Kto naprawdę powinien wskazać notariusza przy zakupie mieszkania i dlaczego „notariusz dewelopera” może być dla Ciebie ryzykiem? W artykule wyjaśniamy, jak działa rynek kancelarii notarialnych, które zapisy i praktyki powinny zapalić Ci czerwoną lampkę oraz w jaki sposób negocjować taksę notarialną, żeby nie przepłacić i jednocześnie zadbać o swoje bezpieczeństwo prawne.
Zakup mieszkania to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zazwyczaj wiąże się z koniecznością podpisania aktu notarialnego – dokumentu, który nadaje transakcji moc prawną i gwarantuje jej skuteczność. Właśnie dlatego wybór notariusza ma kluczowe znaczenie. To on odpowiada za prawidłowe przygotowanie umowy, poinformowanie stron o skutkach prawnych oraz dopilnowanie, by transakcja była zgodna z prawem i wolna od ryzyka. Choć przepisy mówią jasno, że notariusz powinien być bezstronny i działać w interesie obu stron, w praktyce różnie z tym bywa. Kto zatem powinien decydować o wyborze notariusza – kupujący czy sprzedający? Jakie ryzyka wiążą się z powierzeniem tego wyboru deweloperowi? I dlaczego nawet wysokość opłaty notarialnej można (i warto) negocjować? Na te pytania odpowiadamy w poniższym artykule.
Wybór notariusza to jeden z najważniejszych, a zarazem najbardziej niedocenianych elementów całego procesu zakupu nieruchomości. W powszechnym przekonaniu notariusz jest jedynie formalnym pośrednikiem, który odczytuje gotowy akt i poświadcza podpisy. W rzeczywistości jednak jego rola jest znacznie bardziej złożona, a sposób, w jaki zostanie wybrany, może bezpośrednio przełożyć się na bezpieczeństwo, koszty i skutki prawne całej transakcji.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego Pewny Lokal o notariuszach.
Zgodnie z ustawą Prawo o notariacie notariusz jest osobą zaufania publicznego, zobowiązaną do bezstronności i działania w interesie obu stron czynności prawnej. Ma on obowiązek wyjaśnić znaczenie zapisów umowy, zwrócić uwagę na konsekwencje prawne i czuwać, by akt był zgodny z obowiązującymi przepisami. W teorii jest więc gwarantem uczciwości i równowagi między stronami. W praktyce jednak ta neutralność bywa iluzoryczna. Wiele zależy od tego, kto faktycznie wybiera notariusza i z kim ten notariusz utrzymuje relacje zawodowe. To, co powinno być neutralnym ogniwem, niekiedy staje się narzędziem utrwalania przewagi jednej ze stron – zazwyczaj sprzedawcy lub dewelopera.
Wybór notariuszaNa polskim rynku nieruchomości utrwalił się zwyczaj, że notariusza wybiera nabywca. Jest to rozwiązanie logiczne i powszechnie uznawane za dobre, ponieważ to właśnie kupujący ponosi większe ryzyko. To on wydaje środki, często stanowiące dorobek życia lub pochodzące z kredytu hipotecznego, i to jego interes wymaga szczególnej ochrony. Nabywca, wybierając notariusza, może samodzielnie zweryfikować jego doświadczenie, poprosić o wgląd do projektu umowy przed podpisaniem aktu, a także negocjować wysokość taksy notarialnej. Zyskuje więc kontrolę nad kluczowym etapem procesu, minimalizując ryzyko niedopatrzeń lub nadużyć.
Znacznie bardziej ryzykowna jest sytuacja, gdy to sprzedawca narzuca kancelarię notarialną. W przypadku sprzedaży mieszkań przez deweloperów lub duże podmioty gospodarcze nie jest to rzadkość. Deweloperzy często współpracują z wybranymi notariuszami, którzy obsługują dziesiątki, a nawet setki ich umów rocznie. W takiej relacji trudno mówić o rzeczywistej niezależności. Notariusz, którego głównym źródłem przychodów są transakcje jednego dewelopera, może mieć ograniczoną motywację, by kwestionować niekorzystne zapisy w umowie. W praktyce, zamiast chronić obie strony, może nieświadomie wzmacniać przewagę sprzedającego.
Zdarzają się sytuacje, gdy w aktach notarialnych pojawiają się zapisy sprzeczne z ustawą deweloperską – np. sprzedaż przyszłych praw do budynku w oparciu o umowę przedwstępną, zamiast pełnoprawnej umowy deweloperskiej z rachunkiem powierniczym i ustawowymi zabezpieczeniami dla kupujących. Takie praktyki nie tylko naruszają przepisy, ale przede wszystkim narażają nabywców na realne ryzyko utraty pieniędzy.
