Wynajem mieszkania to często pierwszy krok poczyniony w kierunku dorosłości. Młodzi ludzie, ciesząc się tym faktem, nierzadko pośpiesznie podpisują umowę. Bardzo często wynajęte mieszkanie jest też domem dla młodych rodzin, które nie mają zdolności kredytowej. Decyzja tych osób niejednokrotnie opiera się tylko na metrażu, lokalizacji i cenie. Oczywiście są to ważne kwestie, ale pytań dotyczących mieszkania, które powinno się obowiązkowo zadać właścicielowi, jest więcej. Czytaj poniżej, by dowiedzieć się, jakie pytania zadawać i przede wszystkim, jak przygotować się do rozmowy.
Przed podjęciem decyzji o wynajmie nieruchomości należy przygotować się do spotkania z właścicielem lub pośrednikiem. Osoba zainteresowana lokalem powinna pamiętać o kilku podstawowych zasadach.
Podczas oględzin mieszkania należy:
Zapraszamy do wysłuchania 33. odcinka podcastu z Bartoszem Łuczakiem.
Przed podpisaniem umowy warto zadać właścicielowi kilka istotnych pytań. Pozwoli to uniknąć problemów formalnych w niedalekiej przyszłości.
Poniżej znajduje się zestawienie zagadnień do omówienia podczas spotkania:
Wynajmujący może zaproponować jeden z czterech rodzajów najmu. Są to: najem tradycyjny, najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny wariancie z dojściem do własności lub bez niego.
Pierwszy typ mogą oferować wszyscy właściciele.
Drugi jest zarezerwowany wyłącznie dla osób prywatnych.
Trzeci i czwarty rodzaj mogą proponować jedynie przedsiębiorcy.
Sama umowa najmu okazjonalnego nie wymaga formy aktu notarialnego. Wystarczy sporządzić ją na piśmie pod rygorem nieważności. Dokument zyskuje moc prawną po złożeniu podpisów przez obie strony. Przed jego zawarciem należy szczegółowo przeanalizować wszystkie warunki najmu.
Dokument można podpisać na czas określony lub nieokreślony. Umowa na czas nieokreślony obowiązuje do momentu jej wypowiedzenia. Zobowiązanie zawarte na czas określony wygasa po upływie ustalonego terminu.
Odstąpienie od umowy najmu lokalu jest możliwe tylko w określonych przypadkach. Strony muszą przewidzieć taką opcję w dokumencie i dotrzymać wskazanego w nim terminu. Wymaga to złożenia stosownego oświadczenia przed wydaniem lokalu. Po formalnym przejęciu mieszkania strony tracą możliwość odstąpienia od umowy w tym trybie.
Umowy na dostawę prądu, gazu, wody, ogrzewania oraz odprowadzanie ścieków podpisuje z reguły właściciel mieszkania. Najemca najczęściej we własnym zakresie zawiera umowy na usługi telekomunikacyjne. Należą do nich internet, telewizja kablowa czy telefon stacjonarny, ponieważ nie są one trwale związane z konkretnym lokalem.
Do lokalu mieszkalnego często przypisane są dodatkowe przestrzenie. Może to być piwnica, rowerownia, wózkownia, garaż lub wyznaczone miejsce parkingowe. Właściciel może udostępnić je lokatorowi, ale nie jest to jego obowiązek. Kwestię tę należy ustalić przed podpisaniem dokumentów.
Wynajmujący ma prawny obowiązek utrzymać lokal w stanie zdatnym do użytku przez cały okres trwania umowy. Najemca pokrywa wyłącznie koszty drobnych, bieżących napraw. Po jego stronie leży również obowiązek dbania o powierzone mienie.
Na rynku dostępne są lokale bez mebli, oferujące jedynie podstawowy sprzęt AGD. Należy wcześniej zweryfikować stan wyposażenia danego lokalu. Warto dopytać, czy właściciel przewiduje możliwość zakupu brakujących sprzętów. Są to kwestie podlegające indywidualnym negocjacjom.
Osoba oferująca lokal najczęściej jest jego faktycznym właścicielem. Nie jest to jednak bezwzględny wymóg prawny. Wynajmujący nie musi okazywać w umowie bezpośredniego tytułu własności. Zaleca się weryfikację stanu prawnego lokalu przed zawarciem transakcji.
