Kupno domu – zagospodarowanie wody opadowej

Jeśli na działce, na której jest dom, występują niekorzystne warunki gruntowo-wodne i istnieje zagrożenie, że wokół fundamentów będzie gromadzić się woda gruntowa, należy wykonać drenaż opaskowy.

Ocenę warunków gruntowo-wodnych wykonuje się na podstawie badań geologicznych, na jej podstawie należy dobrać odpowiednie rozwiązania techniczne.

Drenaż opaskowy pozwala na odprowadzenie wody, która mogłaby zagrozić fundamentom i przedostać się do budynku. W przypadku wysokiego poziomu zwierciadła wody gruntowej istnieje obawa, że woda będzie wywierać napór hydrostatyczny na fundamenty. W takim przypadku konieczne jest wykonanie izolacji wodochronnej typu ciężkiego.

Czym jest drenaż opaskowy?

Drenaż opaskowy składa się z wkopanego w ziemię systemu rur drenarskich, które okalają budynek na kształt opaski. Wykonane z tworzyw sztucznych rury posiadają otwory, przez które wpływa woda. Rury układa się ze spadkiem wokół ław fundamentowych, następnie obsypuje żwirem lub innym materiałem o dobrej przepuszczalności i zabezpiecza przed mułem oraz korzeniami włókniną filtracyjną. W narożnikach budynku umieszcza się studzienki rewizyjne, które gromadzą piasek spływający razem z wodą.

W najniższym punkcie drenażu montuje się z kolei przejściowe studzienki zbiorcze, które stanowią grawitacyjny bufor. Woda opuszcza je dopiero wtedy, gdy przekroczy określony poziom. Woda z drenażu powinna zostać zagospodarowana na terenie działki. Można ją rozprowadzić na posesji rurami drenarskimi lub skierować do studni, z której będzie wypompowywana do podlewania ogrodu. Można też odprowadzić ją do zbiornika wodnego znajdującego się na terenie działki lub do innego zbiornika zlokalizowanego poza nią (po uzyskaniu odpowiednich zezwoleń). Można też odprowadzić wodę do kanalizacji burzowej, jeśli takowa jest doprowadzona do posesji, albo wykonać specjalne studzienki chłonne i do nich skierować wodę.

Drenaże opaskowe są wykonywane nie tylko podczas budowy nowych domów. Możliwe jest także umieszczenie odwodnienia wokół istniejących budynków. W tym celu trzeba po kolei odkryć ławy fundamentowe (ich jednoczesne odsłonięcie mogłoby zaszkodzić stabilności budynku).

Parcie wody na fundamenty

Wybór systemu izolacji a rodzaj fundamentów

Od rodzaju gruntu i poziomu wód gruntowych zależy, czy trzeba wykonać izolację fundamentów przeciwwilgociową, czy przeciwwodną.

Izolacja przeciwwilgociowa

Izolację fundamentów przeciwwilgociową stosuje się wtedy, gdy zalegający dookoła budynku grunt jest na tyle niespoisty i dobrze przepuszczalny (np. piasek, żwir), że woda przy największych opadach może szybko wsiąkać i nie spiętrza się przy fundamentach. Maksymalny poziom wody gruntowej zawsze musi być kilkadziesiąt centymetrów poniżej spodu ław lub płyty fundamentowej. Izolację przeciwwilgociową można wykonać także w budynku posadowionym w gruntach mniej przepuszczalnych, gdy istnieje możliwość zastosowania skutecznie funkcjonującego drenażu.

Izolacja przeciwwodna

Izolację przeciwwodną wykorzystuje się, gdy istnieje prawdopodobieństwo, że poziom wody gruntowej będzie tak wysoki, że obiekt „stanie w wodzie” lub gdy na skutek opadów atmosferycznych pojawi się ryzyko spiętrzenia wody opadowej przy fundamentach. Budynki podpiwniczone powinny być wtedy posadowione nie na ławach, lecz na płycie fundamentowej.

Zagospodarowanie wody opadowej

W przypadku inwestycji już zrealizowanych warto ocenić sposób zagospodarowania wody opadowej. Przyda się to szczególnie na rynku wtórnym, gdzie każdą nieprawidłowość należy odnotować w końcowym raporcie.

