Artykuł omawia zagrożenia związane z zakupem nieruchomości, której grunt ma nieuregulowany stan prawny.
W przypadku lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, akt własności mieszkania nie zawsze oznacza jednoczesne prawo własności do gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Zjawisko to, często spotykane szczególnie na osiedlach powstałych w okresie PRL-u, wynika z historycznych uwarunkowań prawnych. W tamtym czasie budynki mieszkalne były często przekazywane w zarząd spółdzielniom mieszkaniowym.
W latach 90. XX wieku, podczas transformacji ustrojowej, wiele spółdzielni zostało przekształconych lub podzielonych, co wiązało się z licznymi zmianami organizacyjnymi. W trakcie tych procesów niejednokrotnie pomijano formalne uregulowanie statusu prawnego gruntów pod budynkami.
Nieuregulowany stan prawny gruntu może prowadzić do problemów związanych z rozporządzaniem nieruchomością, obciążeniami hipotecznymi czy brakiem możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność. Przeprowadzenie analizy prawnej nieruchomości umożliwia ocenę sytuacji oraz wybór właściwego trybu postępowania.
Budynek mieszkalny, wielorodzinny, może znajdować się na wydzielonej działce lub będzie jedną z wielu nieruchomości na wspólnym gruncie. Często zdarza się, że mieszkania w bloku są prawie w 100% wykupione przez dawnych właścicieli, posiadających prawo w spółdzielni mieszkaniowej.
Dawni właściciele umierali, a ich spadkobiercy (małżonkowie, dzieci, wnuki), przejmowali prawa do lokalu bądź sprzedawali nieruchomość. Tylko pogłębiona analiza prawna nieruchomości pomoże Ci odpowiedzieć na to pytanie i sprawdzić stan lokalu.
Nieuregulowany grunt pod blokiem - analiza prawnaNajlepiej, jeśli dla całej nieruchomości założona jest księga wieczysta i wydzielone są w niej udziały w gruncie. Oznacza to, że do każdego mieszkania w bloku przypisany jest procent własności ziemi pod budynkiem. Nabywając mieszkanie stajesz się jednocześnie współwłaścicielem gruntu. To najlepsza opcja i czysta sytuacja. Co jeśli natrafisz na inną kombinację?
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Brak uregulowanego stanu prawnego nieruchomości to problem, który występuje stosunkowo często, szczególnie w przypadku lokali znajdujących się w starszych budynkach. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku, nieuregulowany stan prawny oznacza sytuację, w której brak jest księgi wieczystej lub innych dokumentów pozwalających jednoznacznie ustalić prawo własności do gruntu.
Tego typu przypadki mogą dotyczyć m.in. nieruchomości, dla których nie zakończono postępowań spadkowych lub nie ustalono wszystkich współwłaścicieli. W rezultacie pojawia się ryzyko braku pewności co do możliwości skutecznego nabycia prawa do lokalu.
Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania w takim stanie zaleca się skorzystanie z profesjonalnej analizy prawnej nieruchomości. Umożliwia ona ocenę ryzyka oraz określenie ewentualnych przeszkód formalnych związanych z transakcją.
Postęp wydawania zaświadczeń o przekształceniu użytkowania wieczystego we własnośćWykres pokazuje tempo wydawania zaświadczeń potwierdzających przekształcenie użytkowania wieczystego we własność gruntu pod budynkami mieszkalnymi w wybranych miastach. Wałbrzych, Toruń i Kalisz zrealizowały obowiązek w 100 % już do 31 grudnia 2019 r., podczas gdy Warszawa i Poznań miały wówczas poniżej połowy wymaganych dokumentów. Do połowy 2021 r. stolica nadrobiła zaległości do ok. 80 %, a Poznań do 68 %, co pokazuje, że nawet kilka lat po zmianie prawa część mieszkań wciąż nie ma w pełni uregulowanego statusu gruntu.
