Mieszkania na Marszałkowskiej w Warszawie - spór o eksmisje z lokali komunalnych

Warszawska ul. Marszałkowska od dekad uchodzi za jedno z najbardziej prestiżowych miejsc do życia w stolicy. Historyczna zabudowa, świetna komunikacja i sąsiedztwo ścisłego centrum sprawiają, że ceny rynkowe najmu czy zakupu lokali w tej części miasta osiągają jedne z najwyższych stawek w kraju. Jednak wśród eleganckich kamienic i apartamentowców do dziś funkcjonują mieszkania komunalne – wynajmowane na preferencyjnych warunkach, często przez osoby, których dochody znacznie przekraczają próg pomocy socjalnej.

To właśnie one stały się symbolem nierówności i zarzewiem jednego z najgorętszych sporów w polskiej polityce mieszkaniowej – dyskusji o eksmitowaniu z lokali komunalnych osób zamożnych, które mimo poprawy sytuacji finansowej wciąż zajmują mieszkania przy Marszałkowskiej czy w innych atrakcyjnych lokalizacjach.

Poniższy artykuł powstał w oparciu o najnowszy odcinek podcastu Pewnego Lokalu, z którym zapoznać się można tu: Czy znowu lobby lokatorów komunalnych wygra z Polakami?

Ulica Marszałkowska – symbol głębszego kryzysu systemu

Historia lokali komunalnych w śródmieściu Warszawy sięga powojennej odbudowy miasta. Państwo i samorząd przejęły na własność wiele kamienic, które przez lata stanowiły zasób komunalny. Przydziały mieszkań odbywały się często według klucza społecznego, zawodowego czy rodzinnego – nie zawsze w oparciu o kryteria dochodowe.

Dziś, w 2025 roku, część tych lokali nadal pozostaje w zasobie komunalnym miasta. Problem w tym, że:

• czynsze komunalne w Warszawie wynoszą zwykle ok. 10–12 zł za m², a nawet maksymalna stawka (ok. 18–20 zł) jest o połowę niższa od cen rynkowych (40–50 zł w Śródmieściu),
• brak skutecznej weryfikacji dochodów powoduje, że w lokalach komunalnych na Marszałkowskiej mieszkają osoby o wysokich zarobkach – prawnicy, menedżerowie czy przedsiębiorcy,
• dziedziczenie najmu sprawia, że przywilej przechodzi z pokolenia na pokolenie, mimo że pierwotny cel mieszkań komunalnych – pomoc socjalna – dawno się zatarł.

Dla osób z zewnątrz rodzi to poczucie niesprawiedliwości: ktoś, kto urodził się w uprzywilejowanej rodzinie, może mieszkać w centrum Warszawy, płacąc jedynie ułamek ceny rynkowej, podczas gdy osoby przeprowadzające się do Warszawy z innych miejscowości są zmuszone ponosić kilkukrotnie wyższe koszty najmu na rynku prywatnym.

Spór o eksmisje z mieszkań komunalnych na Marszałkowskiej

Spór o eksmisje – argumenty zwolenników

Propozycja, by wprowadzić realną możliwość eksmisji osób przekraczających progi dochodowe, budzi ogromne emocje. Zwolennicy takiego rozwiązania podnoszą kilka argumentów:

• Sprawiedliwość społeczna – lokale komunalne mają wspierać osoby o niskich dochodach. Jeśli ktoś zarabia kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych miesięcznie, nie ma uzasadnienia, by korzystał z preferencyjnego czynszu.
• Efektywność zasobu – liczba mieszkań komunalnych w Warszawie i innych dużych miastach jest ograniczona. Każdy lokal zajmowany przez osobę zamożną oznacza brak wsparcia dla rodzin faktycznie potrzebujących.
• Rotacja i dostępność – dzięki eksmisjom i surowszej weryfikacji gmina mogłaby przekierowywać mieszkania do osób w zawodach kluczowych (pielęgniarki, nauczyciele, policjanci), które obecnie mają trudności ze znalezieniem lokum.
• Symboliczny wymiar – Marszałkowska i inne centralne lokalizacje to „witryna miasta”. Lokale komunalne nie powinny tam służyć jako „dziedziczony przywilej” dla elit, lecz jako narzędzie polityki społecznej.