Każdy właściciel posiada odrębne zasady dotyczące eksploatacji mieszkania. Niektórzy akceptują obecność zwierząt, dzieci oraz palenie wyrobów tytoniowych. Inni wprowadzają w umowach rygorystyczne zakazy w tych obszarach. Wszelkie szczegóły należy doprecyzować przed podpisaniem dokumentów, aby uniknąć ewentualnych sporów.
Specjaliści firmy Pewny Lokal zajmują się kompleksową analizą umów najmu. Wynajem nieruchomości cieszy się obecnie dużym zainteresowaniem rynkowym. Jest to praktyczne rozwiązanie dla osób, które nie dysponują kapitałem na zakup własnego lokalu. Stanowi optymalną opcję przy pobytach tymczasowych w danym mieście. Korzystają z niej regularnie również osoby młode, rozpoczynające samodzielne życie. Decydując się na wynajem, nie należy sugerować się wyłącznie atrakcyjnymi zdjęciami ofertowymi i zaniżoną ceną. Podstawą bezpieczeństwa transakcji jest zawarcie obustronnie korzystnej umowy. Pozwala to skutecznie zminimalizować ryzyko problemów prawnych i finansowych w przyszłości. Firma Pewny Lokal oferuje profesjonalne doradztwo w tym zakresie. Wspieramy najemców i wynajmujących w prawidłowym konstruowaniu bezpiecznych dokumentów. Analizujemy zapisy w umowach przygotowanych przez drugą stronę transakcji. Zabezpieczamy formalne interesy naszych klientów. Na życzenie zlecającego przeprowadzamy również audyt techniczny wynajmowanej nieruchomości. Świadczymy usługi z zakresu szczegółowej analizy umów deweloperskich.
Przed zakupem mieszkania w celach inwestycyjnych należy poznać mechanizmy rządzące rynkiem. Odpowiednie przygotowanie merytoryczne zwiększa prawdopodobieństwo osiągnięcia satysfakcjonującej stopy zwrotu.
Poniżej omawiamy 4 zagadnienia i rady dla początkujących inwestorów.
Zakup lokalu na wynajem pozostaje jedną z najpopularniejszych form lokowania kapitału w Polsce. Rynek nieruchomości charakteryzuje się stabilnym trendem wzrostowym. Kilkanaście największych aglomeracji w kraju notowało w ostatnich latach wzrosty na rynku wynajmu przekraczające 5 proc. w skali roku. Z danych firmy doradczej JLL wynika, że w latach 2017-2018 około 40 proc. mieszkań deweloperskich zostało nabytych w celach inwestycyjnych.
Inwestorzy mogą zarządzać nieruchomością w modelu najmu długoterminowego lub krótkoterminowego. Lokale wynajmowane na doby stanowią realną konkurencję dla sektora hotelowego oraz biur coworkingowych.
Najbezpieczniejszym modelem jest inwestycja w jednej z sześciu największych aglomeracji. Są to: Warszawa, Trójmiasto, Poznań, Kraków, Wrocław oraz Łódź. W tych lokalizacjach popyt na lokale mieszkalne utrzymuje się na najwyższym poziomie. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów cieszy się Warszawa. Stołeczny rynek pierwotny i wtórny wykazuje największą dynamikę rozwoju, osiągając 7-procentowy wzrost w ujęciu rocznym. Jednocześnie ceny zakupu nieruchomości są tam najwyższe. Średnia cena metra kwadratowego w Warszawie kształtuje się na poziomie 10 400 zł. W wielu dzielnicach stawki transakcyjne przekraczają próg 11 000 zł za metr kwadratowy. Mimo wysokiej bariery wejścia, warszawski rynek najmu wykazuje duży potencjał inwestycyjny. Miasto rozwija się gospodarczo i generuje najwyższe przeciętne wynagrodzenia w skali kraju. Szacowana stopa zwrotu dla właścicieli przeznaczających stołeczne lokale na wynajem wynosi około 6,7 proc.
