Ceny nominalne i realne mieszkań – jak je rozróżniać?

Ceny mieszkań to niezmiennie gorący temat. W publicznej debacie na ten temat nieustannie pojawiają się informacje o ich zmianach. Problem w tym, że większość komunikatów, dotyczących między innymi procentowych wzrostów cen, nie uwzględnia realnych cen mieszkań, a ceny nominalne. To pozornie techniczne rozróżnienie ma fundamentalne znaczenie, szczególnie w kontekście programów wsparcia, takich jak dopłaty do kredytów hipotecznych.

Ceny nominalne vs. realne – co to znaczy?

Ceny nominalne to te, które znaleźć możemy w ogłoszeniach i raportach rynkowych. To kwoty, które realnie płacimy za mieszkania – bez uwzględnienia inflacji. Ceny realne natomiast to wartości, które są pozbawione wpływu ogólnego wzrostu cen w gospodarce. Pokazują one, ile w rzeczywistości kosztuje mieszkanie, a więc w jaki sposób zmienia się jego wartość względem siły nabywczej pieniądza. Dlaczego jest to ważne? Ponieważ jeżeli mieszkanie drożeje w tempie 10% rocznie, a inflacja wynosi 15%, to realna cena mieszkania tak naprawdę będzie spadać – w przytoczonym przypadku o około 5%.

Przykład: cena za metr i inflacja

Wyobraźmy sobie, że w 2022 roku metr mieszkania w Krakowie kosztował 10 000 zł. W 2023 roku cena wzrosła do 11 000 zł – czyli o 10%. Jednak w tym samym czasie inflacja wyniosła 15%. Oznacza to, że realnie siła nabywcza 11 000 zł w 2023 roku jest mniejsza niż 10 000 zł rok wcześniej. Zatem pomimo wzrostu nominalnego, realnie mieszkanie było tańsze.

Porównanie cen nominalnych i realnych mieszkań

Medialne uproszczenia i nie do końca uczciwe dane

W ostatnich latach, zwłaszcza w okresie pandemicznym oraz już po wprowadzeniu programu „Bezpieczny kredyt 2%”, media szeroko donosiły o rosnących w zawrotnym tempie cenach mieszkań. Część polityków  wskazywała w tym czasie, że dopłaty nie przynoszą wymiernych korzyści nabywcom mieszkań, a jedynie przyczyniają się do bogacenia się deweloperów i do dalszego wzrostu cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W tym wszystkim pomijany był fakt, iż wzrosty cen mieszkań dotyczyły cen nominalnych, podczas gdy inflacja w 2022–2023 roku przekraczała 15%. W efekcie realny wzrost cen mieszkań był znikomy lub żaden, a w niektórych przypadkach wręcz ujemny. Tymczasem wielu komentatorów posługiwało się wówczas statystykami pozbawionymi kontekstu, wzmacniając fałszywe przekonanie o niekontrolowanym boomie cenowym.

Co realne ceny mówią o dostępności mieszkań?

Jeśli zestawimy ceny realne mieszkań z realnymi dochodami (czyli również skorygowanymi o inflację), okazuje się, że w ciągu ostatnich 10 lat realne płace rosły szybciej niż realne ceny mieszkań. Oznacza to, że wbrew potocznemu przekonaniu, zdolność nabywcza przeciętnego Polaka wcale się nie pogorszyła, a wręcz przeciwnie - poprawiła. Oczywiście wiele zależy od regionu, segmentu rynku i momentu analizy. Ale kluczowy wniosek pozostaje bez zmian: bez uwzględnienia inflacji niemożliwe jest przeprowadzenie rzetelnej analizy rynku mieszkaniowego.

Ceny realne mieszkań a programy dopłat

Kiedy rząd wprowadza programy dopłat, takie jak „Bezpieczny kredyt 2%”, pojawia się obawa, że dopłaty zwiększą popyt, a tym spowodują wzrost cen. Jednak nawet jeśli ceny nominalne rosną, może się okazać, że realne ceny pozostają stabilne, bo równocześnie rośnie inflacja. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w latach 2022–2023. Wzrosty cen mieszkań były zauważalne, ale w ujęciu realnym były niewielkie, a dodatkowo dopłaty uruchomiły popyt, który z kolei pobudził podaż.

Wielu deweloperów odblokowało wtedy inwestycje, zwiększając dostępność lokali. Warto więc przyjrzeć się całości systemu, na który składają się ceny, dochody, inflacja, dostępność kredytów i aktywność deweloperów. Dopiero w takim kontekście można mówić o skuteczności i  kosztach, jakie niesie ze sobą wprowadzenie rządowych programów dopłat do kredytów hipotecznych.

Jak śledzić ceny realne?

W praktyce nie jest to trudne zadanie. Jego realizacja wymaga podjęcia następujących kroków:

• Zidentyfikowanie nominalny wzrost cen mieszkań – na przykład z raportów NBP lub serwisów ogłoszeniowych.
• Sprawdzenie rocznej inflacji CPI, podawanej przez GUS.
• Obliczenie cen realnych poprzez odjęcie inflacji od wzrostu nominalnego.

Porównanie cen nominalnych i realnych

W celu uzyskania bardziej precyzyjnych wyników stosować można stosować bardziej złożone wzory indeksacyjne, ale nawet proste porównanie daje całkiem jasny obraz sytuacji.

Rozróżnienie cen nominalnych i realnych jest kluczem do zrozumienia, w jaki sposób w rzeczywistości zmienia się rynek mieszkaniowy. Warto jest też w przypadku jakichkolwiek wątpliwości zwrócić się o wyjaśnienie do ekspertów rynku nieruchomości. 

Zapraszamy również do sprawdzenia najnowszego odcinka nieruchomościowego podcastu Pewnego Lokalu, Dopłaty do kredytów hipotecznych mają sens!

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz operatu szacunkowego od rzeczoznawcy?

Zamów operat

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.