Sprawdź, na czym polega metoda pozostałościowa i kiedy pomaga trafnie ocenić, ile naprawdę wart jest grunt pod planowaną inwestycję.
Określenie realnej wartości rynkowej gruntów o potencjale inwestycyjnym to jedno z najbardziej wymagających zadań w procesie przygotowania inwestycji budowlanej. Dla dewelopera kluczową kwestią jest precyzyjne oszacowanie, jaką kwotę może zapłacić za nieruchomość gruntową, aby planowane przedsięwzięcie – po uwzględnieniu wszelkich kosztów i ryzyka – pozostało rentowne. W sytuacjach, gdy standardowe metody oparte na prostym porównywaniu cen transakcyjnych lub analizie dochodów z czynszu okazują się niewystarczające, rzeczoznawcy majątkowi sięgają po metodę pozostałościową. Stanowi ona specyficzne narzędzie analityczne w ramach podejścia mieszanego, które pozwala wycenić grunt przez pryzmat jego przyszłego zagospodarowania i spodziewanych efektów ekonomicznych całego procesu budowlanego.
Metoda pozostałościowa - wycna dla deweloperaObejrzyj nasz film.
Metoda pozostałościowa znajduje zastosowanie przede wszystkim wtedy, gdy na nieruchomości mają być prowadzone szeroko zakrojone roboty budowlane. Katalog prac uzasadniających jej wybór jest bardzo szeroki i obejmuje nie tylko budowę nowych obiektów od podstaw, ale również odbudowę, nadbudowę, rozbudowę czy przebudowę istniejącej tkanki. Co więcej, metodę tę można stosować także przy planowanym montażu lub remoncie obiektu budowlanego, o ile prace te w istotny sposób zmieniają wartość końcową nieruchomości.
Istota tej techniki polega na przyjęciu założenia, że wartość rynkowa gruntu jest „pozostałością”, jaka powstaje po odjęciu od końcowej wartości gotowej inwestycji wszystkich nakładów niezbędnych do jej zrealizowania. Wycena ta nie jest jednak prostym odejmowaniem kosztów budowy od cen sprzedaży lokali. Wymaga ona rygorystycznego zachowania standardów rynkowych – zarówno w zakresie szacowania przychodów, jak i weryfikacji kosztów wykonawstwa oraz oczekiwanego przez rynek zysku inwestora. Rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy tą metodą, musi każdorazowo przedstawić szczegółowe uzasadnienie swojego wyboru, wykazując, że inne podejścia nie pozwoliłyby na uzyskanie rzetelnego wyniku.
Stosowanie metody pozostałościowej nie jest dowolne i zależy od łącznego spełnienia trzech rygorystycznych warunków brzegowych. Ich brak uniemożliwia poprawne określenie wartości tą drogą i wymusza poszukiwanie innych rozwiązań metodologicznych. Pierwszym warunkiem jest brak możliwości zastosowania podejścia porównawczego lub dochodowego. Dzieje się tak zazwyczaj na rynkach mało aktywnych, przy projektach o unikalnej specyfice lub w sytuacjach, gdy parametry inwestycyjne działki są na tyle specyficzne, że nie sposób znaleźć nieruchomości o zbliżonych cechach, które były przedmiotem niedawnych transakcji.
Drugim kryterium jest precyzyjna wiedza o rodzaju i zakresie planowanych robót budowlanych. Deweloper musi dysponować konkretnym zamierzeniem inwestycyjnym, określającym typ zabudowy, powierzchnię użytkową oraz standard wykończenia. Bez tych danych niemożliwe byłoby rzetelne oszacowanie kosztów robót. Trzeci warunek nakłada na rzeczoznawcę obowiązek uwzględnienia w kalkulacji danych odwzorowujących aktualny stan rynku. Oznacza to, że przyjęte do obliczeń wskaźniki cenowe i kosztowe muszą bazować na obiektywnych informacjach rynkowych, a nie jedynie na wewnętrznych założeniach biznesowych konkretnego inwestora.
Poniższa tabela przedstawia kluczowe parametry brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości gruntowej metodą pozostałościową:
Parametr wyceny Charakterystyka i znaczenie w kalkulacji Wartość końcowa nieruchomości Prognozowana cena rynkowa obiektu po zakończeniu wszystkich prac budowlanych. Koszty robót budowlanych Przeciętne rynkowe nakłady na budowę, modernizację lub remont obiektu. Zysk inwestora Marża rynkowa typowa dla nieruchomości podobnych i określonego stopnia ryzyka. Stan nieruchomości Analiza prawna, techniczna i otoczenia na dzień sporządzania wyceny. Przeznaczenie terenu Wynikające z MPZP, studium lub decyzji o warunkach zabudowy.
Proces obliczeniowy w metodzie pozostałościowej rozpoczyna się od ustalenia wartości nieruchomości w stanie docelowym, czyli po zakończeniu planowanego rozwoju. Rzeczoznawca przyjmuje tu stan techniczno-użytkowy i zagospodarowania, jaki nieruchomość uzyska po realizacji robót, stosując jednak poziom cen obowiązujący na dzień wyceny. Od tak wyznaczonej kwoty odejmuje się przeciętne koszty realizacji inwestycji. Bardzo ważne jest, aby różnica między wartością „przed” a „po” nie była utożsamiana wyłącznie z kosztami budowy. Krytycznym elementem równania jest zysk inwestora, jaki jest zazwyczaj uzyskiwany na rynku nieruchomości podobnych.
Zysk ten stanowi wynagrodzenie inwestora za podjęte ryzyko, zaangażowanie kapitału i czas trwania procesu inwestycyjnego. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej musi uwzględniać ten margines, ponieważ żaden racjonalnie działający uczestnik rynku nie nabyłby gruntu za cenę, która po doliczeniu kosztów budowy zrównywałaby się z ceną sprzedaży gotowego produktu. Właśnie to rynkowe zweryfikowanie zysku sprawia, że metoda pozostałościowa obiektywnie odzwierciedla wartość gruntu jako przedmiotu prawa własności lub użytkowania wieczystego. Rzeczoznawca w procesie analizy uwzględnia także przeznaczenie nieruchomości, które w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się na podstawie studium lub decyzji o warunkach zabudowy.
Metoda pozostałościowa jest niezastąpionym narzędziem w rękach ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Pozwala ona na uchwycenie ekonomicznej istoty gruntu deweloperskiego, którego wartość jest ściśle skorelowana z możliwościami jego zabudowy. Dzięki rygorystycznym warunkom dopuszczalności i konieczności opierania się na obiektywnych danych rynkowych, metoda ta zapewnia bezpieczeństwo obrotu i stanowi wiarygodną podstawę do podejmowania strategicznych decyzji inwestycyjnych. Prawidłowo sporządzony operat szacunkowy, zawierający szczegółowe uzasadnienie i weryfikację wszystkich kosztów oraz zysków, jest fundamentem do negocjacji cenowych, zabezpieczenia wierzytelności bankowych oraz rzetelnego rozliczania projektów rozwojowych.
Metoda pozostałościowa - schemat wyceny gruntu dla dewelopera
Obejrzyj nasz film.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Działamy na terenie całej Polski.
Sporządzenie operatu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Możemy wykonać operat w dowolnym terminie.
Ustandaryzowane operaty według sprawdzonego schematu.
W przeciwieństwie do tzw. hurtowni operatów, przykładamy się do każdego zlecenia.
Obejrzyj nasz film.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
