Próg dochodowy a czynsz maksymalny w mieszkaniach komunalnych

Debata o mieszkaniach komunalnych powraca wraz z projektem nowelizacji przepisów skierowanym w czerwcu 2025 r. do Sejmu. W centrum sporu znajdują się dwa mechanizmy - próg dochodowy (warunek dostępu i pozostania w zasobie komunalnym) oraz czynsz maksymalny (górny poziom opłat, jaki gmina może naliczyć lokatorowi). W teorii oba mają równoważyć cele społeczne i finansowe gmin. W praktyce często jednak mają działanie odwrotne do założonego - utrwalają przywileje i ograniczają rotację lokali.

Dwa kluczowe pojęcia: co oznaczają?

Próg dochodowy wyznacza, kto kwalifikuje się do mieszkania komunalnego i , przynajmniej w teorii, kto zachowuje do niego prawo. To miara sprawdzająca, czy gospodarstwo domowe, korzystające z lokalu komunalnego, rzeczywiście wymaga wsparcia.

Czynsz maksymalny z kolei to górna granica czynszu komunalnego, zwykle liczona jako procent wartości odtworzeniowej (średniego kosztu wybudowania 1 m²), ustalanej jednolicie dla całej gminy i z opóźnieniem względem realiów rynkowych.

W idealnym modelu próg dochodowy reguluje dostęp do lokali komunalnych, a czynsz maksymalny chroni najsłabszych przed nadmiernymi kosztami. W modelu funkcjonującym obecnie próg jest często martwym narzędziem, ponieważ nawet wtedy, gdy dochody lokatora komunalnego przekraczają przyjętą granicę, sankcją bywa co najwyżej podwyżka do wysokości czynszu maksymalnego, który wciąż zwykle pozostaje znacząco poniżej stawek rynkowych.

Próg dochodowy a czynsz maksymalny

Dlaczego sam czynsz maksymalny nie wystarcza?

W dużych miastach czynsz maksymalny obliczony od wartości odtworzeniowej bywa o około połowę niższy od stawek rynkowych w atrakcyjnych dzielnicach. Wpływają na to następujące czynniki:

• Uśrednienie: jedna stawka dla całej gminy nie uwzględnia lokalnych różnic, takich jak lokalizacja, standard, popyt.
• Opóźnienie: wskaźniki aktualizują się z latencją, co oznacza, iż nie nadążają za wzrostem cen najmu.
• Brak sprzężenia z rynkiem: formuła nie podąża bezpośrednio za realnymi stawkami rynkowymi.

W efekcie nawet czynsz maksymalny staje się ukrytym przywilejem – korzystnym dla lokatora o wysokich dochodach, który nie powinien już zajmować lokalu komunalnego kosztem osób faktycznie potrzebujących.

Progi dochodowe – jaka jest ich rola?

Zasadniczą funkcją progów jest zagwarantowanie sprawiedliwego dostępu do pomocy: wsparcie ma docierać tam, gdzie jest najbardziej potrzebne. W omawianym projekcie weryfikacja dochodów ma zostać wzmocniona, ale projekt zatrzymuje się w pół kroku: zgodnie z jego założeniami przekroczenie progu dochodowego nie będzie prowadzić do utraty prawa do lokalu komunalnego, lecz co najwyżej do podniesienia czynszu do jego maksymalnej wysokości.

To rozwiązanie:

• nie przywraca rotacji w zasobie (lokale komunalne nie wracają do puli dla nowych potrzebujących),
• nie usuwa bodźców do utrzymywania statusu najemcy mimo poprawy sytuacji finansowej,
• nie koryguje nierówności między lokatorami komunalnymi o wysokich dochodach a najemcami mieszkań na rynku prywatnym.

Dziedziczenie i przenoszenie uprawnień

Krytyczny element systemu to wstępowanie w stosunek najmu lokalu komunalnego po osobie uprawnionej. Dotychczas, zwłaszcza w przypadku umów zawieranych przed 2019 r., bywało ono praktycznie automatyczne, a dochody lokatorów dziedziczących uprawnienia nie podlegały weryfikacji.

Proponowana zmiana idzie  w tym zakresie we właściwym kierunku - na proces przekazywania uprawnień do lokalu komunalnego składać się mają następujące elementy:

• złożenie wniosku przez stronę dążącą do przejęcia uprawnień po zmarłym lokatorze,
• weryfikacja dochodu i sytuacji życiowej wnioskodawcy (np. niepełnosprawność, stan majątkowy). 

Jeśli próg dochodowy zostanie przekroczony, wówczas gmina może nie przedłużyć najmu. To ogranicza dziedziczenie przywileju i umożliwia skierowanie pomocy do osób, które rzeczywiście spełniają kryteria uzyskania wsparcia.

Jak przeprojektować istniejący system, by działał sprawniej?

Z perspektywy sprawiedliwości społecznej i efektywności, uzasadnione byłoby zaproponowanie  dwóch filarów reformy:

1. Obowiązek sprawozdawczy po stronie lokatora

 Lokator samodzielnie i cyklicznie raportuje dochody (PIT online, oświadczenie z e-Urząd Skarbowy). Brak raportu byłby jednoznaczny z konsekwencjami administracyjnymi, na przykład utratą preferencji.

2. Czytelna sankcja za trwałe przekroczenie progu

Jeśli dochody stale przewyższają próg, na przykład w dwóch kolejnych okresach weryfikacji, konsekwencją mogłoby być wypowiedzenie umowy najmu z zachowanie dłuższego terminu wypowiedzenia (na przykład 6–12 miesięcy), a nie jedynie podwyżka do czynszu maksymalnego. Takie rozwiązanie przywróciłoby rotację i celowość pomocy.

