Lokator, który nie płaci – jak się go pozbyć?

Gdy lokator nie płaci za mieszkanie

Właściciel nieruchomości nie może w sposób dowolny usunąć lokatora zalegającego z opłatami. Przepisy prawa chronią najemcę. Nawet w przypadku braku wpłat wynajmujący nie ma prawa do samodzielnego usunięcia takiej osoby z lokalu.

Zgodnie z zapisem Kodeksu cywilnego art. 687: Jeśli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. 

Właściciel powinien wysłać wezwanie do zapłaty za dwa nieopłacone miesiące. Brak wpłaty w dodatkowym terminie pozwala na skierowanie sprawy o zapłatę do sądu. Stanowi to również podstawę do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Pisemna komunikacja jest kluczowa dla zabezpieczenia interesów właściciela w ewentualnym procesie sądowym. W sądzie niezbędne będą: umowa najmu, wezwanie do zapłaty oraz oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Dokumenty należy wysyłać pocztą za zwrotnym poświadczeniem odbioru. Dowody doręczenia są niezbędnym elementem materiału dowodowego.

Lokator nie płaci i nie chce się wyprowadzić

Właściciel mieszkania nie może dokonać eksmisji na własną rękę. Jest to jedna z najważniejszych zasad, o której należy pamiętać. Samodzielne usuwanie lokatora jest działaniem bezprawnym. Interwencja policji zazwyczaj nie rozwiązuje problemu. Zadaniem funkcjonariuszy jest zapewnienie bezpieczeństwa obywatelom. Jeśli nie dochodzi do przemocy, policja nie ma uprawnień do decydowania, kto może przebywać w lokalu. Proces usuwania nieuczciwego najemcy musi zacząć się od wypowiedzenia umowy. Należy przy tym zachować rygorystyczne wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Do usunięcia osoby z lokalu uprawniony jest wyłącznie komornik. Działa on na podstawie prawomocnego wyroku sądu. Sprawy eksmisyjne trwają często wiele miesięcy lub lat. W tym czasie właściciel ma ograniczone możliwości działania.

Są dwa powody, dla których można przeprowadzić eksmisję lokatora. Jakie? Tego dowiesz się z kolejnego akapitu.

Eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu

Podstawą do eksmisji mogą być dwa rodzaje zadłużenia. Pierwszym jest brak wpłat za czynsz najmu. Drugim są nieuregulowane opłaty za media, takie jak woda, gaz czy prąd. Sytuacja prawna zależy od tego, komu lokator płaci za media. Jeśli najemca ma podpisane umowy bezpośrednio z dostawcami, roszczenia leżą po stronie tych firm. W takim przypadku zaległości za media nie stanowią dla właściciela podstawy do eksmisji. Jeśli jednak to właściciel rozlicza media i lokator mu nie płaci, ma on prawo wypowiedzieć umowę najmu. Jeżeli po wypowiedzeniu lokator nie wyda mieszkania, można rozpocząć procedurę eksmisyjną. Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł. Sąd może przyznać lokatorowi prawo do lokalu socjalnego. Dzieje się tak, gdy najemca nie ma środków na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Wykonanie eksmisji może się wówczas znacznie opóźnić z powodu braku wolnych lokali socjalnych w gminie. W okresie oczekiwania na lokal socjalny właścicielowi przysługuje odszkodowanie za bezumowne zajmowanie mieszkania. Uzyskanie tych środków często wymaga przeprowadzenia kolejnego postępowania sądowego. Nieuczciwi lokatorzy mogą generować wysokie straty, dlatego należy konsekwentnie pilnować terminów i procedur prawnych.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

Zamów fachową pomoc z Pewny Lokal!

• Średnio wykrywamy w nieruchomości 16 usterek.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Jesteśmy największą inżynieryjno-prawną firmą od audytu nieruchomości. Działamy w całej Polsce.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie i prawnicy.
Duża dyspozycyjność, usługi nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy najmu? Albo pomocy inżyniera przy sprawdzeniu najemcy?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.