Możesz spotkać się z różnymi rozwiązaniami:

• Drenaż dookoła budynku z rozprowadzeniem po terenie działki - drenaż poznasz po studzienkach rewizyjnych umieszczonych najczęściej w narożnikach budynku:
  Rury spustowe z orynnowania budynku podpinane są do drenażu najczęściej poprzez czyszczaki - ich brak należy odnotować jako nieprawidłowość!
  
  
• Drenaż z odprowadzeniem do studni chłonnej - najłatwiej ustalić sposób odprowadzenia wody z drenażu z właścicielem obiektu, w przypadku braku informacji, obecność studni chłonnej można stwierdzić na podstawie przebiegu studzienek rewizyjnych oraz wieka od studni chłonnej zlokalizowanej w niedalekiej odległości od budynku.
  
  
• Odprowadzenie do kolektora deszczowego - system taki jest najczęściej spotykany w terenach mocno zurbanizowanych, często stosowany jest w parze ze studniami retencyjnymi/chłonnymi - nadmiar wody, która nie nadąża być odprowadzana do warstw gruntu, trafia do kolektora deszczowego lub ogólnospławnego (ścieki + deszczówka), który zlokalizowany jest najczęściej wzdłuż dróg publicznych.
   
  Wód opadowych nie można odprowadzać do kanalizacji bytowej, z której ścieki kierowane są do oczyszczalni. Nadmiar wody zaburzałby proces oczyszczania ścieków, a podczas intensywnych opadów mógłby spowodować przeciążenie i awarię sieci.
  
  
• Odprowadzenie wody do odbiornika (np. rowu, stawu, cieku wodnego) - woda odprowadzana jest rurami pełnymi do zbiornika (wymagane są zgody organu odpowiedzialnego za gospodarkę wodami na danym terenie). 
  
  
• Zbiornik przelewowy na deszczówkę - stosuje się rozwiązania naziemne oraz podziemne. Systemy te zyskują na popularności ze względu na praktyczne zastosowanie wody opadowej np. do podlewania ogrodu (a także ze względu na możliwe uzyskanie dofinansowania na montaż takiego systemu). 
  
  
• Brak zagospodarowania wody opadowej (brak drenażu, odcinki spustowe orynnowania kończą się na powierzchni terenu), brak widocznych zastoisk wody - grunty przepuszczalne (na przykład piaszczyste) - na działkach, na których znajdują się takie grunty, kałuże po ulewnych deszczach praktycznie się nie utrzymują. Mimo to, wodę warto odprowadzić poza obręb domu.
  Można to zrobić:
  -> przedłużając rury spustowe; to najprostszy sposób odsunięcia wody od fundamentów i ścian domu (rurę o długości około 2-3 m podłącza się bezpośrednio do kolanka kończącego rurę spustową i kieruje zdala od budynku),
  -> kierując wodę do kształtek betonowych; układa się z nich korytko, którym woda deszczowa spływa do znajdującej się na jego zakończeniu studni chłonnej.
  
  
• Brak zagospodarowania wody opadowej (brak drenażu, odcinki spustowe orynnowania kończą się na powierzchni terenu) - widoczne zastoiska wody - grunty nieprzepuszczalne lub słabo przepuszczalne (np. gliny, piaski gliniaste) - w takiej sytuacji brak zagospodarowania wody opadowej jest niedopuszczalny - istnieje ryzyko długotrwałych zastoisk wody i jej nadmiernego parcia na ściany budynku. Woda powinna być w takiej sytuacji odprowadzana do systemów wymienionych w omawianym zagadnieniu. Jeśli nie widać stojącej wody, należy zakładać, że grunty są przepuszczalne. 
  
  
• Odprowadzenie wody na teren sąsiedniej działki -  nie wolno też kierować deszczówki na teren sąsiedniej posesji - ani za pośrednictwem rur lub korytek odwodnienia liniowego, ani przez sztucznie ukształtowany spadek terenu w kierunku na zewnątrz działki. Zgodnie z kodeksem cywilnym poszkodowany sąsiad może wytoczyć sprawcy proces sądowy!

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie domu?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• W sprawdzanym domu średnio wykrywamy 27 usterek. Sprawdzamy też stan prawny domu i to, co zostanie zbudowane w sąsiedztwie domu.
• Naprawa usterek w standardowym domu kosztuje średnio 40 000 zł.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki i wady w Twoim domu, a prawnicy poinformują o wszystkich ryzykach. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy inżyniera lub prawnika przy kupnie nieruchomości?

Zamów usługę

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Piotr Semeniuk

Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.