Co z „maksymalnym czynszem” – zostawić czy zmienić?

Czynsz maksymalny ma swoje uzasadnienie przede wszystkim jako tarcza ochronna dla najuboższych. Ale po to, aby nie stał się stałym przywilejem osób o wysokich dochodach, musi współistnieć z twardą regułą progu dochodowego i realnymi konsekwencjami za jego przekroczenie. Dodatkowo warto rozważyć na stępujące rozwiązania:

• Korektę formuły: indeksowanie maksymalnego czynszu szybciej i bardziej lokalnie (np. wskaźnik dla dzielnic/podobszarów zamiast jednej wartości gminnej).
• Mechanizm „schodkowy”: krótkotrwałe przekroczenie progu będzie skutkować czasowym podwyższenie czynszu; powtarzające się jego przekroczenia będą jednoznaczne z wypowiedzeniem.

Argument społeczny: równość szans, nie równość przywilejów

Utrzymywanie lokali komunalnych, które wynajmowane są przez osoby o wysokich dochodach, ogranicza dostęp do nich dla tych, którzy zdarza się, że oczekują na przydział lokalu przez wiele lat w trudnej sytuacji mieszkaniowej. Zasób publiczny przestaje w ten sposób pełnić rolę narzędzia wyrównywania szans, stając się formą dziedziczonego benefitu.

Konsekwencjami takiej sytuacji są:

• Hamowanie mobilności zawodowej – brak lokali mieszkalnych dla nowych pracowników usług publicznych.
• Zwiększona presja na rynek prywatny – wzrost stawek najmu.
• Erozja legitymizacji systemu – wzrost poczucia niesprawiedliwości u podatników.

Ryzyka wdrożeniowe i polityczne

Wśród najważniejszych ryzyk związanych z wprowadzeniem proponowanych zmian warto wspomnieć o następujących: 

• Opór stron zainteresowanych: część ruchów lokatorskich będzie argumentować, że weryfikacja i wypowiedzenia to „karanie” lokatorów.
• Komunikacja publiczna: konieczne jest stosowanie jasnych zasad, prostych formularzy oraz wsparcie w procesie przejścia do najmu rynkowego (na przykład w formie bonów relokacyjnych).
• Ochrona wrażliwych grup: test dochodowy musi uwzględniać realne koszty opieki, niepełnosprawność lub długotrwałą chorobę – tu swoje zastosowanie powinny znaleźć legalne wyłączenia bądź podwyższone progi dochodowe.

Polityka przejściowa – w jaki sposób najlepiej  odblokować zasób

Okres wypowiedzenia powinien wynosić od sześciu do dwunastu miesięcy od momentu stwierdzenia trwałego przekroczenia progu dochodowego. Towarzyszyłoby temu wsparcie doradcze obejmujące pomoc w znalezieniu mieszkania na rynku komercyjnym oraz przekazanie informacji o prawach i obowiązkach lokatora. Zwolnione w ten sposób lokale byłyby kierowane w pierwszej kolejności do osób wykonujących zawody kluczowe oraz do gospodarstw domowych o najniższych dochodach. Cały proces zostałby zdigitalizowany – dane z deklaracji PIT byłyby pozyskiwane automatycznie za zgodą lokatora, co pozwoliłoby ograniczyć formalności i zmniejszyć biurokrację.

Próg dochodowy a czynsz maksymalny w mieszkaniach komunalnych

Mieszkania komunalne między wsparciem a przywilejem – co zmienić, by system był sprawiedliwy?

Zależność między progiem dochodowym a czynszem maksymalnym w praktyce decyduje o tym, czy mieszkania komunalne pełnią funkcję narzędzia polityki społecznej, czy raczej służą utrwalaniu nieuzasadnionych przywilejów. Obecnie czynsz maksymalny, ustalany w odniesieniu do wartości odtworzeniowej, nie odzwierciedla realiów rynkowych i nie stanowi faktycznego obciążenia dla gospodarstw o wysokich dochodach. Brak obowiązku regularnego raportowania dochodów oraz brak możliwości rozwiązania umowy w przypadku trwałego przekroczenia progu powodują, że system pozostaje niespójny – zbyt łaskawy wobec uprzywilejowanych i jednocześnie niewystarczający wobec osób faktycznie potrzebujących.

Proponowane zmiany, zakładające m.in. dokładniejszą weryfikację dochodów przy dziedziczeniu lokali oraz cykliczne badanie sytuacji lokatorów, to krok w dobrym kierunku. Aby jednak reforma była realnie równościowa i skuteczna, musi zostać uzupełniona o jasną, choć humanitarną procedurę opuszczenia zasobu po przekroczeniu progu oraz o bardziej aktualne i adekwatne mechanizmy ustalania czynszu maksymalnego. Tylko wtedy możliwe będzie przywrócenie rotacji, sprawiedliwości i właściwego wykorzystania ograniczonego zasobu mieszkań komunalnych.

Więcej na ten temat usłyszeć można w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu, w którym ekspert Piotr Semeniuk omawia szczegółowo nowe przepisy i ich konsekwencje.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy w analizie prawnej lub technicznej nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Justyna Jaworska

Jest radcą prawnym specjalizującym się w prawie mieszkaniowym. Potrafi rozwikłać nawet najbardziej skomplikowaną sytuację i przekazać ją w sposób zrozumiały. Pomogła już wielu klientom, którzy nie rozumieli swoich praw. Jej mocną stroną jest ochrona praw nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Tłumaczy w przystępny sposób zapisy znajdujące się w ustawie deweloperskiej, podkreślając prawa, jakie ma każdy nabywca. Lubi piec ciasta, to działa na nią odprężająco.