Argumenty przeciwników eksmisji

Ruchy lokatorskie i część polityków, zwłaszcza z lewicy, zdecydowanie sprzeciwiają się pomysłowi eksmisji. Ich argumentacja opiera się na kilku filarach:

• Prawo nabyte – lokatorzy zawarli legalne umowy najmu z gminą i powinni mieć gwarancję stabilności. Cofanie przyznanego prawa uznają za naruszenie zasad państwa prawa.
• Bezpieczeństwo mieszkaniowe – eksmisja, nawet osób zamożnych, to zdaniem krytyków ryzyko stworzenia precedensu, w którym każdemu lokatorowi można wypowiedzieć umowę.
• Koszty społeczne – niektórzy argumentują, że zmiana lokum, nawet przy wysokich dochodach, bywa trudna, a proces eksmisyjny rodzi napięcia społeczne i protesty.
• Polityczny populizm – część krytyków uważa, że spór o Marszałkowską to „temat zastępczy”, wykorzystywany politycznie do antagonizowania społeczeństwa, zamiast realnego zwiększania zasobu mieszkań komunalnych.

Reforma MRiT – krok w dobrym kierunku czy półśrodek?

Nowelizacja przygotowana przez MRiT przewiduje, że gmina będzie mogła częściej weryfikować dochody lokatorów, a w przypadku przekroczenia progów podwyższać czynsz do maksymalnej stawki. Jednak – i tu tkwi sedno sporu – nawet maksymalny czynsz jest wciąż preferencyjny w stosunku do rynku.

Oznacza to, że lokator zarabiający 20–30 tys. zł miesięcznie nadal mógłby mieszkać przy Marszałkowskiej za 20 zł/m², podczas gdy inni płacą 45–50 zł/m². Dla wielu ekspertów to absurdalne utrwalanie nierówności.

Piotr Semeniuk, ekspert Pewnego Lokalu, w podcaście podkreśla, że prawdziwa reforma powinna przewidywać wypowiedzenie umowy najmu w przypadku trwałego przekroczenia progu dochodowego – z odpowiednim okresem przejściowym, ale bez pozostawiania furtki w postaci niskiego czynszu maksymalnego.

Zwolennicy vs. przeciwnicy eksmisji z mieszkań na Marszałkowskiej w Warszawie

Ulica Marszałkowska jako symbol politycznego impasu

Spór o mieszkania komunalne w ścisłym centrum Warszawy jest nie tylko kwestią ekonomii czy prawa – to także temat o silnym wymiarze politycznym i symbolicznym. Lewica, wbrew oczekiwaniom, znalazła się w trudnej pozycji. Z jednej strony przygotowała projekt ustawy, z drugiej - musi bronić lokatorów przed krytyką. Ruchy lokatorskie mobilizują opinię publiczną, przedstawiając się jako obrońcy najsłabszych, choć faktycznie bronią często osób dobrze sytuowanych. Eksperci zwracają uwagę, że dalsze utrzymywanie takiego systemu pogłębia nierówności i obciąża budżety gmin. Opinia publiczna jest podzielona – część uważa, że eksmisje są niezbędne, inni widzą w nich zagrożenie dla stabilności mieszkaniowej.

Czy eksmisje są nieuniknione?

Pytanie, które coraz częściej pojawia się w debacie publicznej, brzmi: czy eksmisja zamożnych lokatorów z Marszałkowskiej i innych prestiżowych lokalizacji to jedyne rozwiązanie?

Zdaniem krytyków obecnej reformy – tak. Dopóki gmina nie ma realnego narzędzia, by odebrać lokal osobie przekraczającej próg dochodowy, system będzie pełen patologii. Tylko twarda zasada „pomoc socjalna dla potrzebujących, rynek dla zamożnych” przywróci rotację i sprawiedliwość.

Przeciwnicy kontrargumentują, że zamiast eksmisji należy zwiększać zasób mieszkań – budując nowe lokale i chroniąc istniejące przed prywatyzacją. Ich zdaniem eksmisje są działaniem represyjnym i mogą przynieść więcej szkód niż pożytku.

Marszałkowska i granice polityki mieszkaniowej

Mieszkania komunalne przy Marszałkowskiej stały się symbolem znacznie szerszej dyskusji o tym, czym w istocie jest i komu powinien służyć zasób komunalny. Z perspektywy sprawiedliwości społecznej trudno zaakceptować sytuację, w której osoby o wysokich dochodach zajmują atrakcyjne lokale w centrum miasta, płacąc czynsz wielokrotnie niższy od rynkowego. Z drugiej strony, jeśli punktem odniesienia mają być stabilność mieszkaniowa i poszanowanie praw nabytych, każda próba eksmisji lokatorów nieuchronnie rodzi sprzeciw i staje się zarzewiem politycznych sporów.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy w analizie prawnej lub technicznej nieruchomości?

Zarezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.