Forma lub tytuł prawny gruntu | Co to oznacza w praktyce | Główne ryzyka dla kupującego | Na co zwrócić uwagę / zalecane działania | Perspektywa uregulowana |
| Udział w gruncie ujawniony w księdze wieczystej | Każde mieszkanie ma wpisany procentowy udział w działce. | Niskie – sytuacja modelowa. | Sprawdź zgodność numeru KW w akcie notarialnym z KW gruntu; potwierdź brak obciążeń hipotecznych. | Już uregulowane. |
| Użytkowanie wieczyste (99 lat) | Lokatorzy lub wspólnota korzystają z gruntu za opłatą roczną. | Możliwe podwyżki opłat; konieczność przekształcenia we własność (opłata przekształceniowa). | Zweryfikuj, czy wydano zaświadczenie o przekształceniu; oblicz pozostałe raty opłaty. | Tak – na mocy ustawy z 2018 r.; wymaga zaświadczenia + wpisu w KW. |
| Służebność drogi, placu, dojazdu | Budynek stoi na cudzym gruncie, ale ma prawo korzystać z części działki. | Konflikty o zakres służebności, ewentualny brak dostępu w praktyce. | Dokładnie przejrzyj dział III KW gruntu: treść służebności i mapę z przebiegiem. | Często konieczne negocjacje lub sądowe doprecyzowanie. |
| Własność instytucji państwowej (np. Skarb Państwa, PKP) | Grunt formalnie należy do podmiotu publicznego, blok zarządzany przez wspólnotę/spółdzielnię. | Trudności przy rozbudowie, termomodernizacji; ograniczenia w ustanawianiu hipoteki. | Ustal, czy toczy się postępowanie o zbycie gruntu lub zamianę na użytkowanie wieczyste. | Możliwe (sprzedaż lub przekształcenie), ale czasochłonne. |
| Dzierżawa gruntu od instytucji | Spółdzielnia/wspólnota płaci czynsz dzierżawny. | Ryzyko nieprzedłużenia umowy; niepewność długu czynszowego. | Poproś o umowę dzierżawy i harmonogram opłat; sprawdź, kto odpowiada w przypadku zaległości. | Zwykle wymaga wykupu lub konwersji na użytkowanie wieczyste. |
| Nieuregulowany stan prawny (brak KW lub nieustaleni właściciele) | Brak pełnych wpisów w rejestrach; niepewność co do tytułu prawnego. | Najwyższe ryzyko: problem z hipoteką, sprzedażą, inwestycjami. | Zleć radcy prawnemu analizę akt notarialnych, ewidencji gruntów i ew. postępowań spadkowych; sprawdź, czy sąd prowadzi postępowanie o założenie KW. | Tak, ale wymaga postępowania sądowego (KW) lub komunalizacji/prywatyzacji; czas 1–3 lata lub dłużej. |
Najprostszym sposobem, który pomoże Ci sprawdzić, czy warto kupić nieruchomość, jest analiza prawna działki pod budynkiem. Możesz ją zlecić radcy prawnemu lub kancelarii, która specjalizuje się w kupnie – sprzedaży nieruchomości.
Obecnie taka analiza należy do standardów przed zakupem mieszkania. Jest przydatna także przed poszukiwaniem kredytu hipotecznego. Brak księgi wieczystej lub zapisy odbiegające od normy, mogą Ci skomplikować starania o pożyczkę z zapisem w hipotece.
Analiza prawna rozpoczyna się od aktu notarialnego. W tym dokumencie wpisany jest numer działki oraz numer księgi wieczystej. Już w pierwszym momencie prawnik zauważy, czy wszystko się zgadza. Jeśli pojawią się problemy, to kancelaria rekomenduje optymalne rozwiązania.
Czasem, żeby uregulować status prawny gruntu, trzeba poprosić o pomoc sąd (wydział ksiąg wieczystych). To właśnie ta instytucja odpowiada za porządek w systemie własnościowym nieruchomości. Wykonywanie tych czynności bez fachowej wiedzy i znajomości przepisów zajmie Ci sporo czasu, dlatego lepszą opcją będzie zlecenie analizy prawnej gruntu pod budynkiem.
Po pozytywnej weryfikacji stanu prawnego gruntu oraz zapisów w księdze wieczystej, możliwe jest przystąpienie do kolejnych etapów zakupu mieszkania. Jeżeli analiza prawna potwierdzi, że księga wieczysta jest kompletna, aktualna i wolna od niejasności, stanowi to podstawę do zawarcia umowy kupna-sprzedaży.
Spójność zapisów w księdze wieczystej z dokumentami własnościowymi jest niezbędna również przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Banki wymagają, by stan prawny nieruchomości był w pełni uregulowany, co wpływa na możliwość zabezpieczenia zobowiązania hipotecznego.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