| Aspekt | Gdy notariusza wybiera kupujący | Gdy notariusza wybiera sprzedawca |
| Neutralność i niezależność notariusza | Większa szansa na rzeczywistą bezstronność, brak powiązań z deweloperem. | Ryzyko faworyzowania interesu sprzedającego lub dewelopera. |
| Koszty czynności notarialnych | Możliwość negocjacji taksy i porównania ofert między kancelariami. | Zazwyczaj brak negocjacji - stosowane są stawki maksymalne. |
| Bezpieczeństwo nabywcy | Wyższe bezpieczeństwo prawne i kontrola nad projektem umowy. | Mniejsze bezpieczeństwo dla kupującego, zwłaszcza przy umowach deweloperskich. |
| Szybkość i wygoda transakcji | Proces może trwać nieco dłużej, ale jest bardziej przejrzysty. | Proces często szybszy, ale kosztem przejrzystości i kontroli. |
| Ryzyko konfliktu interesów | Minimalne notariusz działa niezależnie od stron transakcji. | Wysokie - notariusz może być powiązany zawodowo ze sprzedawcą. |
Jednym z częstszych nieporozumień jest utożsamianie notariusza z urzędnikiem państwowym. Wystrój kancelarii, obecność godła, mahoniowe biurko i urzędowy ton – wszystko to może tworzyć wrażenie, że notariusz działa w ramach administracji publicznej, a jego stawki są z góry ustalone. W rzeczywistości notariusz prowadzi działalność gospodarczą i sam kształtuje politykę cenową. Obowiązujące rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określa maksymalne, a nie sztywne stawki za czynności notarialne. Każdy klient ma prawo negocjować wysokość taksy. Niestety wielu notariuszy nie informuje o tej możliwości, a część środowiska wręcz zniechęca kolegów po fachu do konkurowania cenowo.
Jak wynika z analiz i doświadczeń rynkowych, wewnętrzne mechanizmy samorządowe skutecznie ograniczają otwartą konkurencję, a przypadki jawnego oferowania zniżek są rzadkością.
W dużych miastach obserwuje się zjawisko przypominające oligopol – kilka kancelarii współpracuje z największymi deweloperami, a ich przychody w przeważającej części pochodzą z powtarzalnych umów tego samego typu. Dla indywidualnych nabywców oznacza to ograniczoną możliwość wyboru, a w skrajnych przypadkach – brak faktycznej kontroli nad treścią dokumentu, który podpisują. Zdarza się również, że notariusze udostępniają deweloperom pełnomocników, którzy w ich imieniu podpisują akty notarialne z klientami. Takie powiązania zawodowe są wątpliwe etycznie i podważają zasadę niezależności, na której powinien opierać się cały zawód.
Tak – i warto to robić. Badania rynkowe przeprowadzone przez Pewny Lokal wykazały, że różnice w stawkach między kancelariami w tym samym mieście mogą sięgać nawet 40%. Mimo to większość klientów nadal nie wie, że może zapytać o rabat. Niektórzy notariusze chętnie obniżają ceny przy większej liczbie czynności (np. umowa sprzedaży, ustanowienie hipoteki, pełnomocnictwo). Wystarczy zapytać o możliwość pakietowej wyceny. Uczciwa kancelaria nie powinna tworzyć wokół siebie aury „urzędowego dystansu”, lecz działać transparentnie i partnersko.
W przeszłości pojawiały się próby stworzenia platform internetowych, które umożliwiałyby porównanie ofert notariuszy. Jedną z nich była strona noti.pl, która zbierała zapytania od klientów i przedstawiała najtańsze oferty. Pomysł ten jednak nie przetrwał – według relacji środowiskowych został skutecznie „zablokowany” przez samorząd notarialny. Mimo to coraz więcej firm doradczych, w tym Pewny Lokal, prowadzi własne analizy i publikacje porównawcze, które pozwalają klientom lepiej orientować się w realnych kosztach czynności notarialnych. Takie inicjatywy służą zarówno konsumentom, jak i uczciwym notariuszom, którzy chcą konkurować jakością usług, a nie przynależnością do układu branżowego.
Aby zapewnić sobie maksymalne bezpieczeństwo transakcji:
Spotkanie w kancelarii notarialnej to nie wyłącznie formalność, a kluczowy moment, będący zwieńczeniem ustaleń poczynionych przez stronę kupującą i sprzedającą, a notariusz jest gwarantem bezpieczeństwa całej transakcji. Jednak jego rola przestaje być neutralna, gdy zostaje on wciągnięty w orbitę interesów jednej ze stron. Dlatego przy zakupie mieszkania najlepiej, aby to kupujący był odpowiedzialny za wybór notariusza. Świadomy wybór kancelarii, możliwość negocjacji taksy i wcześniejsza analiza projektu umowy to proste kroki, które pozwalają uniknąć kosztownych błędów. Warto pamiętać, że notariusz nie jest urzędnikiem, lecz przedsiębiorcą świadczącym usługi na wolnym rynku – i jak każdy usługodawca, powinien działać w sposób przejrzysty, uczciwy i konkurencyjny.
Temat wyboru notariusza oraz praktyk stosowanych na rynku został szerzej omówiony w odcinku podcastu Pewnego Lokalu, w którym eksperci przedstawiają realne przykłady, mechanizmy działania środowiska i praktyczne wskazówki dla kupujących, do zapoznania się z którym zapraszamy tu: https://youtu.be/5Tv7DSv5u38
Zapraszamy do wysłuchania
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
