Wybór odpowiedniego harmonogramu płatności może obniżyć koszt Twojego mieszkania o kwotę rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Ekspertka Joanna Adamiec wyjaśnia, dlaczego modele typu 10/90 są najkorzystniejsze dla kredytobiorców i jak uniknąć kosztownych błędów przy analizie umowy deweloperskiej.
Artykuł został opracowany na podstawie merytorycznej rozmowy z Joanną Adamiec, doświadczoną ekspertką kredytową. Materiał stanowi zestaw praktycznych porad eksperckich dotyczących finansowania nieruchomości z rynku pierwotnego, ze szczególnym uwzględnieniem wpływu harmonogramu płatności na całkowity koszt kredytu hipotecznego.
Harmonogram płatności stanowi integralny element umowy deweloperskiej i określa terminy oraz wysokość kolejnych wpłat dokonywanych przez nabywcę na rachunek powierniczy. W przypadku zakupu finansowanego kredytem hipotecznym harmonogram ten bezpośrednio przekłada się na moment wypłaty poszczególnych transz przez bank.
Zapraszamy do wysłuchania 37. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem i Joanną Adamiec
W praktyce płatności są powiązane z etapami realizacji inwestycji – od stanu zero, przez kolejne fazy budowy, aż po odbiór lokalu. Kluczowe znaczenie ma fakt, że bank nalicza odsetki wyłącznie od faktycznie wypłaconej kwoty kredytu. Oznacza to, że im później środki trafiają do dewelopera, tym niższy koszt obsługi kredytu w trakcie budowy.
Model 10/90 uznawany jest za jeden z najkorzystniejszych wariantów dla osób finansujących zakup kredytem hipotecznym. Zakłada on wpłatę 10% ceny nieruchomości na początku inwestycji, natomiast pozostałe 90% przekazywane jest dopiero przy odbiorze mieszkania.
Z punktu widzenia kredytobiorcy oznacza to minimalne wykorzystanie kapitału bankowego w trakcie budowy. W efekcie przez większość okresu inwestycji nie są naliczane istotne odsetki, co przekłada się na realne oszczędności. W praktyce mogą one sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych w porównaniu do standardowych harmonogramów.
Wariant 20/80 zakłada większe zaangażowanie środków na początkowym etapie inwestycji. Choć nadal jest korzystniejszy niż harmonogramy oparte na wielu równych transzach, generuje wyższe koszty odsetkowe niż model 10/90.
Im wcześniej bank wypłaca większą część kredytu, tym dłużej naliczane są odsetki od wykorzystanego kapitału. W efekcie całkowity koszt finansowania rośnie. Wybór takiego harmonogramu często wynika z oferty dewelopera lub wymagań dotyczących wkładu własnego, jednak z ekonomicznego punktu widzenia opóźnienie płatności jest rozwiązaniem bardziej efektywnym.
Jednym z najczęściej pomijanych elementów analizy zakupu mieszkania jest koszt odsetek w okresie budowy. W tym czasie kredytobiorca spłaca zazwyczaj wyłącznie odsetki od wypłaconych transz, bez części kapitałowej.
Przy standardowych harmonogramach, gdzie środki są wypłacane stopniowo od początku inwestycji, suma odsetek może być znacząca. W praktyce może to być nawet 60–70 tys. zł przy typowej wartości nieruchomości. Przesunięcie głównej płatności na koniec inwestycji pozwala ograniczyć ten koszt i realnie obniżyć całkowitą cenę zakupu.
Sam harmonogram płatności nie zmienia wysokości dochodów klienta, jednak wpływa na jego bieżące obciążenia finansowe w okresie budowy. Bank analizuje, czy kredytobiorca będzie w stanie jednocześnie ponosić koszty życia, ewentualnego najmu oraz obsługi kredytu.
Modele takie jak 10/90 poprawiają płynność finansową w okresie przejściowym, co może mieć znaczenie przy planowaniu całego procesu kredytowego. Należy jednak pamiętać, że decyzja kredytowa zapada wcześniej, a harmonogram wpływa głównie na komfort finansowy po uruchomieniu kredytu.
Jednym z najczęstszych błędów jest skupienie się wyłącznie na cenie nieruchomości, bez uwzględnienia struktury płatności. Pomijanie kosztów odsetkowych może prowadzić do błędnej oceny opłacalności inwestycji.
Istotnym problemem jest również brak analizy czasu trwania budowy. Długie inwestycje w połączeniu z niekorzystnym harmonogramem mogą generować wysokie koszty, które znacząco podnoszą całkowity budżet zakupu.
Z ekonomicznego punktu widzenia modele 10/90 lub 20/80 są najkorzystniejsze dla osób korzystających z kredytu hipotecznego. Pozwalają one ograniczyć koszty odsetkowe i zachować większą kontrolę nad płynnością finansową.
Wybór optymalnego rozwiązania powinien być jednak poprzedzony analizą indywidualnej sytuacji finansowej oraz oferty dewelopera. W praktyce kluczowe znaczenie ma konsultacja z ekspertem kredytowym, który pomoże oszacować realne koszty i dobrać najkorzystniejszą strategię finansowania.
Aby lepiej zrozumieć mechanizmy finansowania nieruchomości oraz uniknąć kosztownych błędów, warto zapoznać się z najnowszym odcinkiem podcastu Pewnego Lokalu: Czy 2026 to rok dla kredytobiorców? - rozmowa z ekspertką Joanną Adamiec
Posłuchaj nowego odcinka podcastu o dopłatach do kredytów.
Zachęcamy do obejrzenia naszych specjalistów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