Podstawowym kryterium dla inwestora powinna być lokalizacja nieruchomości. Dla najemców decydujące znaczenie ma bliskość węzłów komunikacyjnych, w tym stacji metra i przystanków autobusowych. Ważny jest również dostęp do punktów handlowych i instytucji publicznych. Główną grupę docelową na rynku najmu stanowią osoby młode i bezdzietne. Przywiązują one dużą wagę do szybkiego dojazdu do pracy oraz sąsiedztwa uczelni wyższych. Kolejne ważne aspekty to ostateczna cena nabycia, stan techniczny oraz układ przestrzenny lokalu. Mieszkanie należy urządzić w sposób maksymalnie funkcjonalny dla przyszłego użytkownika. Standard rynkowy obejmuje zapewnienie podstawowego wyposażenia, takiego jak pralka, lodówka i podstawowe meble. Wnętrze warto wykończyć w stylistyce neutralnej i uniwersalnej. Zwiększa to szansę na szybkie znalezienie najemcy z różnych grup społecznych. Należy zadbać o trwałość zastosowanych materiałów wykończeniowych. W tym celu przed zakupem warto zlecić ekspertowi techniczny audyt nieruchomości.
Priorytetem przed finalizacją transakcji jest zweryfikowanie stanu technicznego lokalu. W przypadku rynku pierwotnego proces ten polega na sprawdzeniu zgodności prac z dokumentacją od dewelopera. Należy precyzyjnie wykryć wszystkie usterki i wpisać je do oficjalnego protokołu odbioru. Pozwoli to uniknąć pokrywania kosztów poprawek z własnego budżetu. Podczas zakupu na rynku wtórnym należy zidentyfikować wady ukryte, które wygenerują wysokie koszty naprawcze. Zalicza się do nich przede wszystkim wyeksploatowaną instalację elektryczną i wodno-kanalizacyjną.
Rada 1:
Należy precyzyjnie dobrać lokalizację. Wybór miejsca determinuje profil przyszłego najemcy. Mieszkanie na przedmieściach przyciągnie głównie pary i rodziny z dziećmi. Lokale położone blisko centrum stanowią obiekt zainteresowania studentów i singli. Zależność ta występuje również na rynkach w mniejszych miastach.
Rada 2:
Najwyższe stopy zwrotu generują inwestycje w mieszkania dwupokojowe i kawalerki. Lokale o mniejszym metrażu charakteryzują się wyższą płynnością na rynku najmu niż duże apartamenty.
Rada 3:
Zaleca się wybór lokali z większą liczbą pokoi na relatywnie małej powierzchni. Zakup mieszkania dwupokojowego o powierzchni 38 mkw. jest bardziej opłacalny niż wariantu o powierzchni 47 mkw. Ceny jednostkowe za metr kwadratowy rzadko podlegają istotnym negocjacjom. Różnica w metrażu znacząco obniża koszt zakupu, ale ma proporcjonalnie mniejszy wpływ na wysokość pobieranego czynszu.
Rada 4:
W kalkulacjach inwestycyjnych należy uwzględnić stałe koszty eksploatacyjne. Zarządzanie nieruchomością nie ogranicza się do inkasowania opłaty za wynajem. Należy odprowadzać czynsz administracyjny, opłacać media, zużycie wody oraz prądu. Sposób rozliczeń zależy od zapisów w umowie. Koszty te można w całości lub częściowo przerzucić na najemcę. Inwestor musi znać dokładną wysokość tych opłat w celu poprawnej kalkulacji rentowności. Należy również uwzględnić składki na fundusz remontowy. Mieszkania inwestycyjne wymagają odświeżania co kilka lat. Koszty modernizacji części wspólnych pokrywane są z funduszu remontowego wspólnoty. Na rynku pierwotnym opłaty na fundusz remontowy często nie są pobierane przez pierwsze 5 do 10 lat funkcjonowania budynku.
Firma Pewny Lokal oferuje usługi oceny stanu technicznego oraz prawnego nieruchomości. Działamy kompleksowo na rynku pierwotnym oraz wtórnym.
Zapraszamy do kontaktu mailowego pod adresem: kontakt@pewnylokal.pl.
Nasi doradcy są również dostępni pod numerem infolinii: 797 014 014.
Zapraszamy do posłuchania odcinka podcastu o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem.
Zapraszamy do wysłuchania wywiadu Piotra Semeniuka z Adamem Czerniakiem
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
