Kluczowym krokiem, który powinien poprzedzić zawarcie umowy ze sprzedającym, jest weryfikacja wpisów w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości. Z jej treścią najłatwiej jest zapoznać się w formie elektronicznej, w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. W księdze znajdziemy wszystkie najważniejsze informacje na temat nieruchomości. W dziale pierwszym księgi potwierdzimy jej położenie, powierzchnię i numer działki. W dziale drugim znajdziemy dane jej właściciela, informacje na temat rodzaju własności, a także sposobu jej nabycia. Dział trzeci zawiera wpisy odnośnie istniejących służebności, roszczeń i obciążeń, a dział czwarty - wpisy do hipoteki, jeżeli hipoteka jest obciążona wierzytelnością. Wszystkie informacje są jednakowo ważne i wymagają szczegółowej analizy dla zapewnienia bezpieczeństwa transakcji dla obydwu stron. Dlatego też o przeanalizowanie księgi warto zwrócić się do doświadczonego prawnika. Pewny Lokal w ramach takiej usługi oferuje kompleksową weryfikację stanu wieczystoksięgowego ze wskazaniem wszystkich potencjalnych ryzyk prawnych oraz rekomendacjami dotyczącymi dalszego postępowania w przypadku ich stwierdzenia.
Nieruchomość, którą zamierzamy kupić, warto sprawdzić nie tylko pod względem prawnym, ale też technicznym, co najlepiej jest zrobić przy wsparciu inżyniera, posiadającego kompleksową znajomość prawa budowlanego, norm budowlanych i zasad sztuki budowlanej.
Zapraszamy do wysłuchania 35. odcinka podcastu z dr Piotrem Semeniukiem i prof. Waldemarem Izdebskim.
Jest kilka kwestii, które wymagają szczegółowej weryfikacji, zwłaszcza w przypadku domu, nabywanego na rynku wtórnym. Należy przyjrzeć się dokładnie wszystkim instalacjom w budynku, oceniając ich stan, materiały, z których zostały wykonane, poprawność ich działania oraz wydajność. Bardzo ważna jest też ocena stanu elewacji budynku, dachu, oraz stanu stolarki okiennej i drzwiowej. Czujność powinny wzbudzić wszelkie naruszenia konstrukcji budynku oraz zawilgocenia, na przykład w piwnicy, które świadczyć mogą o istniejących nieszczelnościach lub niepoprawnie wykonanej izolacji. Pamiętać przy tym należy, że w przypadku domu ze wszystkim problemami natury technicznej w przyszłości będziemy zmuszeni radzić sobie sami, inaczej niż ma to miejsce w budynkach wielorodzinnych, gdzie za części wspólne odpowiada wspólnota. Dlatego tak duże znaczenie ma ocena stanu technicznego budynku, której przeprowadzenie pozwoli na spojrzenie na kwestię zakupu domu bardziej obiektywnie i merytorycznie.
Kolejną kwestią wymagającą weryfikacji jeszcze przed przystąpieniem do umowy jest sprawdzenie, czy w interesującej nas nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Zdarza się, że nieruchomość jest siedzibą firmy, a dom może być traktowany jako środek trwały. W takim przypadku mogłoby się zdarzyć, że Urząd Skarbowy zaległości podatkowe egzekwowałby od aktualnego właściciela domu, niezależnie od tego, że długi powstały na skutek działań zbywającego nieruchomość. Jest to kwestia wymagająca dużej uważności i najlepszym rozwiązaniem jest po pierwsze sprawdzenie w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej czy działalność jest prowadzona. Jeżeli okaże się, że tak jest, wówczas należy wystąpić do Urzędu Skarbowego o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami, a także zwrócić się do sprzedającego o przedstawienie zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu ze składkami.
Dodatkowo na dzień podpisywania umowy przenoszącej własność w domu nie może być zameldowana żadna osoba, co musi być potwierdzone stosowanym zaświadczeniem. Warto jest też sprawdzić kwestię zaległości u dostawców mediów.
Zgodnie z artykułem 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna służy zobowiązaniu stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, w związku z tym przystąpienie do niej jest równoznaczne ze wstępnym oświadczeniem woli w zakresie zawarcia umowy przeniesienia własności. Dlatego też jednym z podstawowych zapisów, które powinny się w umowie przedwstępnej znaleźć, jest wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie jest to zapis obowiązkowy, ale w przypadku jego braku musimy liczyć się z sytuacją, w której do jego wyznaczenia dojdzie jednostronnie, co może nie być dla nas do końca korzystne, zwłaszcza jeżeli do podpisania umowy nie jesteśmy jeszcze gotowi.
