nieruchomości niż bankowy, klient może:
Więcej kontroli nad procesem
Zlecając operat niezależnemu rzeczoznawcy, klient wie, co zawiera dokument i może go wykorzystać również przy innych procedurach – np. przy ubezpieczeniu, spadku, rozliczeniu majątku.
Większa przejrzystość
Operaty bankowe bywają hermetyczne – klient nie ma wpływu na sposób wyceny. Zewnętrzny rzeczoznawca może przedstawić alternatywne podejścia (porównawcze, dochodowe) i uzasadnić wycenę na podstawie realnych ofert i transakcji.
Złóż zapytanie formalne do banku przed złożeniem wniosku kredytowego – zapytaj, czy akceptują zewnętrzne operaty i na jakich warunkach.
Poproś o wzór operatu lub formularz bankowy – wiele banków udostępnia je po wypełnieniu prostego formularza online.
Zamów operat u rzeczoznawcy z doświadczeniem w wycenach bankowych – najlepiej takiego, który zna realia danego banku.
Dostarcz operat razem z kompletem dokumentów do wniosku kredytowego – unikniesz zarzutu, że dokument jest niepełny lub opóźniony.
Negocjuj z doradcą lub składaj reklamację – jeśli bank ignoruje operat, poproś o pisemne uzasadnienie i odwołaj się do przepisów prawa.
Dlaczego warto złożyć zewnętrzny operat szacunkowy?Nasz rozmówca nie jest optymistą: – Banki coraz bardziej centralizują procedury i standaryzują wszystko pod własne potrzeby. Trudno liczyć na realną otwartość na zewnętrzne operaty, ale świadomy klient może próbować – i czasem wygrywa.
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
