Odkryj sprawdzone sposoby na wliczenie dochodów z najmu i dywidend do analizy bankowej, opierając się na wskazówkach eksperta kredytowego. Dowiedz się, dlaczego stabilna dokumentacja jest kluczem do wyższej kwoty kredytu i jak uniknąć najczęstszych błędów przy ich wykazywaniu.
Artykuł został opracowany na podstawie merytorycznej rozmowy z ekspertem kredytowym Joanną Adamiec. Materiał stanowi syntezę wiedzy oraz zestaw praktycznych porad eksperckich dotyczących finansowania hipotecznego, ze szczególnym uwzględnieniem możliwości uwzględniania dochodów pasywnych w procesie oceny zdolności kredytowej.
W procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny banki analizują nie tylko główne źródło dochodu, ale również wszelkie dodatkowe przepływy finansowe, które mogą realnie wpłynąć na zdolność do terminowej spłaty zobowiązania. Co do zasady dochody pasywne mogą zostać uwzględnione, jednak odbywa się to na ściśle określonych warunkach.
Zapraszamy do wysłuchania 37. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem i Joanną Adamiec
Kluczowe znaczenie mają trzy elementy: udokumentowanie, powtarzalność oraz stabilność w czasie. Dochody o charakterze incydentalnym lub niepotwierdzone deklaracjami podatkowymi są zazwyczaj pomijane. Banki przyjmują konserwatywne podejście, uznając, że tylko regularne i przewidywalne wpływy mogą stanowić realne wsparcie dla zdolności kredytowej.
Dochód z wynajmu nieruchomości należy do najczęściej akceptowanych źródeł dodatkowych przychodów. Warunkiem jego uwzględnienia jest jednak pełna transparentność oraz odpowiednia historia najmu, zazwyczaj obejmująca minimum 12 miesięcy.
Banki wymagają przedstawienia umów najmu, potwierdzeń wpływów na rachunek bankowy oraz rozliczeń podatkowych (np. PIT-28 przy ryczałcie). Istotne jest, aby dochód był wykazywany w sposób legalny i spójny.
Należy jednak podkreślić, że instytucje finansowe stosują tzw. współczynniki bezpieczeństwa. W praktyce oznacza to, że do zdolności kredytowej wliczana jest jedynie część dochodu z najmu – najczęściej od 50% do 80%. Wynika to z ryzyka pustostanów, kosztów utrzymania nieruchomości oraz potencjalnych przerw w wynajmie.
Dochody z dywidend są przez banki traktowane znacznie ostrożniej niż przychody z najmu. Wynika to z ich nieregularnego charakteru oraz zależności od wyników finansowych spółek.
Aby dywidendy mogły zostać uwzględnione w procesie kredytowym, konieczne jest przedstawienie historii wypłat – zazwyczaj z okresu co najmniej dwóch lat. Nawet w takim przypadku bank może przyjąć jedynie część dochodu lub całkowicie go pominąć, jeśli uzna go za niestabilny.
Z perspektywy analityka kluczowe jest bowiem to, czy dochód ma charakter powtarzalny i przewidywalny. Dywidendy wypłacane nieregularnie lub w zmiennych wysokościach rzadko stanowią solidną podstawę do zwiększenia zdolności kredytowej.
Jednym z najczęstszych problemów jest brak odpowiedniej dokumentacji. Dochody uzyskiwane „do ręki” lub bez potwierdzenia przelewów bankowych są automatycznie wykluczane z analizy.
Istotnym błędem jest również nadmierna optymalizacja podatkowa, która obniża dochód netto widoczny dla banku. W efekcie realne wpływy mogą być wysokie, jednak zdolność kredytowa – znacząco niższa.
Problemem bywa także nieregularność dochodów, która dla banku stanowi sygnał podwyższonego ryzyka i skutkuje obniżeniem ich znaczenia w analizie kredytowej.
Banki stosują konserwatywne podejście do dochodów pasywnych, wykorzystując tzw. współczynniki korygujące. Wynika to z założenia, że tego typu przychody są mniej stabilne niż wynagrodzenie z etatu lub działalności gospodarczej.
Instytucje finansowe zakładają scenariusze ryzyka – brak najemcy, spadek rentowności inwestycji czy brak wypłaty dywidendy. W efekcie tylko część dochodu jest uwzględniana w kalkulacji zdolności kredytowej, co ma zabezpieczyć bank przed ewentualnym pogorszeniem sytuacji finansowej klienta.
Dochody pasywne stają się realnym wsparciem zdolności kredytowej w sytuacji, gdy stanowią uzupełnienie stabilnego źródła głównego. Największą wartość mają te przychody, które są regularne, udokumentowane i utrzymują się na podobnym poziomie przez dłuższy okres.
Z punktu widzenia banku najbardziej korzystna jest sytuacja, w której dochód z najmu pochodzi z jednej, stabilnie wynajmowanej nieruchomości, a dywidendy są wypłacane cyklicznie przez podmiot o ugruntowanej pozycji rynkowej.
Z uwagi na różnice w politykach kredytowych banków, kluczowe znaczenie ma wsparcie eksperta kredytowego. Specjalista jest w stanie wskazać instytucje, które w danym momencie najkorzystniej podchodzą do dochodów z najmu lub akceptują dywidendy.
Ekspert pomaga również w odpowiednim przygotowaniu dokumentacji oraz opracowaniu strategii prezentacji dochodów, co znacząco zwiększa szanse na pozytywną decyzję kredytową i ogranicza ryzyko błędów formalnych.
Aby lepiej zrozumieć zasady oceny zdolności kredytowej oraz wykorzystania dochodów pasywnych w praktyce, warto zapoznać się z najnowszym odcinkiem podcastu Pewnego Lokalu: Czy 2026 to rok dla kredytobiorców? - rozmowa z ekspertką Joanną Adamiec
Posłuchaj nowego odcinka podcastu o dopłatach do kredytów.
Zachęcamy do obejrzenia naszych specjalistów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