W umowie obowiązkowo należy wskazać dane kupującego i sprzedającego, cenę domu oraz określić przedmiot sprzedaży. Bardzo ważne jest też wskazanie rodzaju zabezpieczenia umowy - zaliczki bądź zadatku. Warto przy tym pamiętać, że w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego zadatek zwracany jest w dwukrotnej wysokości, dlatego postrzegany jest jako zabezpieczenie korzystniejsze z perspektywy nabywcy nieruchomości.
W umowie dobrze jest też określić między innymi:
W pewnych sytuacjach możliwe jest odmówienie przystąpienia do umowy przyrzeczonej. Ma to miejsce wtedy, gdy doszło do wygaśnięcia zobowiązania do jej zawarcia (brak wyznaczonego terminu zawarcia umowy przeniesienia własności przed upływem roku od przystąpienia do umowy przedwstępnej) lub gdy jedna ze stron żąda jej zawarcia na warunkach sprzecznych z tymi, określonymi w umowie przedwstępnej.
Umowa przedwstępna, podobnie jak każda umowa zawierana na rynku nieruchomości, ze względu na jej wagę oraz wartość jej przedmiotu, powinna zostać przed podpisaniem dokładnie sprawdzona przez prawnika, posiadającego stosowną wiedzę i doświadczenie, dlatego też najlepiej jest zwrócić się w tej sprawie do prawników Pewnego Lokalu.
Umowa przedwstępna może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Podejmując decyzję odnośnie sposobu jej podpisania, dobrze jest mieć świadomość tego, w jaki sposób wpływa on na możliwości dochodzenia jej zawarcia w przypadku niewywiązania się przez którąkolwiek ze stron z postanowień umownych.
W przypadku gdy umowę zawieramy bez udziału notariusza, musimy liczyć się z tym, że rezygnujemy w ten sposób z uprawnienia do dochodzenia swoich praw przed sądem. Tym, co pozostaje, jest tzw. słabszy skutek umowy, co oznacza możliwość żądania naprawienia szkody, do powstania której doszło w związku z faktem, iż strona poszkodowana liczyła na zawarcie umowy (na przykład zwrot kosztów związanych z przystąpieniem do umowy przedwstępnej oraz tych poniesionych w ramach przygotowania do zawarcia umowy przyrzeczonej). Podczas negocjowania zapisów umownych ze sprzedającym warto przemyśleć kwestię umieszczenia w niej postanowienia odnośnie rozszerzenia odszkodowania.
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest podpisanie umowy przedwstępnej w kancelarii, co nie tylko daje stronom prawo dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, ale też nie pozostaje bez wpływu na wysokość potencjalnego odszkodowania, należnego w przypadku gdy umowa przeniesienia własności nie dojdzie do skutku. W takiej sytuacji strony mogą liczyć na to, że odszkodowanie pokryje nie tylko poniesione straty, ale też korzyści, do uzyskania których nie doszło z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej. Dodatkowo zawierając umowę u notariusza, możemy ujawnić nasze roszczenie w księdze wieczystej nieruchomości.
Jeżeli argumentem przeciwko spotkaniu stron w kancelarii jest koszt umowy zawieranej w formie aktu notarialnego, to warto pamiętać o tym, że wysokość taksy notarialnej jest negocjowalna, a rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości dotyczy jedynie jej maksymalnej dopuszczalnej wysokości.
Weryfikacja zapisów umownych, niezależnie od faktu, czy dom planujemy nabyć na rynku wtórnym, czy na pierwotnym, może pozwolić uniknąć wielu zbędnych komplikacji, związanych na przykład z późniejszym brakiem możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej. Wśród postanowień umownych warto zwrócić szczególną uwagę na kwestię kar umownych, wysokość zaliczki bądź zadatku, terminy wskazane w umowie, potencjalne obciążenia hipoteki nieruchomości, a także cenę nieruchomości i warunki płatności.
Prawnicy Pewnego Lokalu sprawdzając umowę, weryfikują wszystkie wspomniane wyżej kwestie, a także porównują ją pod względem bezpieczeństwa zapisów ze standardami rynkowymi, a o wynikach zlecający informowany jest w formie szczegółowego raportu. Dzięki temu podpisanie umowy przedwstępnej staje się prostą formalnością, a o wszelkich obawach odnośnie właściwego zabezpieczenia naszych interesów możemy zapomnieć.
Zapraszamy do wysłuchania 34. odcinka podcastu z dr Piotrem Semeniukiem.
Zapraszamy do wysłuchania 33. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zapraszamy do wysłuchania 32. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
